7.4. Оценка эффективности привлечения заемных средств

Эффективность ипотечного кредитования оценивается и кредитором, и заемщиком. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, величина ипотечного кредита, финансовый леверидж, особые условия кредитования.

Комбинированное финансирование приобретения недвижимости, предусматривающее использование собственных средств инвестора и ипотечного кредита, оказывает влияние на распределение дохода, оценку ставки доходности инвестиций в объект. Сумма источников комбинированного финансирования должна соответствовать стоимости недвижимости:

, (7.2)

где С_он – стоимость недвижимости,

ИК – ипотечный кредит,

СК – собственный капитал инвестора.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок его погашения оказывают влияние на величину ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита. Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов по обслуживанию долга, включающих как погашение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов, к первоначально полученному кредиту:

, (7.3)

где ИП – ипотечная постоянная;

РОД – годовые расходы по обслуживанию долга.

Ипотечная постоянная может быть рассчитана исходя из стоимостных параметров — величины годового платежа и первоначальной суммы кредита.

Кроме того, для получения ипотечной постоянной можно использовать таблицы сложного процента (табл. П. 2.1):

• если кредит предусматривает ежегодное погашение, то необходимо воспользоваться таблицами, рассчитанными с ежегодным начислением процента. Ипотечная постоянная находится в колонке № 6 (фактор взноса в погашение кредита) на условиях кредитования (срок и процентная ставка по кредиту);

• если кредит предусматривает ежемесячное погашение, то используются таблицы с ежемесячным начислением процента. При этом фактор взноса в погашение кредита (колонка №6, взятая на условиях кредитования) должен быть умножен на двенадцать.

Ипотечная постоянная используется для определения величины годовых расходов по обслуживанию долга и оценки финансового левериджа.

Пример. Рассчитать ипотечную постоянную для кредита, выданного в сумме 50 000 000 д.е. на 10 лет при номинальной годовой ставке 15% с ежемесячным погашением.

Решение.

1) =806 500 д.е.;

2) РОД=806 500 × 12 = 9 678 000 д.е.;

3) =0,1936= 19,36 %.

Ответ. Ипотечная постоянная составит 19,36 %.

Если для приобретения собственности привлекается ипотечный кредит, у инвестора ежегодно появляются расходы, связанные с условиями финансирования: возврат части основного долга и уплата причитающихся процентов. Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

, (7.4)

где ДП – денежные поступления на собственный капитал инвестора;

ЧОД – чистый операционный доход;

РОД – годовые расходы по обслуживанию долга;

Возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе называется финансовый леверидж. Он позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Качество финансового левериджа является важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств.

Для объективной оценки финансового левериджа следует различать уровни дохода, приносимого недвижимостью и правильно определять соответствующие ставки доходности [12]. Понятие доходности строится на сравнении размеров полученного дохода с величиной вложенных средств.

Ставка доходности недвижимости рассчитывается как отношение чистого операционного дохода, генерируемого недвижимостью, к ее стоимости, представляющей в данном случае сумму ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:

, (7.5)

где R_н – ставка доходности недвижимости.

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений, представляющих разницу чистого операционного дохода и обязательных платежей банку, к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость:

, (7.6)

где R_с.к. – ставка доходности на собственный капитал².

В зависимости от условий, на которых предоставляется кредит, финансовый леверидж может быть оценен как:

• положительный;

• отрицательный;

• нейтральный.

Финансовый леверидж считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора:

R_н = R_с.к..

Финансовый леверидж оценивается как отрицательный, если ставка доходности недвижимости больше ставки доходности собственного капитала инвестора:

R_н > R_с.к..

Финансовый леверидж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если ставки доходности собственного капитала инвестора больше ставки доходности недвижимости:

R_н < R_с.к..

Соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости зависит не только от процентной ставки, срока кредитования и порядка погашения займа. Важным фактором является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита. Поэтому анализ строится с учетом коэффициента ипотечной задолженности, который показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости:

, (7.7)

где К_З – коэффициент ипотечной задолженности.

Пример. Оценить финансовый леверидж для недвижимости, приобретаемой с участием самоамортизирующегося ипотечного кредита. Стоимость недвижимости – 2 000 000 д.е., чистый операционный доход объекта – 450 000 д.е. Условия ипотечного кредитования объекта: коэффициент ипотечной задолженности – 70 %, срок кредитования – 15 лет, ставка процента по кредиту – 15 %, погашение – ежегодное.

Решение.

1) =0,168;

2) ИК = К_З×С_н = 0,7×2 000 000 = 1 400 000 д.е.;

3) РОД =ИП×ИК= 0,168×1 400 000 = 235 200 д.е.;

4) ДП = ЧОД–РОД = 450 000 – 235 200 = 214 800 д.е.;

5) СК = С_он–ИК = 2 000 000 – 1 400 000 = 600 000 д.е.;

6) =0,358=35,8 %;

7) =0,225=22,5 %;

8) 22,5 %< 35,8 %,следовательно, финансовый леверидж положительный.

Ответ. Финансовый леверидж положительный.