8.6. Ставка доходности финансового менеджмента

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций.

Алгоритм расчета ставки доходности финансового менеджмента (FMRR)

1. Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.

2. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке.

3. Определяется круговая ставка доходности.

4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности.

5. Составляется модифицированный денежный поток.

6. Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета IRR, на основе модифицированного денежного потока.

. (8.7)

Пример. Рассчитать ставку доходности финансового менеджмента для инвестиционного проекта, при заданном денежном потоке, представленном в таблице, если безрисковая ликвидная ставка – 8 %, а круговая ставка доходности – 12 %.

Показатели	Период
	0	1	2	3	4
Денежный поток, д.е.	-800	-900	1 100	1 200	1 500

1) 8 % - безрисковая ликвидная ставка;

2) продисконтируем затраты по проекту по безопасной ликвидной ставке:

=833,33 д.е.;

3)12 % - круговая ставка доходности;

4) рассчитываем суммарную будущую стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности:

=1100×(1+0,12)²=1379,84 д.е.,

=1100×(1+0,12)³=1685,91 д.е.,

=1100×(1+0,12)⁴=2360,28 д.е.;

5) составим модифицированный денежный поток:

Показатели	Период
	0	1	2	3	4
Модифицированный денежный поток, д.е.	-1 633,33	-	-	-	5 426,03

6) рассчитаем ставку доходности финансового менеджмента по схеме расчета IRR, на основе модифицированного денежного потока

,

,

(1+ FMRR)⁴=3,322;

7)FMRR=35 %.

_{Ответ. Ставка доходности финансового менеджмента составит 35 %.}