Вопрос 40. Документы о правах на земельные участки.

В соответствии со ст.25 ЗК, права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Не подлежат государственной регистрации договоры аренды (субаренды) земельного участка на срок менее одного года, договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Единственным доказательством зарегистрированного права на земельный участок является запись о нем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Институт государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними возник в 1998 год, с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

В 1922-1990 годах для удостоверения прав на земельные участки использовались государственные акты, дающие право пользования земельным участком, документы о членстве в организациях, дающих право пользования земельным участком (садоводческих, огороднических товариществах), некоторые договоры (аренды), а также документы технической инвентаризации.

В 1990-1998 годах использовались государственные акты на право собственности на землю, пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование землей, формы которых были утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года №493; Свидетельство о праве собственности на землю, Договор аренды земель сельскохозяйственнгого назначения, Договор временного пользования землей сельскохозяйственного назначения, формы которых были утверждены постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 года №177; свидетельство о праве собственности на земельный участок, на земельную долю, утвержденные указом Президента РФ 1993 года о регулировании земельных отношении и развитии аграрной реформы. Именно этим указом Президента РФ была введена обязательность государственной регистрации прав на земельные уча стки в районных комитетах по земельным ресурсам.

Наконец, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в 1998 году вступили в силу Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года №219.

В соответствии с п.9 ст.3 Федерального закона «О введении в действие ЗК», государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденном постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

1. Свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной указом Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;

2. Государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года №493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;

3. Свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 года №177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

Аналогичное право содержится в ст.18 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», там также отмечается, что документом, удостоверяющим право на земельную долю, может быть признана выписка из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.

Государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними предшествует экспертиза представленных заявителем документов государственным регистратором. В Санкт-Петербурге соответствующие функции выполняет государственное учреждение юстиции Министерства юстиции РФ и Администрации Санкт-Петербурга «Городское бюро регистрации прав на недвижимость». К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются правоустанавливающие документы, кадастровый план земельного участка, документ об уплате регистрационного сбора. С документами обращаются обе стороны, участвовавшие в сделке, если сделка была нотариально удостоверена, обратиться может единолично правообладатель.

Государственный регистратор в течение одного месяца с подачи заявления принимает решение о государственной регистрации (отказе в государственной регистрации). На основании указанного решения государственного регистратора делается соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При возникновении сомнений государственный регистратор вправе принять решение о приостановлении государственной регистрации на срок не более одного месяца и направлении запроса о предоставлении необходимых дополнительных документов.

В государственной регистрации прав может быть отказано по следующим основаниям (ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):

1. Право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

3. Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

4. Акт государственного органа (органа местного самоуправления) о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным.

5. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

6. Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

7. Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

8. Правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с объектом недвижимого имущества.

9. Не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

10. Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

По итогам государственной регистрации права на недвижимое имущество выдается свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество. По итогам государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом делается соответствующая запись на правоустанавливающем документе, заверяемая подписью и печатью государственного регистратора.