2. Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости
2.1. Основные характеристики городского пространства
В ходе исторического развития возникла и закрепилась основная форма расселения – город. Развитие городов (урбанизация – от лат. urbs – город) стало одним из главных признаков современной цивилизации. Именно в городах сосредоточиваются основные процессы жизнедеятельности человека, сами города непрерывно разрастаются, порождая принципиально новые виды поселений глобального масштаба. Предметом изучения в экономике недвижимости должны являться факторы городского пространства, влияющие на стоимостной эквивалент недвижимости. Отметим наиболее существенные с этой точки зрения отличительные особенности городов.
Прежде всего, город обладает таким фундаментальным признаком, как, урбанистическая концентрация, т.е. размещение на ограниченной территории большого количества объектов недвижимости самого различного функционального назначения. Они должны обеспечить осуществление всех видов жизнедеятельности человека – собственно его проживание, экономический достаток, культурный уровень и т.д. Степень урбанистической концентрации весьма высока: занимая по площади лишь около 3 % территории Российской Федерации, города являются местом проживания 3/4 населения, в них производится около 2/3 валового национального продукта. С учетом изложенного можно утверждать, что именно город – это та форма расселения, которая должна являться, объектом анализа в экономике недвижимости. Это отнюдь не означает, что не может быть определен стоимостной эквивалент объекта недвижимости, находящегося на территории сельского поселения. Однако влияние пространственного фактора, т.е. различие в стоимости, вызываемое конкретным местоположением, в данном случае или вообще отсутствует, или крайне незначительно. Согласно действующему Градостроительному кодексу РФ к сельским отнесены те из поселений, в которых проживают от 200 чел. до 5 тыс. Такая незначительная величина населения предполагает, что территория сельского поселения весьма компактна, а следовательно, и любое местоположение объектов недвижимости на ней по существу имеет одинаковые (или весьма схожие) характеристики.
Другая важнейшая характеристика состоит в том, что город представляет собой результат градостроительной эволюции, последовательного непротиворечивого развития на протяжении длительного времени. Главным в понятии «эволюция» является естественный характер развития, направление которого на первом этапе преимущественно определяется природными (ландшафтными) характеристиками, а впоследствии ‑ историческими условиями (город может либо возвыситься с течением времени, подобно Москве, либо утерять свои некогда передовые позиции, как случилось с Великим Новгородом, или вообще исчезнуть с лица Земли – как это произошло, например, с Вавилоном).
2.2. Структура и функция городского пространства
Результатом градостроительной эволюции прежде всего является форма города – зримое воплощение организации пространства для целей жизнедеятельности. Она определяет наиболее обобщенные характеристики местоположения объектов недвижимости, влияя тем самым и на их стоимость.
Не меньшую роль играет и взаимосвязанный с формой размер города: чем он больше, тем значительнее расхождения в местоположении конкретных объектов недвижимости и, следовательно, изменяется диапазон значений стоимости. Наличие у каждого города формы и размеров позволяет говорить о сравнительных преимуществах тех или иных фрагментов городской территории. Естественно, что для проведения такого сравнения необходим критерий, который считается наиболее существенным для местоположения объекта недвижимости.
Самостоятельным результатом градостроительной эволюции является градостроительная ценность территории города. Понятие ценность отражает две главные характеристики - овеществленный труд и редкость. Овеществленным трудом в городе являются все имеющиеся улучшения его территории: наземные и подземные здания и сооружения, транспортная и инженерная инфраструктура, объекты благоустройства и озеленения [10]. Таким образом, с экономической точки зрения та часть ценности улучшений, которая отражает ее «трудовую» компоненту, равна величине присоединенного к земле капитала, т.е. стоимости всех существующих улучшений. Эта составляющая зависит главным образом от длительности освоения территории: чем срок освоения дольше, тем значительнее затраты по ее улучшению. Таким образом:
,
(2.1)
где
–
ценность улучшений;
–
суммарная
стоимость всех существующих улучшений;
–
период
освоения территории (время, в течение
которого осуществляются улучшения).
Однако величиной суммарной стоимости всех существующих улучшений градостроительная ценность территории не исчерпывается. Существенную роль играет фактор редкости. Разумеется, в буквальном смысле объекты недвижимости редкостью не обладают – их в городе многие тысячи. Однако существует свойство, которое можно определить как относительную редкость: принадлежность объекта давней исторической эпохе, архитектурному стилю, а также своеобразие декоративного решения (отделка фасада, интерьеры и т.п.) – т.е. все то, что формирует индивидуальный образ объекта, делает его «штучным», не рядовым. Это относится не только к памятникам исторического и культурного наследия, но и ко всем композиционно, стилистически и образно выразительным зданиям, становящимся локальными или общегородскими архитектурными и градостроительными доминантами. Ценность подобных объектов будет превышать суммарные затраты по возведению на некоторую величину (денежный эквивалент редкости), а общая ценность улучшения территории на которой эти объекты расположены, составит
,
(2.2)
где ГЦ – градостроительная ценность;
–
денежный
эквивалент редкости зданий, ценных в
историческом, культурном и архитектурном
отношении.
Различие в градостроительной ценности различных участков (фрагментов) территории города вызваны тем, что эти участки осваивались в течение неодинакового времени. Наибольший период освоения соответствует тому территориальному фрагменту, который является центром города. Здесь освоение территории продолжается в течение всего существования (жизни) города, т.е. для центра tосв=tж.г.. Как правило, центр города четко выражен в планировочной структуре, является «ядром» этой структуры и отличается наивысшей концентрацией объектов недвижимости. Наиболее зримо наличие центра прослеживается в городах с так называемой радиально-кольцевой структурой (г. Москва).
Центр города характеризуется не только насыщенностью объектами недвижимости, их многообразием, но также и максимальной ценностью. В данном случае главенствует тот аспект ценности, который связан с редкость. Именно в центре сосредоточено максимальное число объектов, являющихся культурным и историческим наследием. Центр города – единственный фрагмент его территории, который обладает «исторической многослойностью»: здесь можно обнаружить по соседству здания, принадлежащие к отстоящим на многие века историческим эпохам, самым различным архитектурным стилям и школам: отличительной особенность центра следует считать стопроцентно авторскую архитектуру. Но приемлемым уровнем градостроительной ценности должны обладать все участки города, центр в этом отношении не должен абсолютно доминировать.
Необходимо также учитывать, что градостроительная эволюция – процесс сложный и достаточно противоречивый. Само пространственное расширение города, рост размеров его территории зачастую носят экстенсивный характер. Отсутствие оптимальных решений по плотности и высотной застройки приводило к тому, что разрастание города приобретало неконтролируемый характер, создавая серьезные проблемы в обеспечении доступности различных частей города.
Очень тяжелые негативные воздействия оказывает развитие многих городов на экологическую обстановку. Причем в наихудшей экологической ситуации оказываются во многих случаях центральные районы городов, что связано главным образом с интенсивностью проходящих через центр транспортных потоков.
Поэтому действия различных факторов пространственной среды на стоимость объектов недвижимости весьма противоречиво, и эти противоречия должны быть правильно учтены в различных оценках городского пространства (экономических, социальных, экологических и др.).
Последовательное развитие формы и увеличение размеров города, полноценный учет характера и содержания градостроительной эволюции создают необходимые предпосылки для комплексного анализа местоположения объекта недвижимости.