6.3.1. Бизнес-центры

Бизнес-центр — это коммерческая структура, предоставляющая любым предприятиям (не только инновационным) комплекс услуг I уровня. Основой бизнес-центра являются помещения, которые сдаются в аренду малым фирмам по рыночным ценам, а деятельность его управляющей компании в основном направлена на эффективное управление недвижимостью с целью получения прибыли. В настоящее время бизнес-центры создаются либо путем переоборудования неиспользуемых помещений промышленных предприятий, либо путем строительства новых специализированных зданий. Основными параметрами при выборе бизнес-центра малым предприятием являются арендная плата, качество предоставляемых услуг (качество здания и офисной инфраструктуры) и удобство расположения (близость к станциям метро и основным транспортным магистралям, наличие автостоянок и т.п.).

Условно бизнес-центры принято разделять на классы:

– класс «А», отличающийся наивысшим качеством предоставляемых услуг и инженерной инфраструктуры, а также удобным расположением (близость к центральным станциям метро, основным автомагистралям и т.п.);

– класс «В», характеризующийся достаточно высоким качеством предоставляемых услуг, наличием автостоянок для клиентов, но расположенный не в центре города, а на периферии;

– класс «С», основной особенностью которого является невысокая стоимость аренды и качества подготовки помещений.

Как правило, бизнес-центры класса «А» — это вновь построенные здания, в которых использованы самые современные строительные материалы и архитектурные решения, класс «В» — это либо также новые здания, либо здания промышленных предприятий, которые были полностью перестроены и переоборудованы под задачи бизнес-центра. Класса «С» образуют бизнес-центры, организованные на базе переоборудованных помещений промышленных предприятий, причем это переоборудование в основном касается косметического ремонта, небольшой перепланировки, замены коммуникаций и т.п. Основным преимуществом таких помещений является возможность размещения в них не только офиса, но и производства (технологического оборудования, склада и т.п.).

Средний уровень арендной платы за помещения в бизнес-центре зависит от класса: диапазон арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга до начала финансового кризиса выглядел следующим образом (доллары за кв. м. в месяц, включая НДС):

– класс "А" — 600–840$;

– класс "В" — 366–830$;

– класс "С" — 200–400$.

В целом соотношение на рынке бизнес — центров Санкт-Петербурга следующее : доля класса "А" — 10%, класса "В" — 36%, класса "С" — 54%.

Наиболее динамично развивающимся и перспективным является сегмент бизнес-центров класса "В". Так, в первом полугодии 2006 года было введено 7 бизнес-центров (GUSTAFF, MAGNUS, "Строгановский", "Гренадерский", БЦ Балтийского завода, "Истен", OSCAR) общей площадью 50 000 кв. м, причем среди них не было ни одного офисного центра класса "С". Аналогичная ситуация складывалась в течение 2007–2008 годов.

Нетрудно видеть, что четкой границы (включая арендные ставки) между классами «А» и «В» нет, многие бизнес-центры позиционируют себя как класс «В+», подчеркивая высокое качество предоставляемых услуг, но не самое высокое удобство расположения.

Крупных арендаторов интересуют помещения в дефицитном для Петербурга сегменте бизнес-центров класса "А". В этом сегменте 60% спроса приходится на помещения в 500–1000 кв. м. Малый и средний петербургский бизнес заинтересован в аренде небольших площадей — от 20 до 50 кв. м и от 100 до 200 кв. м. соответственно.

Объем предложения офисов в бизнес-центрах класса "А" в 2008 году составлял — порядка 80 тыс. кв. м, их заполняемость — 98-99%. Спрос превышал предложение, предприятия стояли в очередях за площадями. Спрос на помещения класса "А" индивидуален, здесь основными являются соображения престижа, а в этих помещениях, как правило, размещаются не деловые офисы крупных компаний, а их представительства в других регионах.

Интересны тенденции изменения требований к арендуемым помещениям: если в 2004–2006 годах порядка 50% арендаторов снимали небольшие офисы размером 40–50 кв. м., то к 2008 году их доля сократилась до 25%, причем как в бизнес-центрах класса «В», так и в бизнес-центрах класса «С». При этом типовым желанием было не только расширение арендуемых площадей, но и повышение класса помещения (переезд из класса «С» в класс «В», из класса «В» — в класс «А»). За весь 2005 год в Санкт-Петербурге было введено в строй всего 3 бизнес-центра класса «С», а за первый квартал 2006 года — вообще ни одного.

С наступлением экономических трудностей наблюдается обратная картина: повсеместно происходит сокращение арендуемых площадей и отток арендаторов из дорогих бизнес-центров в помещения классом ниже. Это естественная тенденция, отражающая общую экономическую ситуацию в стране.

Характеристики некоторых санкт-петербургских бизнес-центров различных классов приведены в приложении 5.