Вопрос 26. Право аренды земельного участка.

Право предоставления собственниками земельных участков в аренду этого вида недвижимости предусматривается гражданским законодательством, Земельным кодексом РФ и другими нормативными правовыми актами. В частности, согласно положениям ст. 264 Гражданского кодекса РФ земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов устанавливаются законодательством.

2. Сдача земельного участка в аренду является актом распоряжения им, а лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В соответствии с нормами гражданского законодательства в качестве арендодателей земельных участков могут выступать:

• собственники земельных участков;

• лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование согласно правилам ст. 270 ГК РФ;

• уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.

3. Согласно положениям п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ в качестве арендаторов земельных участков признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или договору субаренды. При этом иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды, за исключением тех случаев, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ.

В общем случае земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с нормами гражданского законодательства и Земельного кодекса РФ. Исключение из данного правила составляют изъятые из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, перечень которых определяется положениями п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с положениями ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором аренды с собственником земельного участка. Владелец земельного участка, не являющийся его собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора земельного участка, за исключением случаев, когда:

• собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

• граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здание, строение, сооружение, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с правилами земельного законодательства (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);

• аренда земельного участка прекращается по законным основаниям (ст. 46 ЗК РФ).

3* Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды этого земельного участка не предусмотрено иное. При этом на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренных земельным законодательством.

4 Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог

и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного

участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители вправе передать такие земельные участки в аренду в установленном законом порядке на срок до достижения наследником совершеннолетия.