Форма и государственная регистрация договора

Договор, где хотя бы одна сторона – юридическое лицо, заключается в письменной форме. Если же обе стороны – граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Для аренды здания, сооружения, предприятия предусмотрена специальная форма договора в виде одного документа с подписями сторон, в противном случае он недействителен.

Для договора аренды недвижимого имущества предусмотрена государственная регистрация, в противном случае он является для третьих лиц не заключенным (исключение – аренда здания, сооружения на срок меньше года). Форма договора аренды с правом выкупа – такая же, как у договора купли-продажи такого имущества.

Обязанности арендодателя

Обязанность предоставить имущество в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок.

Последствия несоблюдения обязанности: арендатор вправе истребовать арендованное имущество и потребовать возмещения убытков, понесенных в результате несвоевременной передачи.

Если же арендатор в результате задержки потерял интерес к исполнению договора, он может расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Обязанность предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества вместе со всеми принадлежностями и документами.

При нарушении этой обязанности у арендатора появляется альтернатива из следующих прав требования:

• исправить недостатки;

• уменьшить плату;

• возместить свои расходы на исправление недостатков;

• удержать стоимость этих расходов из арендных платежейпри условии предварительного уведомления арендодателя; – расторгнуть договор.

Арендодатель может незамедлительно безвозмездно устранить недостатки или заменить объект аренды.

Освобождает от ответственности за недостатки тот факт, что они были известны арендатору или должны были быть им обнаружены при осмотре имущества.

Обязанность передать имущество свободным от прав третьих лиц (сервитуариев, залогодержателей и др.), если стороны не договорились об ином.

При нарушении данной обязанности другая сторона получает право на уменьшение оплаты или на расторжение договора.

Обязанность осуществления капитального ремонта объекта аренды (законом или договором она может быть возложена на арендатора).

Срок ремонта может быть предусмотрен договором, иначе ремонт должен быть осуществлен в разумный срок. Последствия несоблюдения обязанности: капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе требовать возместить затраты; зачесть их в счет арендной платы; уменьшить арендную плату; расторгнуть договор и возместить убытки.

Обязанность не создавать арендатору препятствий в пользовании имуществом.

Обязанности арендатора

Обязанность пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (если в договоре нет конкретных условий).

При нарушении этой обязанности можно требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на его содержание.

Возможным последствием нарушения данной обязанности является расторжение договора.

Обязанность испрашивать согласие на распоряжение объектом аренды, в том числе на сдачу в субаренду.

Последствия несоблюдения обязанности: сделки по распоряжению признаются недействительными, а арендодатель получает право на расторжение договора.

Обязанность вносить арендную плату с соблюдением порядка, условий и сроков, определенных договором, а если они не определены, принимаются во внимание аналогичные условия.

Стороны могут предусматривать в договоре любые формы арендной платы и их сочетание (это не обязательно денежные средства).

Даже по согласию плата не подлежит изменению чаще раза в год. Можно установить, что арендная плата не подлежит изменению. Если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились, то можно требовать уменьшения арендной платы.

Если арендатор допускает существенные просрочки и иное не установлено договором, другая сторона может требовать внести плату досрочно (но не более чем за два срока подряд).

Обязанность возвратить имущество после истечения срока аренды. В договоре может быть описано, каким должно быть возвращаемое имущество, в противном случае оно должно быть в прежнем состоянии с учетом нормального износа.

Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает, договор трансформируется в договор на неопределенный срок.

Статья 621 ГК РФ предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок, которое действует в течение года после истечения срока договора. Для этого арендатор должен не нарушать договор и письменно уведомить арендодателя о намерении продолжить отношения до истечения срока прежнего договора. Кроме того, по иным условиям он не должен «уступать» другим потенциальным арендаторам. Если право арендатора нарушено, он может требовать через суд перевода на себя прав и обязанностей по договору, совершенному с новым арендатором, и (или) возмещения убытков. Однако в законе или в самом договоре может быть предусмотрено, что арендатор не имеет этого преимущественного права.

Судьба улучшений при прекращении договора: отделимые улучшения – собственность арендатора, неотделимые улучшения – собственность арендодателя, который возмещает стоимость улучшений, если давал согласие на их осуществление.

Последствия несоблюдения обязанности возвратить имущество: оплата аренды до момента возврата и возмещение не покрытых этим убытков. Если за это предусмотрена договорная неустойка, то она по умолчанию носит штрафной характер. Можно предъявлять требование о возврате имущества через суд.