7.3. Риски ипотечного кредитования

Вся проблематика рисков при ипотечном кредитовании может быть разделена на несколько составляющих на основе выделения основных видов рисков, возникающих в процессе кредитования. В качестве таких видов обычно выделяют:

• кредитный риск;

• процентный риск;

• риск досрочного погашения;

• риск ликвидности.

Кредитный риск. Кредитный риск – это риск неспособности заемщика погасить долг и выплатить проценты или недостаточности заложенного имущества для выполнения обязательств заемщика перед кредитором.

Причины возникновения кредитных рисков могут быть как объективными (общеэкономические), так и субъективными (связанные непосредственно с заемщиком).

Традиционным способом предупреждения общеэкономических рисков является страхование:

• жизни заемщика;

• титула (права собственности);

• имущества.

Основными инструментами, обеспечивающими минимизацию кредитного риска, вызванного субъективными факторами, являются использование процедуры андеррайтинга и обязательность первоначального платежа как необходимого условия получения кредита.

Под андеррайтингом понимается сбор, проверка и анализ данных о финансовом положении заемщика и предоставляемой в залог недвижимости и принятие на этой основе решения о выдаче кредита или отказе от выдачи.

Андеррайтинг состоит из двух составляющих:

1. оценки способности заемщика погашать кредит и проценты на основе его дохода, кредитной истории и пр.;

2. оценки передаваемой в залог недвижимости.

Оценка платежеспособности заемщика осуществляется на основе изучения доходов заемщика. В результате этой оценки рассчитываются два показателя, имеющие определяющее значение для принятия решения о выдаче кредита:

• коэффициент нагрузки платы за жилье – отношение месячных выплат, необходимых для погашения кредита и процентов, к величине месячного дохода;

• коэффициент общей долгосрочной нагрузки – отношение всех выплат по долгосрочным кредитам к месячному доходу.

Оценка передаваемой в залог недвижимости осуществляется для решения двух задач:

• определения размера выдаваемого кредита на основании показателя, который носит название коэффициента займа и представляющего собой отношение суммы займа к стоимости недвижимости;

• определения суммы первоначального платежа заемщика, которая рассчитывается как разница между рыночной стоимостью недвижимости и суммой выдаваемого ипотечного кредита.

Традиционно в зависимости от типа недвижимости коэффициент займа определяется в диапазоне 0,7–0,9 к стоимости недвижимости (коэффициент займа может определяться как к рыночной стоимости недвижимости, так и к ликвидационной стоимости – при быстрой продаже недвижимости). Первоначальный платеж (20–30 % стоимости приобретаемого объекта) также является составной частью управления кредитным риском[14].

Необходимость уплаты существенной суммы за счет собственных наличных средств не заинтересовывает заемщика в завышении суммы требуемого кредита. Риск потери этих средств при процедуре отчуждения недвижимости при невыплате кредита заставляет заемщика стремиться к выполнению своих обязательств по кредиту.

Процентный риск. Под процентным риском понимается риск возникновения отрицательной разницы между уровнем процентов, выплачиваемых заемщиками по выданным ипотечным кредитам, и уровнем процентов, которые уплачивают ипотечные банки или ипотечные посредники инвесторам.

Причиной возникновения отрицательной разницы, прежде всего, является инфляция, учет которой и становится главным направлением борьбы с процентным риском.

Способом управления процентным риском является использование рассмотренных кредитов с плавающими ставками и кредитов с участием.

Риск досрочного погашения. Риск связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения. Если заем выплачивается таким образом в период падения процентных ставок, кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный контрактом.

Для предупреждения риска в кредитном договоре часто оговариваются санкции за досрочное погашение в виде определенного процента от первоначальной суммы долга, от невыплаченного остатка по кредиту либо процент за определенный срок (например, 3 мес.). Кроме того, в качестве меры защиты кредитора от риска досрочного погашения используется включение в договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока. Штрафные санкции обусловлены прежде всего тем, что при падении рыночных процентных ставок кредитор получит меньший доход, так как досрочно выплаченная сумма должна быть выдана в ссуду под более низкий процент.

Риск ликвидности. Риск связан с возможностью того, что поступления платежей по кредитам (т.е. процентов и выплат в счет основной суммы долга) кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств.