7. Ипотека как особая форма кредитования

7.1. Ипотечное кредитование

Инвестиционно-финансовая деятель­ность и современная экономика невоз­можна без участия ссудного капитала. В наибольшей степени на кредитных вза­имоотношениях строятся капиталоемкие отрасли и виды деятельности, в т.ч. строительство. Поэтому су­ществование в финансово-экономической системе общества стабильно функциониру­ющей подсистемы кредитования строитель­ной индустрии является одним из наиболее значимых показателей развития. В свою очередь, надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспреде­ления финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, неизбежно возрастая с увеличением сроков кредитования, мо­жет быть снижена путем только создания надежных механизмов обеспечения воз­вратности кредитов. В этом качестве часто выступает залог недвижимого имущества, называемый также ипотекой.

Впервые понятие «ипотека» было введено Законом РФ от 29 мая 1992 г. №2872-1 «О залоге»: ипотека – залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им.

Ипотечный кредит является одним из самых древних видов кредита. Объектив­ной основой его появления и развития стало выделение частной собственности на землю и другую недвижимость, кото­рую можно было закладывать с целью по­лучения ссуды.

Ипотечный кредит представляет со­бой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предостав­лением денежных ресурсов на услови­ях возвратности, срочности, платности. Ипотечный кредит является не только спе­цифическим типом сделки, но и выражает определенные отношения между экономическими субъектами, явля­ющимися участниками ипотечного процесса (частными лицами, фир­мами, финансовыми институтами, синдикатами в сфере недвижимос­ти, строительными компаниями, государственными учреждениями и др.)

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [20].

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Отличительными чертами ипотеки являются:

• ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.;

• предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.;

• предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

• договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

• при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека);

• при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему — составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий. С другой стороны, ипотечное кредитование — один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Ипотечный кредит оформляется специальным документом – договором ипотеки или в виде закладной. Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой [20].

Закладная дает кредитору право требования на имущество должника, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий кредитного договора (неуплата процентов, задержка погашения долга и т. д.) владелец закладной может обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество для возмещения потерь.

Не любое денежное обязательство, обеспеченное ипотекой, может быть удостоверено закладной. Только то, по которому сумма долга на момент заключения договора определена или которое содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

Залогодателем может быть лицо, которому предмет ипотеки принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.

Существует понятие первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество является первой закладной, если до нее не была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу (старший залог). Вторая закладная — закладная, обеспечением которой служит недвижимое имущество, уже находящееся в данный момент в залоге (младший залог).

Закладные обычно имеют приоритет в том порядке, в котором они были зарегистрированы. Вторая закладная подчинена первой. Первая закладная имеет приоритетное требование на возврат денежных средств путем продажи заложенного имущества в случае невыполнения должником своих обязательств. Поскольку второй заем представляет собой больший риск для кредитора, то он обычно и предоставляется под более высокий процент.

Приоритет закладных может быть изменен путем оформления субординационных соглашений, в которых первый кредитор подчиняет свое право наложения ареста на имущество должника праву второго кредитора. Данное соглашение должно быть подписано обоими кредиторами.