5.3.2. Виды индексов цен в строительстве
Важным этапом определения стоимости строительства является переход от базового уровня цен, для которого разработаны сметные нормативы, сметы или определена стоимость аналога, к стоимости на дату оценки. Такой переход выполняется с помощью индексов цен.
Индексы цен представляют собой отношение стоимости строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базовом уровне цен. При этом могут быть использованы следующие виды индексов:
1) индексы к элементам прямых затрат по видам строительных и монтажных работ;
2) индексы к элементам прямых затрат на полный комплекс работ;
3) индексы к полной стоимости СМР по видам строительства и работ;
4) индексы к отдельным элементам сметной стоимости (СМР, оборудованию, прочим затратам).
Источниками регулярно обновляемой информации по текущим индексам, как правило, являются ежемесячные бюллетени региональлых центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС). Информация об индексах цен в строительстве ежеквартально публикуется также в бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ (Москва). Применение того или иного индекса зависит от характера имеющейся сметной документации и структуры сметной стоимости строительства [24].
5.4. Определение износа объекта недвижимости
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесцениванием) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (Сизн) [13].
В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа (табл. 5.2):
физический износ;
функциональное устаревание;
внешнее устаревание.
Таблица 5.2
Сравнительные характеристики признаков и причин различных видов износа
Виды износа |
Признаки |
Измерение |
Причины |
Физический износ |
Непосредственно наблюдаемые или экспертно выявляемые признаки физического износа конструкций, элементов оборудования, отделки зданий и помещений, истечение гарантийных и нормативных сроков эксплуатации внешне исправного оборудования |
Процент износа элементов конструкций и оборудования, оставшийся срок эксплуатации, потеря первоначальной стоимости |
Необратимое старение элементов конструкций, недостаточный уход, ошибки в процессе эксплуатации, физические повреждения от непредвиденных причин |
Функциональное устаревание |
Экспертно выявляемые недостатки планировки здания, его конструкции и отделки, а также несоответствие требованиям рынка качества технического оборудования, несоответствующего целям эксплуатации объекта и приводящего к экономическим потерям |
Потери от недоиспользования помещений в связи с их нерациональной планировкой, затраты на замену или модернизацию морально устаревшего оборудования, или установку недостающего |
Недостатки проекта здания, несоответствие планировочных решений задачам эксплуатации, моральное устаревание оборудования и техники (несоответствие современным требованиям эффективности и экономичности) |
Внешнее устаревание |
Экспертно выявляемые внешние факторы физического, экономического или политического характера, которые независимо от физического состояния объекта изменили его привлекательность для пользователей и, в конечном итоге, изменили его рыночную стоимость по сравнению с аналогичными объектами |
Потери доходности от эксплуатации объекта или снижение его стоимости, или увеличение затрат на его содержание, выявляемые методом сравнений (то же в случае повышения стоимости) |
Изменение физической, социальной или правовой среды в месте расположения объекта, приведшее к изменению стоимости объекта |
Физический износ и функциональное устаревание подразделяются на устранимый и неустранимый. Внешнее устаревание, как правило, считается неустранимым.
Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении он представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта [14].
Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 5.2).
Рис. 5.2. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭФ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.