1. Особливості правового режиму земель у межах населених пунктів

Незважаючи на те, що чинне земельне законодавство не виділяє ці землі в самостійну категорію, це не позбавляєможливості виокремити загальні риси правового режиму земель населених пунктів.

Правовий режим земель у межах населених пунктів (міст, се­лищ і сіл) – це встановлений правовими нормами порядок, який визначає структуру та цільове призначення всіх земель, що ста­новлять територію населеного пункту та окремих категорій у його межах, приналежність цих земель певним суб'єктам, розпо­рядження, управління та користування ними, охорону цих зе­мель, права та обов'язки власників земельних ділянок та земле­користувачів, а також компетенцію місцевих органів державної виконавчої влади та органів місцевого самоврядування в регу­люванні земельних відносин.

Співвідношення понять «землі населених пунктів» та «землі житлової та громадської забудови»

Діючий ЗКУ (на відміну від чинних раніше кодексів) не виділяє землі населених пунктів як окрему категорію земель. Натомість, в окрему категорію виділені землі житлової та громадської забудови (стаття 38 ЗКУ):

До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.

Землі житлової та громадської забудови займають 1,7 млн. га.

Отже, поняття «землі населених пунктів» та «землі житлової та громадської забудови» співвідносяться як ціле та частина.

Мотивом законодавчої «заміни» категорії «землі населених пунктів» на «землі житлової та громадської забудови» стало те, що категорія земель населених пунктів виділялася, на думку багатьох вчених, не за критерієм цільового призначення, а за критерієм територіального розміщення. Відзначимо, що виділення земель в окрему категорію – не самоціль, а визнання їх однорідного і усталеного правового режиму, відмінного від режиму інших земель. На наш погляд, у земель населених пунктів такий режим є, а в земель житлової та громадської забудови – немає, адже все, що сказано у стаття 39 «Використання земель житлової та громадської забудови» ЗКУ, повною мірою стосується всіх земель населених пунктів:

Склад земель населених пунктів

Характерною ознакою земель населених пунктів є входження до їх складу земель різних категорій.

Напр., у межах м. Києва із загальної площі 83,53 тис. га 13,61% – землі під житловою та громадською забудовою, 43,58% – лісовкриті землі, 7,99% – землі водного фонду, 7,06% – ЗСГП, 0,72% – землі історико-культурного призначення, 14,34% – землі, що використовуються для відпочинку (в т.ч. дачні земельні ділянки), 6,34% – землі під промисловою забудовою тощо.

Входження до складу земель населених пунктів різних категорій земель було одним з аргументів на користь невизнання земель населених пунктів окремою категорією земель. Проте варто зазначити, що належність однієї земельної ділянки одночасно до кількох категорій земель – явище поширене і в принципі неминуче (напр., землі лісогосподарського призначення та водного фонду можуть входити до складу земель оборони, природного заповідного фонду тощо).

Деякі землі у складі населених пунктів важко віднести до будь-якої із існуючих категорій. Це стосується, зокр., частини т.з. «земель загального користування». Ці землі лише побіжно згадуються у ЗКУ (ч. 3 стаття 83) і включають, зокрема, вулиці, проїзди, площі тощо.

За видом населеного пункту землі населених пунктів можна поділити на (1) землі міст, (2) землі селищ міського типу, (3) землі сільських населених пунктів (сіл). Такий поділ має важливе значення і впливає на правовий режим відповідних земель насамперед тому, що законодавство передбачає різні правила планування та забудови різних населених пунктів.

Законодавство також передбачає поділ земель населених пунктів на зони. Так, відповідно до п.2.1 ДБН 360-92** територія міста поділяється за функціональним призначенням на сельбищну, виробничу (в т.ч. зовнішнього транспорту), і ландшафтну рекреаційну зони. Здійснюється і дрібніший поділ: зокр., промислові райони в місті за архітектурно-планувальними умовами і факторами формування поділяються на містобудівні категорії, для кожної з яких передбачено «функціонально-адекватний склад» підприємств, що розміщуються: промислова зона, комунально-складська зона тощо. Проблемою, на наш погляд, є те, що такий поділ не співпадає із законодавчим поділом земель на категорії. Вирішення цієї суперечності вбачається у відмові від поділу земель на категорії.

Важливе значення для правового режиму земель має вклю­чення та знаходження їх у межах населеного пункту. Відповідно до статті 173 ЗК України межею села, селища чи міста вважається умовна замкнена лінія на поверхні землі, яка відокремлює тери­торію конкретного населеного пункту від інших територій.

Межі села, селища чи міста встановлюються і змінюються за проектами землеустрою, які розробляються відповідно до техніко-економічного обґрунтування їх розвитку, генеральних планів населених пунктів.

Особливості правового режиму земель у межах населених пунктів визначають наступні їх ознаки: 1) використання таких земель як територіального базису для розміщення обєктів містобудування та інших обєктів; 2) використання земель здійснюється відповідно до містобудівних вимог; 3) знаходження більшої частни земель у межах населеного пункту у комунальній власності; 4) неоднорідність складу земель у межах населених пунктів, що проявляється у знаходженні на їх території земель, які належать до інших категорій у складі земельного фонду країни (накладання правових режимів категорій земель); 5) плановий характер використання земельних ресурсів населеного пункту; 6) зонування території населеного пункту; 7) навність обмежень та обтяжень у використанні земельних ділянок у межах населеного пункту; 8) наявність земель загального користування у межах населених пунктів.

Отже, особливості правового режиму земель у межах населених пунктів визначає закріплений правовими нормами порядок використання всіх земель, які складають територію населеного пункту, як просторово-територіальний базис, з урахування цільового призначення земельних ділянок, яке встановлюється відповідно до вимог містобудівної та іншої плануючої документації, в межах відповідної зони населеного пункту та визначає приналежність цих земель певним субєктам з особливостями управління та охорони.