- •Учебно-методический комплекс
- •Цикла опд по специальности 080105 «Финансы и кредит»
- •Основание
- •2. Краткое изложение программного материала (интерактивные лекции дисциплины «Оценка собственности»)
- •Тема 1 «Правовое обеспечение оценки собственности»
- •Тема 2 «Методологические основы оценки собственности»
- •Рыночная стоимость;
- •Инвестиционная стоимость;
- •Ликвидационная стоимость;
- •Тема 3 «Информационное обеспечение оценки собственности »
- •Тема 4 «Инструменты оценки собственности. Временная оценка денежных потоков»
- •Тема 5 «Доходный подход к оценке собственности»
- •Интерактивный (или раздаточный) материал к лекции по теме 5 «Доходный подход к оценке собственности»
- •1. Определение потенциального валового дохода Условно-переменные расходы
- •Чистая прибыль
- •Тема 6. Сравнительный подход к оценке предприятия (бизнеса)
- •Интерактивный (или раздаточный) материал к лекции по теме 6 «Сравнительный подход к оценке собственности»
- •Тема 7. Затратный подход к оценке бизнеса
- •Тема 8 «Оценка инвестиционной привлекательности предприятия»
- •3. Методические указания по изучению дисциплины «Оценка собственности»
- •4. Методические указания (рекомендации) по выполнению рефератов по дисциплине «Оценка собственности»
- •Регулирование рынка оценочных услуг
- •Оглавление
- •Методические указания по самостоятельной работе студентов (с контрольными вопросами, тестами, перечнями литературы и вопросов к экзамену по дисциплине «Оценка собственности»)
- •Методические указания по выполнению домашнего задания (контрольной работы) студентами заочной формы обучения.
- •Контроль знаний (тесты, варианты домашнего задания (контрольной работы) для студентов заочной формы обучения, вопросы для экзамена) Тесты
- •Варианты домашнего задания (контрольной работы) для студентов заочной формы обучения (15 вариантов)
- •1 Вариант
- •Вариант
- •3 Вариант
- •4 Вариант
- •5 Вариант
- •6 Вариант
- •7 Вариант
- •8 Вариант
- •9 Вариант
- •10 Вариант
- •11 Вариант
- •12 Вариант
- •13 Вариант
- •14 Вариант
- •15 Вариант
- •Вопросы для экзамена «Оценка собственности» (примерный перечень)
- •Роль и место саморегулируемых организаций оценщиков на рынке оценочных услуг.
- •6. Сведения о ппп
- •7. Деловые игры и хозяйственные ситуации, используемые при проведении практических занятий Деловая игра «Оценка недвижимости (жилого помещения)»
- •2.1. Анализ объекта оценки
- •8. Использование инновационных методов
- •9.Словарь основных терминов по дисциплине «Оценка собственности»
2.1. Анализ объекта оценки
Вариант 1
Таблица 1
Характеристика объекта №1
№ п.п. |
Наименование |
Показатель |
|
|
Адрес объекта оценки |
г. Ростов – на – Дону, Октябрьский район, ул. Таганрогская, дом №112, кв. 304 |
|
|
Тип квартиры |
Квартира гостиничного типа |
|
|
Количество жилых комнат |
Одна |
|
|
Окружение |
Здание, в котором расположен объект оценки, окружено жилыми многоэтажными домами и граничит с ул. Таганрогской |
|
|
Техническое состояние соседних построек |
Хорошее |
|
|
Строительные работы вблизи объекта оценки |
Ведутся |
|
|
Плотность застройки |
Высокая |
|
|
Сеть инженерных коммуникаций |
Полная |
|
|
Удаленность от промышленных предприятий |
Достаточная |
|
|
Освещенность в ночное время |
Хорошая |
|
|
Уборка территории в любое время года |
Хорошая |
|
|
Площадка для отдыха |
Отсутствует |
|
|
Наличие охраняемой парковки АТС |
Имеется |
|
|
Вывоз мусора |
Регулярно |
|
|
Подъезд к зданию с улиц |
С ул. Таганрогской |
|
|
Развитость инфраструктуры |
Достаточно развита |
|
|
Объекты инфраструктуры |
Образовательные и медицинские учреждения, торговые объекты и объекты сферы бытового обслуживания |
|
|
Транспортная доступность |
50 – 100 м до остановок общественного транспорта |
|
|
Поток автотранспорта |
Интенсивный |
|
|
Поток пешеходов |
Интенсивный |
|
|
Движение по прилегающим автодорогам |
Круглосуточно, круглогодично |
|
|
Осадка грунта |
Отсутствует |
|
|
Использование зоны объекта оценки под свалку отходов |
Не использовалась |
|
|
Озеленение |
Достаточное |
|
|
Экологическая обстановка |
Соответствует требованиям |
Вариант 2
Таблица 2
Характеристика объекта №2
№ п.п. |
Наименование |
Показатель |
|
|
Квартира |
Отдельная |
|
|
Количество жилых комнат |
Одна |
|
|
Расположение в доме |
Не угловая |
|
|
Высота помещений |
2,50 м |
|
|
Этаж в здании |
3 |
|
|
В состав квартиры входят следующие комнаты: |
|
|
|
- жилая комната (помещение 39) |
16,6 кв. м |
|
|
- кухня (помещение 40) |
11,7 кв. м. |
|
|
- коридор (помещение 41) |
1,9 кв. м |
|
|
- совмещенный санузел (помещение 41а) |
3,5 кв. м |
|
|
Общая площадь квартиры |
33,7 кв. м |
|
|
Жилая площадь квартиры |
16,6 кв. м |
|
|
Подсобная площадь квартиры |
17,1 кв. м |
|
|
Дверь в подъезд |
Металлическая |
|
|
Наличие тамбура |
Имеется (три) |
|
|
Дверь в квартиру |
Металлическая, обшитая деревом |
|
|
Состояние внутренней отделки |
Отличное |
|
|
Отделка стен |
Рогожка, плитка |
|
|
Отделка потолка |
Гипсокартон, пластиковые панели |
|
|
Отделка полов |
Плитка, линолеум |
|
|
Двери межкомнатные |
Деревянные, деревянные с остеклением |
|
|
Окна |
Металлопластиковые |
|
|
Ориентация окон |
На запад |
|
|
Вид из окон |
Все окна оцениваемого объекта выходят на внутренний двор |
|
|
Престижность района |
Средняя |
|
|
Дополнительные устройства и оборудование |
Установлена сплитсистема |
|
|
Наличие перепланировок |
Отсутствуют |
|
|
Сведения об имущественных правах |
Право собственности |
|
|
Наличие обременений |
Отсутствуют |
Вариант 3
Таблица 3
Характеристика объекта №3
№ |
Наименование |
Показатель |
1 |
Квартира |
Отдельная |
2 |
Количество жилых комнат |
Одна |
3 |
Расположение в доме |
Не угловая |
4 |
Высота помещений |
2,50 м |
5 |
Этаж в здании |
3 |
6 |
В состав квартиры входят следующие комнаты: |
|
7 |
- жилая комната (помещение 39) |
16,6 кв. м |
8 |
- кухня (помещение 40) |
11,7 кв. м. |
9 |
- коридор (помещение 41) |
1,9 кв. м |
10 |
- совмещенный санузел (помещение 41а) |
3,5 кв. м |
11 |
Общая площадь квартиры |
33,7 кв. м |
12 |
Жилая площадь квартиры |
16,6 кв. м |
13 |
Подсобная площадь квартиры |
17,1 кв. м |
14 |
Дверь в подъезд |
Металлическая |
15 |
Наличие тамбура |
Имеется (три) |
16 |
Дверь в квартиру |
Металлическая, обшитая деревом |
17 |
Состояние внутренней отделки |
Отличное |
18 |
Отделка стен |
Рогожка, плитка |
19 |
Отделка потолка |
Гипсокартон, пластиковые панели |
20 |
Отделка полов |
Плитка, линолеум |
21 |
Двери межкомнатные |
Деревянные, деревянные с остеклением |
22 |
Окна |
Металлопластиковые |
23 |
Ориентация окон |
На запад |
24 |
Вид из окон |
Все окна оцениваемого объекта выходят на внутренний двор |
25 |
Престижность района |
Средняя |
26 |
Дополнительные устройства и оборудование |
Установлена сплитсистема |
27 |
Наличие перепланировок |
Отсутствуют |
28 |
Сведения об имущественных правах |
Право собственности |
29 |
Наличие обременений |
Отсутствуют |
Характеристика аналогов Таблица 4
№ п.п. |
Местоположение объектов-аналогов |
Количество комнат |
Материал стен |
Этаж квартиры |
Этажность здания |
Жилая площадь, кв. м |
Площадь кухни, кв. м. |
Состояние |
Цена предложения, руб. |
Цена 1 кв. м, руб. |
Источник информации |
1 |
г. Ростов – на – Дону, Стройгородок, ул. Таганрогская/Школа №110 |
1 |
панель |
3 |
9 |
30,0 |
6,0 |
Отлич ное |
1 700 000 |
56 667 |
АН «ДонМТ» http://www.donmt.ru/catalog/?action=show_flat_detail&id=409 г. Ростов – на – Дону, ул. Добровольского, 26 тел. 230 09 09 заявка №11692с |
2 |
г. Ростов – на – Дону, Стройгородок, Дом офицеров, ул. Таганрогская |
1 |
панель |
8 |
9 |
30,0 |
5,0 |
Отлич ное |
1 650 000 |
55 000 |
АН «Лендлорд» http://www.landlord.ru/realty/details/flats/511819902 г. Ростов – на – Дону, просп. Космонавтов, 15 тел. 9 926 426 |
3 |
г. Ростов – на – Дону, Стройгородок |
1 |
кирпич |
6 |
9 |
34,0 |
12,0 |
Хорошее |
1 600 000 |
47 059 |
АН «Лендлорд» http://www.landlord.ru/realty/details/flats/5117859911 г. Ростов – на – Дону, ул. Таганрогская, тел. 2 908 908 |
4 |
г. Ростов – на – Дону, Стройгородок |
1 |
панель |
3 |
9 |
31,0 |
6,0 |
Хорошее |
1 600 000 |
51 613 |
АН «Лендлорд» http://www.landlord.ru/realty/details/flats/5119117301 г. Ростов – на – Дону, ул. Советская, 56 тел. 2 955 955 |
Таблица 5
Обоснование корректировки на условия продажи
Численность населенного пункта, тыс. чел. |
Жилая недвижимость |
Коммерческая недвижимость |
Промышленная и складская недвижимость |
Земельные участки |
До 250 |
6 |
7 |
9 |
7 |
Свыше 250 до 500 |
4 |
5 |
7 |
5 |
Свыше 500 |
2 |
3 |
5 |
3 |
Таблица 6
Обоснование корректировки на состояние квартиры
Физический износ, % |
Оценка технического состояния |
Общая характеристика технического состояния |
Примерная стоимость капитального ремонта в % от стоимости замещения конструктивных элементов |
0 – 5 |
Отличное |
Повреждения и деформации отсутствуют. Конструктивные элементы полностью пригодны для эксплуатации. Объект в капитальном и косметическом ремонтах не нуждается. |
0 – 5 |
6 – 20 |
Хорошее |
Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные устранимые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ. |
6 – 11 |
21 – 40 |
Удовлетворительное |
Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии. |
12 – 36 |
41 – 60 |
Неудовлетворительное |
Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. |
38 – 90 |
61 – 80 |
Ветхое |
Состояние конструктивных элементов аварийное, а несущих – весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь при проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов. |
93 – 120 |
81 – 100 |
Негодное |
Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы. |
|
Результаты расчетов представлены в таблице 8
Таблица 7
Обоснование корректировки на ремонт
Объект |
Состояние |
Затраты на капитальный ремонт, % |
Величина корректировки, % |
Объект оценки |
Отличное |
2 |
|
Аналог 1 |
Отличное |
2 |
|
Аналог 2 |
Отличное |
2 |
|
Аналог 3 |
Хорошее |
7 |
|
Таблица 8
Корректировка стоимости объекта оценки
№ п.п. |
Элемент сравнения |
Ед. изм. |
Объект оценки |
Объекты сравнения |
|||
Аналог № 1 |
Аналог № 2 |
Аналог № 3 |
|||||
|
Цена предложения |
руб./кв.м |
|
|
|
|
|
1 |
Передаваемые права |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
% |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
|
|
|
|
|
2 |
Условия финансирования |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
% |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
|
|
|
|
|
3 |
Условия продажи |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
% |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
|
|
|
|
|
4 |
Дата продажи |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
% |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
|
|
|
|
|
5 |
Местоположение |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
% |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
|
|
|
|
|
6.1 |
Материал стен |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
% |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
|
|
|
|
|
6.2 |
Этаж |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
% |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
|
|
|
|
|
6.3 |
Количество комнат |
|
Одна |
|
|
|
|
|
Корректировка |
% |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
|
|
|
|
|
|
6.4 |
Общая площадь квартиры |
кв. м |
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
% |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
|
|
|
|
|
6.5 |
Площадь кухни |
кв. м |
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
% |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
|
|
|
|
|
6.6 |
Наличие благоустройства |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
% |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
|
|
|
|
|
6.7 |
Состояние квартиры |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
% |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
|
|
|
|
|
7 |
Целевое назначение |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
% |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная стоимость |
руб./кв.м |
|
|
|
|
|
|
Вес (рейтинг надежности) |
|
|
|
|
|
|
|
Взвешенная стоимость |
|
|
|
|
|
|
|
Сумма взвешенных стоимостей |
руб./кв.м |
|
|
|||
|
Общий вес |
|
|
|
|||
|
Стоимость 1 кв.м объекта |
руб./кв.м |
|
|
|||
|
Общая площадь квартиры |
кв.м |
|
|
|||
|
Стоимость объекта оценки |
руб. |
|
|
|||
Хозяйственные ситуации
Компания была оценена тремя подходами, затратным (ЗП), сравнительным (СП) и доходным (ДП). Ее стоимость соответственно составила 2 000 000, 2 270 000, 2 350 000 ден. ед. В результате согласования результатов оценки доли от суммы этих чисел распределились след. образом: затратным подходом - 0,2 , доходным подходом – 0,6, сравнительным подходом – 0,2. Рассчитайте рыночную стоимость предприятия с учетом этих долей.
Необходимо определить стоимость гаража. Затраты на его создание составили 35000 ден. ед. Гараж был построен в 2006 г., ежегодно начислялся износ в размере 8 %. Рассчитайте текущую стоимость гаража.
Определите стоимость офисного помещения, площадью 150 кв.м., если 1 кв.м. аналогичных помещений, проданных за последние 3 месяца стоил соответственно: 10 000, 9 500, 12 000 ден. ед..
Магазин ежегодно в течении 3 лет приносил доход в размере 180 000 ден.ед. Ставка капитализации равна 12%.Расчитайте текущую стоимость магазина.
Стоимость земельного участка с улучшениями составляет 425 000 ден.ед. Улучшения составляют 30% от всей стоимости. Рассчитайте стоимость только земельного участка.
Стоимость брэнда компании составляет 2/3 стоимости всей компании. Предприятие как имущественный комплекс стоит 1500 000 ден. ед. Стоимость земельного участка равна 1/5 от стоимости брэнда. Оборудования составляют 0,25 от стоимости всего предприятия. Рассчитайте стоимость брэнда, земельного участка и оборудования.
Торговая фирма планирует в конце третьего года сделать ремонт магазина, который сегодня стоит 1000 тыс. руб. Ремонт дорожает на 7 % в год. Чистый доход от аренды – 1000 тыс. руб. в конце года. Эта сумма инвестируется под 10 % годовых. Достаточно ли накопленной суммы, чтобы произвести ремонт?
Определите, сколько нужно положить на счет в банке под 12 % годовых, чтобы через 10 лет купить квартиру по цене 400 тыс. руб
Определите, какая сумма будет накоплена на счете в банке, начисляющем 11 % годовых, если в течение 5 лет регулярно в конце года помещать на счет по 100 тыс. руб.
Определите, какова текущая стоимость прав арендодателя по арендному договору, если арендатор, в соответствии с арендным договором, должен ежегодно платить арендную плату в размере 100 тыс. рублей в год. Срок арендного договора 4 года, ставка дисконта - 15 %.
11. Оцените два инвестиционных проекта (А и В) по показателям обыкновенного (CF) и дисконтированного денежного потока (DCF), если капитальные затраты одинаковые (CFo ) и составляют 60000 тыс. руб., прогнозируемые годовые доходы по проекту А – 25000 тыс. руб. в течение трех лет, по проекту В – 23500 тыс. руб. в течение 8 лет. Ставка дисконта по двум проектам 8%. Какой проект более выгоден?
12. Индивидуальный предприниматель решил приобрести грузовой автомобиль и сдать его в аренду. Банк предоставил кредит под 19% годовых. Стоимость автомобиля 500 тыс. руб. Планируемые ежегодные платежи от арендатора составят 230 тыс. руб., срок аренды 5 лет. Рассчитайте чистую текущую стоимость (NPV), которую может получить предприниматель в результате этой операции.
13. Инвестор решил приобрести бензозаправочную станцию стоимостью 2 20000 тыс.руб. Ежегодные прогнозируемые в течение последующих 5 лет, свободные от долгов, поступления составят 90000 тыс. руб. В конце 5 – года инвестор планирует продать станцию по цене 26 000 тыс. руб., ставка дисконтирования принимается на уровне минимального приемлемого для инвестора дохода и равна 20 % годовых.
Рассчитайте чистую текущую стоимость. Сравните значения величины чистого дохода без учета дисконтирования и чистую приведенную стоимость, рассчитанную с учетом дисконтирования.
14. Инвестиционный проект, рассчитанный на 4 года, требует инвестиций (CFо ) в размере 13000 тыс. руб. и имеет предполагаемые денежные поступления в размере 6000 тыс. руб., 4000 тыс. руб., 5000 тыс. руб., 7000 тыс. руб. Определите, является ли инвестиционный проект приемлемым по показателю “чистая текущая стоимость – NPV”, если цена капитала будет меняться по годам следующим образом: 20%, 21%, 23%, 23%.