2.7. Договор купли-продажи недвижимости

Д о г о в о р к у п л и - п р о д а ж и н е д в и ж и м о с т и

(договор продажи недвижимости) – это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Квалифицирующий признак договора продажи недвижимости

Им является товар, в качестве которого выступает недвижимое имущество, за исключением предприятия, для которого предусмотрен отдельный вид договора купли-продажи.

Особенности правового регулирования продажи недвижимости

1. ГК РФ содержит повышенные требования к описанию товара в договоре под угрозой признания его незаключенным: надо указать информацию, которая поможет точно идентифицировать имущество, в том числе предоставить сведения, как оно расположено на земельном участке или в составе другой недвижимости.

2. Дополнительным существенным условием является условие о цене. По умолчанию в цену имущества входит и цена земельного участка (права на него).

В договоре продажи жилья нужно указать лиц, сохраняющих право пользования жильем (это существенное условие такого договора), в противном случае договор считается незаключенным.

3. Обязательна письменная форма в виде одного документас подписями сторон, в противном случае договор недействителен.

4. Для некоторых договоров предусмотрена обязательная нотариальная форма: это купля-продажа недвижимости на условиях опеки, а также имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Кроме того, если недвижимость находится в долевой собственности, то необходимо нотариально удостоверять не только договоры об уступке доли, но и договор, по которому одновременно уступаются все доли (по сути, осуществляется продажа недвижимости, принадлежащей нескольким лицам на праве общей долевой собственности). Распоряжение недвижимостью супругов одним из них требует согласия другого, которое заверено у нотариуса, в противном случае сделка является оспоримой по требованию другого супруга, срок исковой давности – год со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке.

5. Возникновение права собственности у покупателя происходит только после государственной регистрации. При уклонении от регистрации она осуществляется по решению суда, а уклоняющаяся сторона возмещает другой стороне связанные с этим убытки.

6. Покупатель помещения в многоквартирном доме получаети долю в праве общей собственности на общее имущество дома (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.). Условие об ином ничтожно.

7. Выделение договора продажи недвижимости в качестве отдельного вида купли-продажи было продиктовано в том числе необходимостью регулирования вопроса о правах на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости (ст. 552 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ определяет, что вместе с правом собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок, который этой недвижимостью занят и необходим для ее использования. Продавец – собственник участка передает право собственности на него (иное может быть предусмотрено законом). Если продавец не является собственником участка, то к покупателю переходит то право на его использование, какое было у продавца. Согласия собственника участка на продажу здания, сооружения не спрашивается, иное может вытекать из законных или договорных условий его использования.

8. Передача имущества оформляется актом или иным документом. Уклонение от его подписания расценивается как отказ от исполнения стороной своих обязательств.

9. При передаче недвижимости ненадлежащего качества применяются общие положения о купле-продаже, однако покупатель не имеет права на замену товара.