3.4. Договор аренды зданий и сооружений

Д о г о в о р а р е н д ы з д а н и й и с о о р у ж е н и й – это договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Квалифицирующий признак договора аренды зданий и сооружений

Этим признаком является имущество, сдаваемое в аренду, – здания и сооружения, а также их части.

Особенности правового регулирования аренды зданий и сооружений

1. Договор должен заключаться в письменной форме в видеодного документа с подписями сторон, в противном случае он недействителен.

2. Если договор заключается на год и больше, то проводитсяего государственная регистрация, в противном случае он не считается заключенным для других лиц.

3. Предусмотрено дополнительное существенное условие –размер платы. По умолчанию цена, указанная в договоре, включает и плату за пользование соответствующим земельным участком.

4. Передача имущества арендатору и возврат его арендодателю после прекращения договора должны подкрепляться оформлением передаточного акта или иного документа о передаче. Отказ стороны от подписания этого документа признается отказом от исполнения своей обязанности по договору.

5. Арендатору передаются и права на часть земельного участка, занятого объектом аренды. При наличии у арендодателя права собственности на участок передается то право, которое указано в договоре (аренда или другое право). Если таковое не установлено, то это право пользования участком, занятым недвижимостью и необходимым для ее использования по назначению. Если арендодатель не является собственником участка, то он вправе сдать в аренду недвижимость на нем без согласия собственника участка, однако закон или договор могут запретить это делать.

При смене собственника участка за арендатором здания и сооружения сохраняется право его использования на прежних условиях.

3.5. Договор финансовой аренды (лизинга)

Д о г о в о р ф и н а н с о в о й а р е н д ы (л и з и н г а) – это договор, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца (если по договору выбор продавца и имущества не лежит на арендодателе) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 665 ГК РФ).

Квалифицирующие признаки договора лизинга

1. У арендодателя помимо общих обязанностей есть обязанность сначала приобрести в собственность указанное арендатором имущество и только затем предоставить его в аренду.

2. Лизинг предполагает предоставление и пользования, и владения имуществом.

Земельные участки и иные природные объекты передавать в лизинг запрещено.

Особенности правового регулирования лизинга

1. Договор лизинга является двусторонним договором, однакоон предполагает заключение еще одного договора – договора купли-продажи, в котором покупателем выступает арендодатель (лизингодатель), а продавцом – третье лицо. Имущество приобретается в собственность арендодателя. Несмотря на то, что арендатор (лизингополучатель) не участвует в заключении договора купли-продажи (не является его стороной), он приобретает права и обязанности покупателя по договору, кроме обязанности уплачивать цену по договору купли-продажи (это делает арендодатель) и права расторгнуть договор без согласия арендодателя.

При этом арендодатель обязан уведомить продавца о том, что имущество приобретается для сдачи его в аренду конкретному арендатору. Передача имущества от продавца происходит непосредственно арендатору в месте его нахождения. Арендатор может заявлять требования, связанные с договором купли-продажи (по качеству, комплектности, срокам и т. д.), напрямую продавцу.

Возможна и такая схема лизинга, когда продавец по договору купли-продажи и арендатор по договору лизинга совпадают в одном лице.

2. По общему правилу арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (соответственно к нему нельзя предъявлять претензии по ненадлежащему выполнению продавцом обязанностей по договору купли-продажи). Однако по договору обязанность выбирать продавца и имущество может возлагаться на арендодателя, тогда он отвечает солидарно с продавцом, и арендатор может выбрать, к кому предъявлять претензии.

3. Лизинг не обязательно предполагает выкуп объекта аренды. По умолчанию действуют общие правила договора аренды, т. е. имущество должно быть возвращено арендодателю. Выкуп возможен только в случаях, предусмотренных договором лизинга.

4. Важной особенностью лизинговых отношений является то, что по умолчанию риск случайной гибели или случайной порчи имущества лежит на арендаторе.

5. Необходимо обратить внимание на экономическую сущностьлизинговых платежей, которые состоят, по сути, из следующего:

• арендной платы за пользование имуществом;

• процентов за пользование кредитом (если его рассматриватьв экономическом смысле, так как арендодатель купил имущество для арендатора, оплатив его стоимость продавцу);

• части выкупной стоимости, если договор предполагает выкуп.

Эти составляющие лизинговых платежей учитываются в судебной практике при расторжении договора лизинга и решении вопроса о том, должно ли возвращаться исполненное сторонами по договору. К сожалению, Гражданский кодекс РФ не регулирует данный вопрос применительно к договору лизинга. В самом договоре целесообразно указывать эти составляющие лизинговых платежей.

6. Договор регулируется, прежде всего, § 6 главы 34 Гражданского кодекса РФ, однако в части, не противоречащей ГК РФ, к отношениям лизинга применяются правила Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Он добавляет к регулированию отношений, возникающих из договора лизинга, следующие положения, не предусмотренные ГК РФ:

• в случае неперечисления платежей более двух раз подрядони списываются со счета лизингополучателя в бесспорном порядке, что не лишает лизингополучателя права на обращение в суд;

• лизингополучатель за свой счет осуществляет техническоеобслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга;

• если иное не предусмотрено договором лизинга, размер ли-зинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще, чем один раз в три месяца;

• предмет лизинга, переданный лизингополучателю по дого-вору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя (как договорятся). Стороны могут по договоренности использовать ускоренную амортизацию предмета лизинга; амортизационные отчисления делает сторона, на балансе которой он находится.