Контрольные вопросы и задания

1. Дайте определение понятия «договор аренды».

2. Какие виды договора аренды выделяет законодатель?

3. Кто выступает сторонами договора аренды и какие требованияк ним предъявляются?

4. Что представляет собой форма договора аренды?

5. Назовите существенное условие договора аренды.

6. Какие нормы, регулирующие арендную плату, установлены законом?

7. Какие правила относительно срока аренды установлены в Гражданском кодексе РФ?

8. В чем состоят обязанности сторон по договору аренды и последствия их нарушения?

9. Какие правила регулируют субаренду?

10. По каким основаниям и в каком порядке происходит расторжение договора аренды?

11. Какова судьба улучшений объекта аренды?

12. Что такое договор проката и каковы особенности правового регулирования отношений проката?

13. Назовите особенности правового регулирования аренды недвижимости.

14. Назовите виды договора аренды транспортных средств. В чемих особенности?

15. Дайте определение понятия «договор лизинга». В чем заключается экономическая сущность лизинга? Каковы особенности его правового регулирования?

Практические задания

1. Составьте проект договора аренды.

2. Заполните сводную таблицу по договору аренды (общие положения) и договору лизинга.

3. Составьте схему «Различия между договором аренды и договоромссуды».

4. Составьте схему «Различия между договором аренды и договоромнайма жилого помещения».

5. Составьте схему «Виды договора найма жилого помещения».

Правовые кейсы

1. ООО «Автостекло плюс» (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к АО «База механизации» (арендодателю) и Росреестру по поводу регистрации договора аренды недвижимого имущества. Согласно договору арендатору передается в аренду имущественный комплекс, расположенный по определенному адресу, в виде нежилого помещения площадью 115 кв. м и нежилого помещения площадью 91 кв. м. Какие конкретно обособленные помещения указанной площади должны передаваться в аренду, из текста договора установить невозможно. По данным технического паспорта единых помещений такой площадью в здании не имеется. Представители ООО «Автостекло плюс» на заседании суда пояснили, что площадь 115 кв. м складывается из суммы площадей помещений, обозначенных цифрами 4 и 5 в техпаспорте, а площадь 91 кв. м складывается из суммы площадей помещений, обозначенных цифрами 3, 6, 7, 8, 9, однако представители АО «База механизации» данные обстоятельства не подтвердили. Можно ли считать договор заключенным? Каким будет решение суда?

2. Между ЗАО «Монтажное управление № 10» (арендатором) и ПАО «Электроуралмонтаж» (арендодателем) заключен договор аренды здания административно-производственного корпуса. Согласно приложению к договору плата составляет 4 тыс. руб. в месяц. Дополнительным соглашением через полгода арендная плата увеличена до 420 тыс. руб. в месяц. Инспекция Федеральной налоговой службы РФ обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора и дополнительного соглашения ничтожными в силу ст. 168, 169 ГК РФ и об исключении кредиторской задолженности по данному договору из бухгалтерской отчетности. Налоговая инспекция считает, что заключение дополнительного соглашения, по которому размер арендной платы увеличивается более чем в 100 раз, повлекло резкое увеличение кредиторской задолженности ЗАО «Монтажное управление», что явилось причиной неуплаты налогов в бюджеты всех уровней. Вправе ли налоговая предъявить такой иск? Каким будет решение суда?

3. ЗАО «Торговая фирма “Молодежная мода”» предоставило предпринимателю Залевскому нежилое подвальное помещение. Предприниматель решил открыть в арендуемом помещении клуб «Каньон». Для этого Залевскому пришлось произвести в арендованном помещении целый ряд улучшений. Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к ЗАО «Торговая фирма “Молодежная мода”» о взыскании затрат на улучшение арендованных помещений. В обоснование своих затрат он предоставил заключение ООО «Производственное консультационное бюро по оценке транспорта и недвижимости» об оценке рыночной стоимости улучшений. Кроме того, Залевский сослался на полученное согласие арендодателя на проведение работ и в доказательство предоставил ксерокопию письма ООО «Астра-дизайн», на котором имеется резолюция руководителя ЗАО «Торговая фирма “Молодежная мода”», разрешающая проведение спорных работ. ЗАО «Торговая фирма “Молодежная мода”» иск не признало. Каким будет решение суда?

4. Между Комитетом по управлению городским имуществом (арендодателем) и ООО «Арфис» (арендатором) заключен договор аренды нежилого подвального помещения для использования под складские помещения магазина по продаже промышленных товаров. Для использования арендованного имущества по назначению необходимо было провести его реконструкцию и переоборудование, что подтверждается актом приемки-передачи помещения, подписанным арендодателем, разрешением на выполнение строительно-монтажных работ, рабочим проектом на капитальный ремонт помещения. ООО «Арфис» вынуждено было провести капитальный ремонт за свой счет. Сможет ли ООО «Арфис» возместить стоимость выполненных работ по капитальному ремонту помещения за счет арендодателя?

5. ОАО «Уралэлектротяжмаш» (арендодатель) и индивидуальныйпредприниматель Медведев (арендатор) заключили договор аренды производственного помещения и прилегающего земельного участка для размещения автомастерских. Объект аренды обособлен от основных площадей арендодателя, огорожен и имеет отдельный вход через ворота со стороны ул. Шефская. Помещение передано на 5 лет по акту сдачи с указанием того, что расположено оно со стороны ул. Шефская. Впоследствии согласно приказу генерального директора ОАО «Уралэлектротяжмаш» въезд на территорию предприятия через ворота со стороны ул. Шефская был закрыт и установлен пропускной режим с оформлением пропусков за определенную плату. Медведев обратился в арбитражный суд с иском к ОАО «Уралэлектротяжмаш» о разблокировке ворот со стороны ул. Шефская и обеспечении доступа к арендуемому помещению работников и потребителей услуг истца. ОАО «Уралэлектротяжмаш» иск не признало, сославшись на то, что права арендатора не нарушены, арендодатель не препятствует доступу арендатора к арендуемому помещению через иные (основные) ворота со стороны ул. Фронтовых Бригад, а ворота вообще не являются объектом аренды по договору. Кроме того, ОАО «Уралэлектротяжмаш» полагало, что, закрыв ворота со стороны ул. Шефская в связи с производственной необходимостью, арендодатель действовал в соответствии со своими правомочиями собственника имущества. Вправе ли арендатор обращаться с подобным иском к арендодателю? Дайте правовую квалификацию иска. Решите дело.

6. Между Екатеринбургским комитетом по управлению городскимимуществом (арендодателем) и ООО «Дори» (арендатором) заключен договор на аренду нежилого помещения подвала на три года. За несвоевременное внесение арендной платы договором установлена неустойка – 1 % от квартальной суммы арендной платы за каждый день просрочки. Общество не внесло арендную плату за ноябрь и декабрь последнего года аренды. Комитет по управлению имуществом направил ему письмо о выселении из занимаемых помещений, однако общество не освободило их и продолжало пользоваться ими после истечения срока аренды. Какие требования вправе предъявить арендодатель?

7. По договору аренды от 1 сентября предприниматель Степанов передал в аренду ООО «Гриф» оборудование для осуществления технического эфира. Срок действия договора определен сторонами до 31 декабря того же года. За несвоевременный возврат оборудования установлена ответственность в размере 0,8 % от стоимости оборудования за каждый день просрочки. В договоре предусмотрена возможность его пролонгирования по соглашению сторон. По окончании срока договора ООО «Гриф» оборудование не возвратило, продолжая пользоваться им; Степанов против этого не возражал. Через некоторое время Степанов обратился в арбитражный суд с иском к обществу об истребовании имущества из чужого незаконного владения и о выплате предусмотренной договором неустойки. Суд удовлетворил требования истца в полном объеме, ссылаясь на то, что договор прекращен, так как стороны не заключили соглашения об его продлении. Правомерно ли решение суда?

8. Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью (арендодателем) и Нефтекамским машиностроительным техникумом (арендатором) был заключен договор аренды от 2 сентября, по которому арендатору передано в пользование отдельно стоящее здание. Техникум передал часть нежилых помещений, расположенных в здании, в субаренду ООО «Негосударственная школа “Исток”» (договор от 30 августа того же года). Соглашением сторон договор аренды был прекращен досрочно, техникум возвратил арендованное здание Комитету по управлению муниципальной собственностью за исключением помещений, находящихся в пользовании субарендатора. Негосударственная школа отказалась освободить занимаемое помещение, сославшись на то, что договор субаренды был заключен через два месяца после заключения договора аренды и не является его неотъемлемой частью. Комитет по управлению муниципальной собственностью обратился в арбитражный суд с иском о признании договора субаренды прекращенным и выселении ответчика из помещений. Решите дело.