Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И
..pdfАнализ в терминах финансовых соотношений (коэффициентов) используется для сопоставления относительного риска рассматри ваемого бизнеса для различных периодов времени, а также со сход ными с ним предприятиями.
Общие корректировки финансовой отчетности коммерческой ор ганизации проводятся с целью большего приближения к экономиче ской реальности, как потока доходов, так и баланса.
Корректировки показателей финансовых отчетов проводятся для позиций, которые имеют прямое отношение и важны для процесса оценки. Корректировки могут быть целесообразными по следующим соображениям:
!довести показатели поступлений и расходов до уровней, кото рые в достаточной мере характерны для операционной деятель ности, которую предполагается продолжать;
!представить финансовые данные по рассматриваемому пред приятию и его аналогам, являющимся ориентиром для сопос тавления, на согласованной основе;
!привести показатели, приведенные в отчетах, в соответствие с рыночными стоимостями;
!сделать поправки с учетом стоимости активов и обязательств, не связанных с операционной деятельностью, и соответствую щих поступлений и расходов;
!сделать поправки с учетом поступлений и расходов, не связан ных с хозяйственной деятельностью.
Потребность в корректировке может зависеть от степени контро ля, которую обеспечивает оцениваемая доля в капитале. Для конт рольных пакетов, включая 100% ную долю в собственности, боль шинство корректировок уместны, если инвестор мог бы произвести изменения, отражаемые данной корректировкой. В случае оценки неконтрольных пакетов, собственники которых не в состоянии осу ществить изменения по большинству позиций, оценщику при рас смотрении вопроса о корректировках следует проявлять особую тща тельность в отражении реальности.
Общие корректировки включают: элиминирование влияния чрезвычайных событий на показатели отчета о прибылях и убытках и
баланса (если таковые имеются). Поскольку наступление таких со бытий маловероятно, покупатель доли не ожидает того, что они про изойдут, и не будет учитывать их в потоке доходов. Могут потребо ваться корректировки сумм налогов. Эти виды корректировок, как
531
правило, уместны при оценке как контрольных, так и неконтроль ных пакетов.
Примеры чрезвычайных событий включают:
!забастовки, если они представляют собой необычное явление;
!пуск нового завода;
!погодные явления, такие, как наводнения, циклоны и т. п. Оценщик должен с осторожностью подходить к корректировке,
отражающей чрезвычайные события, всякий раз, когда чрезвычай ные события происходят за период лет, но в каждом году они пред стают как результат разных явлений. Многие бизнесы каждый год имеют позиции, отражающие чрезвычайные события, и оценщик должен предусмотреть резервы на непредвиденные расходы в связи с такими событиями.
Элиминирование влияния позиций, не относящихся к операционной деятельности («неоперационных» позиций), на показатели баланса и отчета о прибылях и убытках при оценке контрольного пакета. При оценке миноритарной доли эти корректировки могут оказаться не нужными. Если в балансе имеются неоперационные позиции, их можно изъять и оценить отдельно от основного бизнеса. Неопераци онные позиции должны оцениваться по рыночной стоимости. Мо жет потребоваться корректировка сумм налогов. Следует учитывать затраты на производство реализованной продукции. Корректировки показателей отчета о прибылях и убытках должны быть связаны с исключением как доходов, так и расходов, связанных с неопераци онными активами, в том числе влияния налогов.
К примерам неоперационных позиций и соответствующих коррек" тировок относятся:
1.Персонал, без которого можно обойтись. Исключаются расхо ды по оплате труда, налоги, связанные с этими расходами, и коррек тируются налоги на прибыль. При расчете обоснованного показате ля прибыли оценщик должен с осторожностью подходить к коррек тировке, отражающей наличие таких позиций, как персонал, без которого можно обойтись. Если оценщик не знает, обладает ли на са мом деле покупатель или кто либо другой, которому оценщик ока зывает услуги, правом контроля, позволяющим осуществлять изме нения, и намеревается ли он избавиться от такого персонала, то су
ществует опасность завышения оценки бизнеса, если указанные выше расходы будут добавлены обратно к прибыли.
2.Активы, без которых можно обойтись (например, самолеты). Из баланса исключаются стоимость самолетов и связанные с ними
532
активы и обязательства (после проведения оценки бизнеса актив, без которого можно обойтись, добавляется к согласованной стоимости бизнеса за вычетом затрат на реализацию, включая налоги, если та ковые имеются). Элиминируется влияние наличия в составе имуще ства самолетов, в том числе расходы на поддержание (топливо, эки паж, ангар, налоги, техническое обслуживание и текущий ремонт и
т.п.), а также поступления (доходы от сдачи в наем или в аренду).
3.Излишние активы (избыточные или такие, в которых нет необ ходимости с точки зрения потребностей бизнеса) должны рассмат риваться так же, как и неоперационные позиции. Позиции по из лишним активам могут включать, главным образом, неиспользуемые лицензии, франшизы, авторские права и патенты; инвестиции в зе мельные участки, сдаваемые в аренду здания и избыточное оборудо вание; инвестиции в другие бизнесы; портфель легкореализуемых ценных бумаг, а также депозиты в наличных денежных средствах и срочные депозиты. Чистая стоимость реализации излишних активов (не включающая налог на прибыль и затраты по продаже) должна до бавляться к чистому денежному потоку от операционной деятель ности, особенно в первом году прогнозного периода.
4.Может возникнуть необходимость в корректировке налоговой или бухгалтерской амортизации, показанной в финансовых отчетах, с тем, чтобы рассчитать амортизацию, отражающую экономический износ, или провести более точное сравнение с амортизацией, ис пользуемой в аналогичных бизнесах. Могут потребоваться и коррек тировки сумм налогов.
5.Может потребоваться корректировка бухгалтерской отчетности по товарно материальным запасам для более точного сравнения с аналогичными бизнесами, учет в которых может вестись на иной ос нове в сравнении с рассматриваемым бизнесом, или же для более точного отражения экономической реальности. Корректировки за пасов могут быть различными применительно к отчету о прибылях и убытках или к балансу. Например, метод ФИФО может более точно отражать стоимость запасов при построении баланса в рыночных це нах. Однако при изучении отчета о прибылях и убытках метод ЛИФО может более точно отражать уровень дохода в периоды инфляции или дефляции. Могут потребоваться корректировки сумм налогов.
6.Затраты на приобретение арендуемых, снимаемых или получае мых по иным контрактам объектов от связанных сторон (связанны ми или «родственными» считаются стороны, имеющие между собой особо тесные отношения, например, компания и ее филиал), воз
533
можно, потребуется скорректировать, чтобы отразить платежи по рыночной стоимости. Может потребоваться корректировка налогов.
Некоторые корректировки, которые осуществлялись бы при оценке бизнеса целиком, возможно, не проводились бы при оценке неконтрольного пакета акций организации, поскольку неконтроль ный пакет не обеспечивает возможность проводить такие корректи ровки.
Корректировки финансовых отчетов проводятся с целью облег чить оценщику достижение заключения по оценке. Если оценщик действует как консультант продавца или покупателя в предполагае мой сделке, корректировки должны быть понятны клиенту. Напри мер, предполагаемый покупатель должен понимать, что стоимость, выведенная после корректировок, может представлять максималь ную цену, которую можно было бы заплатить. Если покупатель не ве рит, что можно осуществить улучшения в плане финансов или про изводства, то, возможно, ситуации будет соответствовать более ни зкая цена.
Проведенные корректировки должны быть полностью описаны и обоснованы. Оценщику следует с особым вниманием подходить к корректировкам отчетности за прошлые периоды. Такие корректи ровки следует в полном объеме обсудить с клиентом. Для надлежа щего обоснования корректировок оценщик должен проводить их только после получения в достаточной мере доступа к информации о бизнесе.
7.Состав работ по оценке предприятия (бизнеса)
Этапы процесса оценки предприятия (бизнеса):
!определение задачи;
!сбор и проверка информации;
!выбор и применение уместных подходов к оценке;
!согласование результатов и выведение итоговой стоимости;
!подготовка и предоставление отчета об оценке.
Определение задачи
На этапе определения задачи выясняется цель оценки и вид опре деляемой стоимости, определяется состав оцениваемых прав, выяв ляются возможные конфликты интересов и соответствие квалифи
кации оценщика; составляется Техническое задание на оценку и оформляется Договор на оценку.
Описание задания по оценке предприятия (бизнеса) должно включать следующие сведения: рассматриваемый бизнес, долю соб
534
ственности в бизнесе или ценных бумаг, подлежащих оценке; дату оценки; определение понятия стоимости; собственника доли; цель и использование оценки.
Сбор и проверка информации
На данном этапе процесса оценки необходимо собрать и проана лизировать юридическую, бухгалтерскую, финансовую, рыночную, техническую и другую информацию, необходимую для получения обоснованного мнения относительно рыночной стоимости пред приятия. Для каждого вида информации следует фиксировать источ ник ее получения.
Для обоснованного заключения о рыночной стоимости пред приятия необходимо проанализировать макроэкономическое поло жение в стране нахождения оцениваемого предприятия, отрасль, со циально экономическую ситуацию в регионе, а также охарактеризо вать историю развития предприятия и его текущее состояние.
Помимо сбора информации при оценке предприятия необходимо также совершить ряд операций по подготовке финансовой докумен тации для дальнейшего проведения этапов оценки.
Во первых, в случае необходимости следует провести инфляци онную корректировку бухгалтерской отчетности предприятия.
Во вторых, необходимо совершить нормализацию некоторых статей отчетности.
В случае необходимости производят трансформацию бухгалтер ской отчетности — корректируют счета предприятия для приведения отчетности к единым международным стандартам бухгалтерского учета.
В третьих, осуществляют анализ финансовой отчетности, на ос нове которого делаются выводы о динамике развития, характерных структурных изменениях и рисках, присущих данному предприятию.
Приложение А
Рыночная стоимость и другие основные понятия и принципы оценки
1. Рыночная стоимость для целей настоящих Стандартов опреде ляется следующим образом:
Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за кото рую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтере сованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга,
535
при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осве домленной, расчетливо и без принуждения.
2.Термин «имущество» использован в связи с тем, что именно ак тивы находятся в центре внимания настоящих Стандартов. Однако для использования данного определения в общем случае его можно заменить термином «актив». Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки.
3.Рыночная стоимость понимается как стоимость актива, опре деленная без учета затрат, связанных с продажей или покупкой, и без компенсации расходов по уплате любых сопутствующих налогов.
4.Понятие и определение рыночной стоимости имеют первосте пенное значение для всей оценочной деятельности. В разделе 1 на стоящего Стандарта кратко разъясняются экономические и методо логические основы этих фундаментальных понятий и принципов.
5.Понятие рыночной стоимости не зависит от какой либо факти ческой сделки, совершаемой на дату оценки. Рыночная стоимость — это, скорее, предполагаемая цена, которая была бы установлена при продаже на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Рыночная стоимость — это пред ставление о цене, на которую в данный момент согласились бы поку патель и продавец при выполнении условий определения рыночной стоимости, если бы каждый из них имел достаточно времени для изучения имеющихся на рынке других возможностей и альтернатив, несмотря на то, что для подготовки формальных контрактов и свя занной с ними документации для заключения сделки может потре боваться какое то время.
6.Концепция рыночной стоимости предполагает, что цена опре деляется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство иногда служит основанием для замены термина «рыночная стоимость» термином «Стоимость на открытом рынке». Слова «открытый» и «конкурентный» не имеют абсолютного значе ния. Для одного актива рынок может быть международным или местным. Рынок может состоять из многочисленных покупателей и продавцов либо характеризоваться ограниченным числом участни ков. Рынок, на котором актив выставляется на продажу, по определе нию не является ограниченным или суженным. Иными словами, от
сутствие слова «открытый» не означает, что сделка носит частный или закрытый характер.
7.Рыночные оценки обычно основываются на информации, ка сающейся сопоставимых объектов имущества. Процесс оценки тре
536
бует, чтобы оценщик провел необходимое и адекватное исследова ние, компетентный анализ и вынес подкрепленные информацией и доказательствами суждения. В этом процессе оценщики не прини мают данные на веру, они должны рассмотреть все наблюдаемые на рынке и относящиеся к делу факты, тенденции, сопоставимые сдел ки и другую информацию. В случаях, когда рыночные данные огра ничены или по существу отсутствуют (как, например, для некоторых специализированных объектов имущества), оценщик должен надле жащим образом раскрыть ситуацию и указать, ограничены ли ка ким либо образом расчеты в силу недостаточности данных. Собст венное суждение оценщика требуется при всех оценках, однако, в отчете об оценке следует раскрыть, исходит ли оценщик при уста новлении рыночной стоимости из рыночных данных или же харак тер имущества и отсутствие сопоставимых рыночных данных вынуж дают его в большей мере полагаться на свое суждение.
8. Периоды быстрых изменений рыночных условий характеризу ются быстро меняющимися ценами. Такое состояние обычно назы вают неравновесием. Период неравновесия может продолжаться го дами и оказывать определяющее влияние на текущие и ожидаемые рыночные условия. В других обстоятельствах быстрые скачки в эко номике могут приводить к неустойчивости рыночных данных. Если некоторые продажи не вписываются в рыночную ситуацию, оцен щику следует приписывать им меньший вес либо вообще исключать их из рассмотрения. Оценщик все же может оказаться в состоянии на основании имеющихся данных сделать вывод о реальном уровне рынка. Цены отдельных сделок могут и не быть показателем рыноч ной стоимости, однако в процессе оценки анализ таких данных сле дует принимать во внимание.
9. В условиях скудного предложения или при ухудшении конъ юнктуры рынка большого числа «заинтересованных продавцов» мо жет как быть, так и не быть. Некоторые сделки (но не обязательно все) могут включать элементы финансового (или иного) давления или условия, которые снижают или исключают практическую заин тересованность некоторых собственников продавать. В таких рыноч ных условиях оценщики должны учитывать все соответствующие факторы и приписывать отдельным сделкам такие веса, которые, по
их мнению, отражают рынок надлежащим образом. Ликвидаторы и управляющие конкурсной массой обычно по должности обязаны по лучить от распродажи активов максимальную цену. Однако продажи могут иметь место и без проведения надлежащего маркетинга или
537
после недостаточного маркетингового периода. Оценщик должен проанализировать эти сделки, чтобы установить, в какой степени они соответствуют требованиям определения рыночной стоимости,
атакже вес, который следует приписать таким данным.
10.В переходные периоды на рынке, которые характеризуются быстрым ростом или падением цен, существует риск завышения или занижения стоимости в случае, если информации за прошлые пери оды будет приписан необоснованно высокий вес или если в отноше
нии будущих рынков будут приняты неоправданные предположения. В этих обстоятельствах оценщики должны тщательно проанализиро вать и отразить действия и реакции рынка и позаботиться о том, что бы их отчеты полностью раскрывали результаты их исследований и выводов.
11. Концепция рыночной стоимости также предполагает, что в сделке по рыночной стоимости имущество будет надлежащим обра зом выставлено на рынок с обеспечением свободного доступа в тече ние достаточного периода времени и при наличии необходимой рек ламы. Предполагается, что выставление имеет место до фактической даты оценки. Рынки фиксированных активов, как правило, отлича ются от рынков акций, облигаций и других текущих активов. Фикси рованные активы зачастую являются уникальными. Они обычно продаются реже и притом продаются на рынках, которые менее фор мализованы и менее эффективны, чем, например, в случае котируе мых на бирже ценных бумаг. Кроме того, фиксированные активы ме нее ликвидны. В силу этих причин, а также потому, что фиксирован ные активы обычно не продаются на публичной бирже, их рыночная стоимость должна признавать адекватную длительность периода вы ставления на рынке с учетом времени, необходимого для надлежа щего маркетинга и завершения переговоров о заключении сделки.
12. При всех оценках следует указывать их цели и функции. Если функция оценки связана с подготовкой финансовых отчетов, то в до полнение к другим требованиям к отчету об оценке оценщик должен с исчерпывающей ясностью указать, к какой категории отнесен каж дый из активов.
13. В исключительных ситуациях рыночная стоимость может
иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся опреде ленное арендованное имущество, некоторые специализированные объекты имущества, устаревшие объекты недвижимости, снос кото рых обходится дороже стоимости земельного участка, некоторые
538
объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей сре ды и др.
14. Как база оценки Рыночная стоимость представляет собой рас четную денежную сумму, которую принесло бы имущество, выстав ленное на продажу на открытом рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении Ры ночной стоимости.
15. Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она относится к области фактов (состоявшихся или предполагае мых), вне зависимости от того, была ли она открыто объявлена или осталась в тайне.
16. Затраты являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. Будучи осуществленными, затраты становятся фактом. Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, стано вится для него затратами на их приобретение.
17. Стоимость, в общем случае, является не фактом, а расчетной величиной ценности конкретных товаров и услуг в конкретный мо мент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Концепция стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получае мые тем, кто является собственником данных товаров или пользует ся данными услугами на дату действия стоимости.
18.Понятие стоимости предполагает денежную сумму, связанную
снекоторой сделкой. Тем не менее продажа оцениваемого имущест ва не является предварительным условием для установления цены, за
которую это имущество было бы продано, если бы оно продавалось на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определе нии рыночной стоимости.
19. Наиболее эффективное использование определяется как наи более вероятное использование актива, которое надлежащим обра зом оправданно, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого актива дает максимальную величину стоимости. Понятие наиболее эффективного использования являет ся неотъемлемой составной частью определения рыночной стоимос
ти. Однако некоторые стандарты предусматривают специальное приложение принципа наиболее эффективного использования при оценке имущества, связанной с подготовкой финансовой отчетности и соответствующих бухгалтерских счетов. Это приложение, относя
539
щееся к случаям установления так называемой рыночной стоимости для существующего использования.
20. К базам оценки, отличным от Рыночной стоимости, относит ся прежде всего:
Стоимость действующего предприятия. Эта концепция подразуме вает оценку непрерывно функционирующего предприятия, исходя из которой возможно распределение или разнесение стоимости дейст вующего предприятия по его составным частям в соответствии с их вкладом в общую стоимость, однако сам по себе ни один из этих ком понентов не составляет рыночной стоимости. (См. Приложение Б)
21.Затраты воспроизводства («стоимость воспроизводства»)
представляет собой затраты на создание практически точной копии существующего сооружения по такому же проекту и с использовани ем аналогичных строительных материалов.
22.Затраты замещения («стоимость замещения») предполагают создание сооружения, имеющего сопоставимую полезность, с ис пользованием проекта и материалов, применяемых на строительном рынке в данный момент.
23. Инвестиционная стоимость. Стоимость имущества для конк ретного инвестора, или группы инвесторов, при определенных целях инвестирования. Это понятие соотносит конкретный объект имуще ства с конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющих определенные цели и (или) критерии в отношении инвестирования. Термин Инвестиционная стоимость не следует путать с понятием рыночной стоимости инвестиционного имущества.
24.Страховая стоимость. Стоимость имущества, предусматри ваемая положениями страхового контракта или полиса.
25.Стоимость для целей налогообложения. Стоимость, рассчиты ваемая на основе определений, которые содержатся в соответствую щих нормативно правовых актах, относящихся к налогообложению имущества. Хотя в некоторых документах подобного рода возможны ссылки на рыночную стоимость как базу оценки для целей налогооб ложения, тем не менее предписанные методы оценки могут привести
крезультатам, отличным от рыночной стоимости в смысле приве денного выше определения.
26.Утилизационная стоимость. Стоимость объекта имущества (за
исключением земельного участка), когда он рассматривается как со вокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования. Эта стоимость может выражаться как валовая
540