Добавил:

Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Ростовский Государственный Экономический Университет "РИНХ"

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

ugs_Avtosokhranennyy.docx

Скачиваний:

Добавлен:

11.04.2015

Размер:

124.93 Кб

Скачать

☆

1 / 31 2 3 > Следующая >>>

Оценочная деятельность активно развивается в России. Все операции и сделки с имуществом требуют знания рыночной стоимости объекта собственности. Поэтому постоянно возникает необходимость в финансовой оценке : при купле-продаже, аренда, кредитовании, страховании имущества, инвестировании в имущество, слиянии и поглощении предприятий и т.д.

Целью изучения этой дисциплины является получение углубленного профессионального образования, позволяющего выпускнику обладать компетенциями в области оценки различных объектов собственности, участвующих в гражданском обороте.

Задача курса – рассмотрение основных подходов(затратного, доходного, сравнительного) к оценке собственности, изучение последних достижений теории и практики оценки, полученных в странах с развитой рыночной экономикой. Дисциплина базируется на теории стоимости денег и функциях сложного процента.

СОБСТВЕННОСТЬ - это отношения между людьми по поводу присвоения средств производства и результатов труда, это исторически материальная форма присвоения материальных благ.

Следует различать понятие собственности как экономическую, так и юридическую категории.

Собственность в экономике – система объектных отношений между людьми по поводу присвоения средств и результатов производства. Экономическое содержание собственности раскрывается через ее функциональную характеристику: владение, управление, контроль. Главным в функциональной характеристике собственности является контроль над производственно-финансовой деятельностью субъекта собственности.

Собственность как юр. категория, отражает отношение индивида, фирмы, гос-ва к объекту собственности.

Объект собственности – вещь, совокупность имущества, месторождения полезных ископаемых.

Включает 3 правомочия:

Право владения – юридически, документально закрепленная фиксация субъекта собственности, либо факт реального владения объектом.
Право пользования – возможность использовать имущество и получать от него доход. Лизинг – финансовая аренда.
Право распоряжения – возможность собственника. По своему усмотрению и в своих интересах совершать действия, определяющие юридическую судьбу имущества.

2. Государственная собственность - это имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), а также имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам. Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Субъектами права г.с. выступают соответствующие гос. образования в целом, т.е. и входящие в его состав республики, края, а.о., но не органы их власти или управления. Гос собственность сущ. на уровне народного хоз-ва (федер. собственность) и на уровне края, области и города федер. значения, автоном. области и автом. округа.

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296). Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа. Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.

Особенностью института государственной собственности является то, что институт права государственной собственности охватывает не только нормы гражданского права, но и нормы других правовых отраслей, также регулирующих рассматриваемые отношения: государственного, административного, финансового, земельного и пр., т. е. представляет собой комплексный правовой институт. По содержанию в нем преобладают гражданско-правовые нормы, а определяющую роль играют конституционные (государственно-правовые) нормы.

3. Объекты права собственности Российской Федерации (объекты управления)

Недвижимость, движимое имущество, нтнематериальные активы, унитарные предприятия, бизнес, имущ. права, месторождения, памятники истории, культуры и архитектуры.

недвижимое имущество, (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, здания и сооружения), а также подлежащие федеральной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и другое имущество;

движимая ФС - имущество, не относящееся к недвижимому, включая деньги и ценные бумаги; транспортные средства, машинооборудования,

4. Объекты права собственности Российской Федерации (объекты управления)

Нематериальные активы — неденежные активы, не имеющие физической формы.

К нематериальным активам могут быть отнесены следующие объекты: объекты интеллектуальной собственности, исключительное авторское право на программы для ЭВМ, базы данных; исключительное право владельца на товарный знак и знак обслуживания, наименование места происхождения товаров; исключительное право патентообладателя на селекционные достижения, деловая репутация организации

Интеллектуальная собственность – результаты интеллектуальной деятельности(р.и.д) и приравненные к ним средства индивидуальной защиты юр.лиц(фирменное наименование, знак и т.д), которым предоставляется правовая охрана. Объектом оценки является интеллектуальные права на эти р.и.д.

Авторским правом регулируются отношения, возникающие в связи с созданием и использованием произведений науки, литературы и искусства.

Смежные права – интеллектуальные права на произведения науки, литературы, обнародованные после их перехода в общественное достояние (25лет). Для радио и телепередач, фонограмм 50 лет. Содержание баз данных 15 лет.

Патентное право - система правовых норм, которыми определяется порядок охраны (в н.т. сфере – изобретения, модели; в сфере худож. конструирования – промышленные образцы; в сельском хоз-ве – селекционные достижения)

Секреты производства (Ноу-хау) — это сведения любого характера (оригинальные технологии, знания, умения и т. п.), которые охраняются режимом коммерческой тайны и могут быть предметом купли-продажи или использоваться для достижения конкурентного преимущества над другими субъектами предпринимательской деятельности.

5. Объекты права собственности Российской Федерации (объекты управления)

ГУДВИЛЛ (англ. goodwill) — активы, капитал фирмы, не поддающийся материальному измерению, например репутация, техническая компетенция, связи, маркетинговые приемы, влияние и др. Гудвилл возникает из-за того что при приобретении инвестиций может возникать разница между себестоимостью инвестиций и чистой справедливой стоимостью активов и обязательств ассоциированного предприятия. Такая разница и называется гудвилл. Гудвилл равен покупной стоимости компании минус справедливая рыночная стоимость чистых активов и обязательств.

Имущественное право — право, охраняющее и описывающее свойства материальных объектов права собственности. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА - субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу обмена товарами, услугами, выполняемыми работами и т.п.

Под правомочием владения понимается юридически обеспеченное господство над вещью, то есть возможность иметь данную вещь у себя, содержать ее в собственном хозяйстве.

Правомочие распоряжения - это возможность определения юридической судьбы вещи путем изменения ее принадлежности, состояния и назначения.

Правомочие пользования - юридически обеспеченная возможность использования вещи путем извлечения из нее любых полезных свойств.

6. Объекты права собственности Российской Федерации (объекты управления)

Бизнес – доля государства в уставном капитале ООО или ОАО. Предпринима́тельство — самостоятельная, осуществляемая на свой риск экономическая деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом и/или нематериальными активами, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке^..

Унитарное предприятие – коммерческая организация не наделенная правом собственности на закрепленное за ним государственное или муниципальное имущество. Имущество УП является неделимым и не может быть распределено по вкладам в том числе и между работниками предприятия. В Российской Федерации основным законом, регламентирующим деятельность унитарных предприятий, является Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». Унитарные предприятия могут быть трёх типов:

Федеральное государственное унитарное предприятие — ФГУП
Государственное унитарное предприятие — ГУП (субъекта федерации)
Муниципальное унитарное предприятие — МУП (Муниципального образования)

7. Унитарное предприятие – коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ним государственное или муниципальное имущество.

Унитарные предприятия могут быть трёх типов:

Федеральное государственное унитарное предприятие — ФГУП
Государственное унитарное предприятие — ГУП (субъекта федерации)
Муниципальное унитарное предприятие — МУП (Муниципального образования)

Право хозяйственного ведения (ст 294-295 гк)

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Гражданским Кодексом. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

Право оперативного управления (ст. 296)

Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

8. Функции государства в управлении имуществом

управление и распоряжение в установленном порядке объектами федеральной собственности, в том числе жилищным фондом, на территории Российской Федерации и за рубежом;
учет федерального имущества и контроль эффективности его использования;
разработка принципов и осуществление единой государственной политики в области приватизации государственных и муниципальных предприятий, объектов недвижимости, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями;
межотраслевая и межрегиональная координация приватизации государственного имущества, управления и распоряжения федеральной собственностью;
руководство деятельностью своих территориальных органов;
участие в создании инфраструктуры фондового рынка, обеспечивающей процессы приватизации и реализации государственной политики в области привлечения инвестиций;
разработка и формирование стратегических направлений государственной политики в области реформирования имущественных отношений в Российской Федерации;
содействие развитию международного сотрудничества в области имущественных отношений;
методическое и правовое обеспечение процессов управления и приватизации государственного имущества.

9. Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона. Оценщики – это специально подготовленные и обученные люди, имеющие необходимые аттестаты, сертификаты и в обязательном порядке являющиеся членами какой-либо СРО оценщиков.

Юридические лица независимо от форм собственности

Физические лица

Органы исполнительной власти РФ всех уровней

Для осуществления оценочной деятельности оценщик обязан:

• иметь образование в области оценочной деятельности – большинство из оценщиков прошли повышение квалификации на базе уже полученного высшего образования, высшее оценочное образование начало преподаваться в российских ВУЗах только с 2010 года;

• являться членом саморегулируемой организации оценщиков (СРОО, информация о некоторых из них приведена в табл. 2);

• застраховать свою профессиональную ответственность. Оценщик несет личную имущественную ответственность за потенциальный ущерб, который может быть нанесен его профессиональной деятельностью. Таким образом, теоретически, для компенсации ущерба, нанесенного деятельностью оценщика, может быть распродано принадлежащее ему имущество.

диплом государственного образца о высшем профессиональном образовании, выданный высшими учебными заведениями, в свидетельстве о государственной аккредитации которых в рамках экономических и/или инженерных специальностей открыта в установленном порядке специализация по оценочной деятельности; либо диплом государственного образца о профессиональной переподготовке по программе «оценка стоимости предприятий (бизнеса)» в объеме не менее 800 часов, полученный лицом, имеющим диплом государственного образца о высшем (по любой другой специальности) профессиональном образовании, а также свидетельство государственного образца, выданное высшими учебными заведениями, о повышении квалификации в области оценочной деятельности в объеме не менее 104 часов в том случае, если с момента даты выдачи дипломов, указанных в п. 3, или с момента предыдущего повышения квалификации прошло более трех лет (вступает в силу в полном объеме с 1 января 2010 г.).

10. СРО – некоммерческая организация, созданная для осуществления оценочной деятельности и включенная в единый гос. реестр СРО. Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков

наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере, установленном частью третьей статьи 24.6 настоящего Федерального закона; наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений; наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются: разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики; разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения; представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков; прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков; контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики; ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; организация информационного и методического обеспечения своих членов; осуществление иных установленных настоящим Федеральным законом функций; осуществление экспертизы отчетов.

11. НСОД – некоммерческая организация, созданная саморегулируемой организацией оценщиков, для контроля за деятельностью тех же СРО. Учредителями Национального совета являются следующие саморегулируемые организации (СРО) оценщиков:

Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков».
Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков».
Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация оценщиков «СИБИРЬ».

Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности (далее также - Национальный совет) в части разработки федеральных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями.

Функции НСОД

Основными функциями Национального совета по оценочной деятельности являются:

- обсуждение вопросов государственной политики в области оценочной деятельности;

- представление интересов саморегулируемых организаций оценщиков в федеральных органах государственной власти, органах государственной власти субъектов Российской Федерации, органах местного самоуправления;

- формирование предложений по вопросам выработки государственной политики в области оценочной деятельности;

- формирование предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности;

- защита прав и законных интересов саморегулируемых организаций оценщиков;

- разработка федеральных стандартов оценки;

- осуществление предварительной экспертизы нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих оценочную деятельность;

Функциями уполномоченных федеральных органов являются:

выработка государственной политики в области оценочной деятельности;
нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки, программы разработки федеральных стандартов оценки, а также разработка федеральных стандартов оценки в случае нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки;
ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;
осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований настоящего Федерального закона;
обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.

12. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Оценка гос. собственности необходима при страховании, при переоценке основных средств, при составлении финансовой отчетности по международным стандартам финансовой отчетности, если акции ОАО продаются за пределами страны. Для цели эффективного управления активами предприятия.

Оценка гос. собственности обязательна в следующих случаях:

При совершении следующих сделок с гос. имуществом: (приватизация гос. имущества, передача в доверительное управление, передаче в аренду, при использовании имущ-ва в качестве залога, при продаже или ином отчуждении гос. имущ-ва.
При возникновении спора о стоимости имущ-ва: (при национализации; при выкупе имущества у частных собственников для гос. или муниц-ых нужд; при ипотечном кредитовании УП в случае возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки)
При несостоятельности (банкротстве) УП или ОАО акции которого принадлежат гос.
При оплате дополнительных акций неденежными средствами (акцией, интеллект. собственностью)

13. Международные Стандарты Оценки Целью МСО является установление понятий и принципов, которые применимы ко всем типам оценок, – в интересах повышения согласованности, прозрачности и, следовательно, укрепления доверия к оценочному процессу. В новой редакции стандарты сгруппированы по трем типам: Общие стандарты (General Standards), Стандарты-Применения (Application Standards — для различных целей оценки) и Стандарты оценки разных типов активов (Asset Standards).

Перечень стандартов МСО 2011, предложенный для обсуждения:

Введение

МСО 101 – Общие понятия и принципы

МСО 102 – Подходы к оценке

МСО 103 – Базы стоимости

МСО 104 – Требования к объему работ

МСО 105 – Составление отчета об оценке

Введение в Стандарты-Применения

МСО 201.01 – Справедливая стоимость в рамках МСФО

МСО 201.02 – Оценки стоимости для начисления амортизации

МСО 201.03 – Оценки стоимости для бухгалтерского учета аренды

МСО 201.04 – Оценки стоимости для проведения тестов на обесценение

МСО 201.05 – Оценки стоимости основных средств в государственном секторе

МСО 202.01 – Оценки стоимости имущественных интересов для целей ипотечного кредитования

Введение в Стандарты, относящиеся к оценке различных типов активов

МСО 301.01 – Оценка стоимости бизнесов и интересов в бизнесе

МСО 301.02 – Оценка стоимости нематериальных активов

МСО 302.01 – Оценка стоимости установок, машин и оборудования

МСО 303.01 – Оценка стоимости интересов в [недвижимом] имуществе

МСО 303.02 – Оценка стоимости объектов исторического имущества

МСО 303.03 – Оценка стоимости инвестиционного имущества, находящегося в незавершенном строительстве

МСО 303.04 – Оценка стоимости имущества, связанного с торговлей

МСО 304.01 – Оценки стоимости финансовых инструментов

МСО 305.01, МСО 306.01 и МСО 307.01 – стандарты по стоимостной оценке нефинансовых обязательств, биологических активов и по стоимостной оценке в добывающих отраслях (пока не опубликованы)

Глоссарий понятий и терминов

ЕСО. Европейские стандарты оценки (ЕСО), так называемая «Голу-бая книга», были приняты Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGoVA) в шестой редакции в 2009 г. (предыдущая пятая редакция была принята в 2003 г.). Некоторые определения ЕСО нашли свое отражение в европейском законодательстве.

Издание включает в себя 5 стандартов оценки, 5 применений для различных целей оценки, глоссарий и приложение с перечнем членов TEGoVA. Стандарты определяют ряд понятий, которые в большинстве своем специфичны именно для Европейского сооб-щества или некоторых европейских государств, например, понятие залоговой стоимости (mortgage lending value). В стандартах 1 и 2 (ЕСО 1 и 2) рассмотрены вопросы, связан-ные с определением основных баз оценки. Определения ЕСО пол-ностью соответствуют определениям МСО. Стандарт 3 (ЕСО 3) содержит основные требования к квалифи-кации оценщика в Европе. В ЕСО 3 дано определение оценщика имущества в соответствии с действующим законодательством ЕС. В стандарте также рассмотрены вопросы конфликта интересов, неза-висимости и ответственности оценщика. Важным является описание требований, необходимых для получения профессиональной квали-фикации «признанный европейский оценщик».

Стандарт 4 (ЕСО 4) посвящен вопросам условий привлечения оценщика к выполнению работ по оценке, взаимоотношениям за-казчика и оценщика, а также рецензированию отчетов об оценке.

В ЕСО 4 дан перечень требований к информации, необходимой для выполнения отчета в соответствии с ЕСО 2009.

В стандарте 5 (ЕСО 5) описаны основные принципы оценки и основные подходы к составлению отчета об оценке. Данный стан-дарт содержит определение основных целей оценки, дает описание процесса составления отчета об оценке и определяет основные требования к отчету.

Национальные стандарты разрабатывает профессиональное сообщество или государство. В настоящее время в РФ утверждено 6 стандартов оценки. К нац. стандартам относят стандарты и правила оценки, разработанные СРО.

1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведениюоценки (ФСО № 1)» утвержден Приказом Минэкономразвития Россииот 20.07.2007 г. № 256;

2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержден ПриказомМинэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255;

3. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254;

4. «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)», утвержден Приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 г № 508;

5. «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», утвержден Приказом Минэкономразвития от 04.07.2011 г. №238.

6. Требование к уровню знаний эксперта СРО 6 ноября 2011г

14. Национальные стандарты разрабатывает профессиональное сообщество или государство. В настоящее время в РФ утверждено 6 стандартов оценки. К нац. стандартам относят стандарты и правила оценки, разработанные СРО.

2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержден ПриказомМинэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255;

3. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254;

6. Требование к уровню знаний эксперта СРО 6 ноября 2011г

ФСО 1,2,3 разработаны и утверждено гос-вом, 4,5.6 - нац. советом по оценочной деятельности.

15. Национальные стандарты разрабатывает профессиональное сообщество или государство. В настоящее время в РФ утверждено 6 стандартов оценки. К нац. стандартам относят стандарты и правила оценки, разработанные СРО. ФСО 1,2,3 разработаны и утверждено гос-вом, 4,5.6 - нац. советом по оценочной деятельности.

1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

3. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

4. «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)»

5. «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)»

6. «Требование к уровню знаний эксперта СРО»

«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Подходы к оценке

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Требования к проведению оценки

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

16. Национальные стандарты разрабатывает профессиональное сообщество или государство. В настоящее время в РФ утверждено 6 стандартов оценки. К нац. стандартам относят стандарты и правила оценки, разработанные СРО. ФСО 1,2,3 разработаны и утверждено гос-вом, 4,5.6 - нац. советом по оценочной деятельности.

1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

3. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

4. «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)»

6. «Требование к уровню знаний эксперта СРО»

«Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. Определятся: ( при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; )

инвестиционная стоимость – стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При реорганизации предприятия, при использования объекта в качестве вклада, при анализе инвестиционного проекта

ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

кадастровая стоимость – расчетная величина определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

17. Национальные стандарты разрабатывает профессиональное сообщество или государство. В настоящее время в РФ утверждено 6 стандартов оценки. К нац. стандартам относят стандарты и правила оценки, разработанные СРО. ФСО 1,2,3 разработаны и утверждено гос-вом, 4,5.6 - нац. советом по оценочной деятельности.

1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

3. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

4. «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)»

6. «Требование к уровню знаний эксперта СРО»

«Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

18.

1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

3. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

4. «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)»

6. «Требование к уровню знаний эксперта СРО»

«Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)»

Кадастровая стоимость – расчетная величина определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

определение ценообразующих факторов объектов оценки;

сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

группировка объектов оценки;

сбор рыночной информации;

построение модели оценки;

анализ качества модели оценки;

расчет кадастровой стоимости;

составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

19.

1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

3. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

4. «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)»

6. «Требование к уровню знаний эксперта СРО»

Виды экспертизы отчета об оценке

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза);

Под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

Порядок проведения

Экспертиза отчета об оценке проводится в случаях, установленных законодательством Российской Федерации. Иные случаи и основания проведения экспертизы устанавливаются внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.

7. Экспертиза отчета об оценке проводится в сроки, установленные законодательством Российской Федерации, внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков (если иные сроки не предусмотрены договором на проведение экспертизы) или договором на проведение экспертизы.

8. Выбор эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющего (осуществляющих) экспертизу отчета об оценке, проводится в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, содержащими критерии выбора и процедуру назначения эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, основания и порядок отказа эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков от участия в проведении экспертизы отчета об оценке.

9. Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки.

10. Эксперт обязан уведомлять саморегулируемую организацию оценщиков о фактах оказания на него воздействия со стороны любых лиц в целях влияния на вывод (выводы), содержащийся (содержащиеся) в экспертном заключении.

12. В зависимости от вида проводимой экспертизы саморегулируемой организацией оценщиков устанавливаются допущения и ограничительные условия, с учетом которых проводится экспертиза отчета об оценке, не противоречащие Федеральному закону, федеральным стандартам оценки и иным актам в области оценочной деятельности.

14. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.

15. Порядок действий эксперта при проведении экспертизы отчета об оценке устанавливается внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков в соответствии с видами экспертизы.

Требования к экспертному заключению

В экспертном заключении указываются:

а) дата составления и номер экспертного заключения;

б) основание для проведения экспертизы отчета об оценке;

в) сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке или ином органе, инициировавшем проведение экспертизы отчета об оценке (полное наименование, место нахождения, ОГРН (при наличии). В случае, если заказчиком экспертизы отчета об оценке является физическое лицо, сведения о нем указываются в следующем составе: фамилия, имя, отчество, серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;

г) вид проводимой экспертизы отчета об оценке;

д) сведения об отчете об оценке (дата составления и порядковый номер отчета об оценке, информация, идентифицирующая объект оценки, дата определения стоимости объекта оценки), а также сведения об иных документах и материалах, представленных для экспертизы отчета об оценке;

е) сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проведена экспертиза отчета об оценке;

ж) сведения об эксперте (экспертах), подписавшем (подписавших) экспертное заключение (фамилия, имя, отчество, регистрационный номер согласно реестру членов саморегулируемой организации оценщиков);

з) результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков;

и) результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам;

к) результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости;

л) вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован.

17. Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.

Отрицательное экспертное заключение должно содержать перечень выявленных технических ошибок (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка), которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также приводят к неоднозначному толкованию.

Требования к порядку утверждения экспертного заключения

21. Установленный саморегулируемой организацией оценщиков порядок утверждения экспертного заключения, подготовленного экспертом (экспертами) саморегулируемой организации оценщиков (далее - порядок утверждения экспертного заключения), должен содержать положения, определяющие:

состав лиц, подписывающих экспертное заключение;

форму утверждения экспертного заключения руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом;

форму заверения экспертного заключения руководителем исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом;

последовательность и сроки процедур подписания, утверждения и заверения экспертного заключения;

состав и объем указываемых в экспертном заключении сведений о полученной от оценщика на основании запросов информации, необходимой для проведения экспертизы, но отсутствующей в отчете об оценке.

Порядок утверждения экспертного заключения должен содержать требования о подписании экспертного заключения, составленного в форме электронного документа, усиленной квалифицированной электронной подписью.

20.

1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

3. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

4. «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)»

6. «Требование к уровню знаний эксперта СРО»

1. Настоящие Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (далее Партнерство) разработаны и введены в действие в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изм., внесенными от 18.07.2009 №181-ФЗ, в ред. от 01.07.2011 г. №169-ФЗ); Федеральным Законом от 01 декабря 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» (в редакции закона от 01.07.2011 № 169-ФЗ), другими нормами действующего законодательства РФ и Устава Партнерства.

2. Настоящие Стандарты и правила оценочной деятельности обязательны для применения субъектами оценочной деятельности – членами Партнерства.

3. В процессе осуществления оценочной деятельности оценщик – член Партнерства применяет подходы к оценке и методы оценки, указанные в утвержденных Минэкономразвития России федеральных стандартах оценки и Международных стандартах оценки (МСО), и использует свой профессиональный опыт для формирования профессионального суждения о стоимости объектов оценки. Оценщик также вправе использовать собственные способы и методы оценки, не противоречащие федеральным стандартам оценки и принципам оценки, при этом на оценщике лежит обязанность обоснования их применения.

4. Профессиональное суждение оценщика – члена Партнерства – это основанное на требованиях законодательства РФ, положениях кодекса профессиональной и деловой этики Национального совета по оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, Стандартов и правил оценочной деятельности Партнерства аргументированное, подтвержденное соответствующими исследованиями и рыночными данными заключение о рыночной или иной стоимости объекта оценки, выраженное в письменной форме.

5. Члены Партнерства обязаны быть осведомлены о законах, постановлениях Правительства и профессиональных стандартах (федеральных, национальных и международных), применяемых в процессе осуществления оценочной деятельности в России и стране расположения объекта оценки. Выполнение указанных законов, постановлений Правительства и профессиональных стандартов является обязанностью члена Партнерства, который несет ответственность за их выполнение перед контрольным органом Партнерства.

6. До уточнения, изменения и дополнения в установленном порядке настоящих Стандартов и правил Партнерство, члены Партнерства при осуществлении оценочной деятельности руководствуются действующими нормами утвержденных Минэкономразвития России, в частности:

- Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. приказом МЭРТ от 20 июля 2007 г. № 256 (в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 509);

- Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утв. приказом МЭРТ от 20 июля 2007 г. № 255 (в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 509);

- Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утв. приказом МЭРТ от 20 июля 2007 г. № 254;

- Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утв. приказом МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ от 22 октября 2010 г. № 508;

- Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утв. приказом МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ от 04 июля 2011 г. № 328.

7. По мере разработки, утверждения и введения в действие в установленном порядке других федеральных стандартов оценки по отдельным направлениям оценочной деятельности (оценка бизнеса, оценка недвижимого имущества, оценка интеллектуальной собственности, оценка машин и оборудования), а также федеральных стандартов оценки отдельных видов объектов оценки, требования указанных стандартов становятся обязательными для членов Партнерства при осуществлении оценочной деятельности.

8. В ситуациях, когда федеральные стандарты оценки и настоящие Стандарты и правила оценки Партнерства не обеспечивают однозначного понимания используемых терминов, определений или процедур, члены Партнерства могут ориентироваться на не противоречащие федеральным стандартам оценки нормы Международных стандартов оценки в редакции ближайшего к дате составления отчета перевода их на русский язык.

9. Члены Партнерства при осуществлении оценочной деятельности должны следовать нормам поведения, признаваемым как этичные в профессиональной оценочной среде. До создания в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» Национального совета по оценочной деятельности и утверждения им новой редакции кодекса этики оценщиков, члены Партнерства должны руководствоваться положениями Кодекса поведения Международных стандартов оценки.

10. Члены Партнерства не должны допускать действий, приводящих к причинению ущерба (в том числе морального ущерба, ущерба деловой репутации) другим членам Партнерства, Партнерству, членам иных саморегулируемых организаций оценщиков и самим саморегулируемым организациям, а также потребителям услуг по оценке и иным лицам, путем недобросовестной конкуренции, неэтичного поведения, а также неисполнения требований настоящих Стандартов и правил оценочной деятельности.

11. За нарушение требований настоящих Стандартов и правил Партнерства к члену Партнерства, допустившему нарушения, Дисциплинарным комитетом Партнерства могут быть применены меры дисциплинарного воздействия в соответствии с Положением о Дисциплинарном комитете Партнерства.

12. Настоящие Стандарты и правила оценочной деятельности Партнерства подлежат уточнению, изменению и дополнению в установленном порядке при принятии федеральных стандартов оценочной деятельности Национальным советом по оценочной деятельности и их утверждении федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на осуществление функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

21. Цена – денежная сумма предлагаемая (цена предложения) или уплаченная (цена сделки) за объект оценки, участниками планируемой или совершенной сделки. Цена сделки – наибольшая (наименьшая) из достижимых по разумным соображениям цена для продавца (покупателя)

Затраты – денежное выражение ресурсов, требуемых для создания объекта оценки. Затраты на воспроизводство – затраты необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затраты на замещение – затраты для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий применявшихся на дату оценки.

Стоимость - расчетная, гипотетическая цена объекта оценки на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

22.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

Определятся: ( при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; )

23.

Ликвидационная стоимость – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Срок экспозиции – период времени от даты выставления на торги до даты продажи..

ЛС определяется: При аресте имущества на таможне, При аресте имущества в результате судебного разбирательства, при залоге. 3 вида 1. ЛС Обычная 2. ускоренная, 3. ЛС прекращения существования авктвов.

24.

Инвестиционная стоимость – стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Используется: при анализе инвестиционного проекта, при реорганизации предприятия, при использовании объекта в качестве вклада в инвестиционный проект.

25. Кадастровая стоимость – определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. Под массовой оценкой понимается процесс , определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики. КС определяется: для цели налогообложения (при определении земельного налога ); Для установления ставок арендной платы за земельные участки . находящиеся в гос. собственности. При приватизации активов имущественного комплекса УП.

26. Экономический принцип позволяет определить степень воздействия различных факторов на ценность объекта оценки. В отношении некоторых объектов оценки действуют все принципы оценки, в отношении других – только часть принципов, в связи с несовершенством рынка объекта оценки, либо чрезмерного регулирования. Эк. принципы объединены в группы, отличающиеся источниками и особенностями в зависимости : от стоимости имущества; от от характеристик компонентов в составе объекта (земля, здание); от взаимосвязи объекта с рын. средой.

Различают 4 гр. принципов.

Принцип, основанный на представлении государства, как покупателя
1. Принцип полезности
2. Принцип ожидания
3. Принцип замещения
Принцип, основанный на представлении государства, как продавца или производителя
1. Принцип добавочной или остаточной продуктивности
2. Принцип вклада
3. Принцип предельной стоимости
4. Принцип сбалансированности
5. Принцип экономического разделения (физическое, юридическое разделение, разделение во времени)
6. Принцип экономического размера
Принцип связи с рыночной средой
1. Принцип спроса и предложения
2. Принцип конкуренции
3. Принцип соответствия
4. Принцип изменения
Принцип наиболее эффективного использования

При данном принципе объект оценки имеет наибольшую стоимость.

Пользователь рассматривает возможность обеспечения максимально продуктивного использования объекта, путем выбора из перечня потенциально полезных функций той функции, которая юридически разрешена, физически реализуема, экономически целесообразна, финансово выполнима. Реализация 4 принципа обязательна при определении рыночной стоимости недвижимости, крупных транспортных средств, бизнеса.

27.

Экономический принцип позволяет определить степень воздействия различных факторов на ценность объекта оценки. В отношении некоторых объектов оценки действуют все принципы оценки, в отношении других – только часть принципов, в связи с несовершенством рынка объекта оценки, либо чрезмерного регулирования. Эк. принципы объединены в группы, отличающиеся источниками и особенностями в зависимости : от стоимости имущества; от характеристик компонентов в составе объекта (земля, здание); от взаимосвязи объекта с рын. средой.

Принцип, основанный на представлении государства, как покупателя
1. Принцип полезности
2. Принцип ожидания
3. Принцип замещения

Принцип полезности предполагает способность имущества быть полезным, удовлетворять потребности пользователя в определенном месте и в течение определенного времени.

Принцип замещения Максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания Стоимость объекта имущества, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесет в будущем.

28.

Экономический принцип позволяет определить степень воздействия различных факторов на ценность объекта оценки. В отношении некоторых объектов оценки действуют все принципы оценки, в отношении других – только часть принципов, в связи с несовершенством рынка объекта оценки, либо чрезмерного регулирования. Эк. принципы объединены в группы, отличающиеся источниками и особенностями в зависимости : от стоимости имущества; от от характеристик компонентов в составе объекта (земля, здание); от взаимосвязи объекта с рын. средой.

Принцип, основанный на представлении государства, как продавца или производителя
1. Принцип добавочной или остаточной продуктивности
2. Принцип вклада
3. Принцип предельной стоимости
4. Принцип сбалансированности
5. Принцип экономического разделения (физическое, юридическое разделение, разделение во времени)
6. Принцип экономического размера

Принцип остаточной продуктивности

Остаточная продуктивность измеряется как остаточный чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как были оплачены затраты на три других (кроме земли) фактора производства – труд, капитал и предпринимательство.

Принцип вклада

Стоимость отдельного элемента имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта) или размеров уменьшения общей стоимости при отсутствии вклада.

Принцип изменяющейся доходности

По мере добавления ресурсов чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые к объекту имущества ресурсы обладают свойством насыщения (убывающей отдачи).

Принцип сбалансированности (пропорциональности)

Любому способу использования имущества соответствует оптимальный (сбалансированный) набор факторов использования, при сочетании которых достигается наибольшая доходность используемого имущества, т.е. максимальная стоимость имущества реализуется при взаимодействии этих факторов в оптимальном сочетании

Принцип оптимальных размеров (величин)

При существующих на данном сегменте рынка имущества тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты имущества, обладающие определенной (оптимальной) величиной

Принцип оптимального разделения и соединения

Имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины.

29.

Экономический принцип позволяет определить степень воздействия различных факторов на ценность объекта оценки. В отношении некоторых объектов оценки действуют все принципы оценки, в отношении других – только часть принципов, в связи с несовершенством рынка объекта оценки, либо чрезмерного регулирования. Эк. принципы объединены в группы, отличающиеся источниками и особенностями в зависимости : от стоимости имущества; от от характеристик компонентов в составе объекта (земля, здание); от взаимосвязи объекта с рын. средой.

Принцип связи с рыночной средой

Принцип спроса и предложения
Принцип конкуренции
Принцип соответствия
Принцип изменения

Принцип спроса и предложения

Заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте имущества и ограниченностью его предложения. Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены имущества.

Принцип конкуренции При определенных рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности.

Принцип жизненного цикла (изменение основных свойств имущества)

Стоимость имущества обычно не остается постоянной, а изменяется с течением времени. Типичный жизненный цикл объекта состоит из четырех основных этапов: этап выведения объекта имущества на рынок; этап роста (развития); этап зрелости; этап упадка.

Принцип соответствия

Показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка.

(Принцип зависимости (внешнего развития) Стоимость конкретного объекта недвижимого имущества подвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе.)

30.

Принцип наиболее эффективного использования (далее – НЭИ) – относится одновременно ко всем трем группам и является синергетическим воплощением всех описанных принципов. НЭИ объекта имущества – это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно (т.е. дает оптимальные стоимостные результаты, обеспечивает наивысшую текущую стоимость объекта на дату оценки).

При данном принципе объект оценки имеет наибольшую стоимость.

31.

Информация используемая в оценке должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Принцип достаточности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки (п. 19 ФСО №1);

Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (п. 4 ФСО №3).

Принцип достоверности – информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (п. 19 ФСО №1).

Информация, используемая при проведении оценки вкл:

Обзор макроэкономической ситуации в стране

Аналитическую информацию о рынке и сегменте рынка, к которой относится объект оценки

Информация об объекте оценки: сведения об обремененностях (сервитут, залог) Сервиту́т - ограниченное право пользования чужой вещью; информация о физ. свойствах объекта; технические и эксплуатационные характеристики объекта.

10. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

11. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

12. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

32.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

33.

При оценке гос. собственности используются расчетные методики, основанные на стоимости денег во времени. Временная теория стоимости денег исходит из предположения, что деньги, являясь специфичным товаром, со временем меняют свою стоимость, и как правило обесцениваются. Рубль сегодня стоит дороже, чем завтра.

Изменение стоимости денег со временем происходит под влиянием ряда факторов.

Инфля́ция — повышение общего уровня цен на товары и услуги
Способность денег приносить доход со временем, при условии разумного инвестирования в альтернативные проекты.

Приведение денежных сумм, возникающих в разное время к сопоставимому виду, называется, временной оценкой денежных потоков.

Денежный поток – денежные суммы, возникающие в определенной хронологической последовательности.(прибыль, арендная плата, инвестиции)

Различают положительный денежный поток – прибыль, выручка, чистый операционный доход. Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год (за исключением амортизационных отчислений):

Отрицательный денежный поток – инвестиции.

Денежный поток, в котором все суммы различны по величине, называются обычными.

Денежный поток, в котором все суммы равновеликие и возникают через одинаковые промежутки времени – называют АННУИТЕТ

Временная оценки Д.П. учитывает риски, связанные с инвестированием капитала. Уровень риска должен соответствовать ставке дохода на вложенный капитал (процентная ставка).

Ставка дохода на вложенный капитал – это процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом. Временная оценка Д.П. основана на использовании 6 функций сложного процента.

Будущая стоимость единицы
Накопление единицы за период
Фактор фонда замещения
Текущая стоимость единицы
Текущая стоимость единичного аннуитета
Взнос за амортизацию единицы

Расчеты с использованием сложного процента осуществляется с помощью комплекса программ. С помощью финансового калькулятора.

Начисление простых или сложных процентов может осуществляться в начале расчетного периода,(антисипативное начисление) 2-3%, и в конце расчетного периода(декурсивное начисление).

При антисипативном начислении процентная ставка называется учетной ставкой.

34.

Аннуитет (обычный) — это серия равновеликих платежей, первый из которых осуществляется через один период, начиная с настоящего момента, т.е. платеж производится в конце рассматриваемых периодов.

Будущая стоимость денежной единицы - показывает рост 1 ден.ед., положенной на депозит, при накоплении по сложному проценту. Позволяет определить будущую стоимость единицы при заданных в периоде процентной ставки и текущем взносе.

Если начисление % осуществляется чаще 1 раза в год, то необходимо откорректировать период накопления и процентную ставку.

FV = PV *(1+ i/2)^n*2 полугодие

FV = PV *(1+ i/4)^n*4 ежеквартально

FV = PV *(1+ i)^n ,

где: FV – будущая стоимость (future value), ден. ед.;

PV – текущая стоимость (present value), ден. ед.;

i – процентная ставка

n– период накопления

Правило 72 и 69 используется для примерного расчета срока удвоения первоначального вклада при существующей процентной ставке.

n=69/i+0,35

n=72/i

Наиболее точный результат можно получить, если процентная ставка находится в диапазоне от 3 до 18%

35.

FV = PV *(1+ i/2)^n*2 полугодие

FV = PV *(1+ i/4)^n*4 ежеквартально

FV = PV *(1+ i)^n ,

где: FV – будущая стоимость (future value), ден. ед.;

PV – текущая стоимость (present value), ден. ед.;

i – процентная ставка

n– период накопления

Текущая стоимость реверсии показывает текущую стоимость 1 ден.ед., которая должна быть получена единовременно в будущем. Позволяет рассчитать текущую стоимость при заданной процентной ставке, периоде и конкретной суммы в будущем. Процентная ставка – это ставка дисконта или ставка дохода на основную сумму.

PV=FV/(1+i)^n

36.

Накопление единицы за период показывает, какой по истечении всего срока будет будущая стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов. Позволяет определить будущую стоимость периодических, равновеликих взносов при заданных: периоде, процентной ставке, и величине аннуитета.

FV=*PMT

PMT – ануитетный платеж (периодичный, равновеликий; payment), ден. ед.

FV – будущая стоимость (future value), ден. ед.;

i – процентная ставка

n– период накопления

PV – текущая стоимость (present value), ден. ед.;

Текущая стоимость единичного аннуитета – дает возможность определить текущую стоимость взноса, обеспечивающего в будущем получение заданных равновеликих поступлений, при известных: числе периодов и процентной ставке. Первое поступление происходит в конце первого периода; последующие – в конце каждого последующего периода:

PV= PMT*

Авансовый аннуитет - Аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода в отличие от обычного аннуитета, в котором выплаты производятся в конце каждого периода.

37.

Ипотечная постоянная - коэффициент, показывающий отношение величины ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

PMT=PV*

PMT – ауитетный платеж (периодичный, равновеликий; payment), ден. ед.

FV – будущая стоимость (future value), ден. ед.;

i – процентная ставка

n– период накопления

PV – текущая стоимость (present value), ден. ед.;

Фактор фонда возмещения – позволяет рассчитать величину равновеликих взносов при заданных: будущей стоимости, процентной ставки и периоде. Позволяет рассчитать величину периодически депонируемой суммы, необходимой для накопления нужной стоимости, при заданной ставке процента. Депонирование — процесс организованного хранения чего-либо.

PMT=FV*

38.

Все шесть стандартных функций сложного процента строятся на основе базовой формулы (1+i)ⁿ, которая описывает накопленную сумму денежной единицы. Поэтому все факторы являются производными от этого базового уравнения. Каждый из них предусматривает, что процент приносит деньги, находящиеся на депозитном счете, естественно, только до тех пор, пока они остаются на депозитном счете. Каждый из них учитывает эффект сложного процента. Три функции, являются прямыми, три получают как обратные им величины. Расчеты, требующие умножения, выполняются и через деление на обратную величину и наоборот.

Сумма фактора фонда возмещения и ставки периодического процента равна взносу на амортизацию единицы. Таким образом, взнос на амортизацию единицы является суммой двух величин, то есть заемщики выплачивают в течение срока кредита первоначальную сумму кредита и процент за кредит. В том случае, когда основная сумма кредита не амортизируется до истечения срока кредита и выплачивается только процент, заемщик может вносить на отдельный счет периодические платежи, рассчитанные по фактору фонда возмещения. Если фонд возмещения приносит процент по той же ставке, что и полученный кредит, то по окончании срока накопленная сумма может погасить остаток долга.

Взнос на амортизацию единицы соотносится со ставкой процента так, чтобы взнос всегда превышал периодическую ставку процента вне зависимости от срока кредита.

Текущая стоимость обычного аннуитета никогда не может превысить фактор, равный частному от деления 1 денежной единицы на периодическую ставку процента. Например, если годовая ставка равна 10%, то максимальное значение рассчитывается: 1 д.е.: 0,1 == 10. Максимальное значение этого фактора при любой ставке процента показывает сумму, достаточную для генерирования 1 д.е. за период на протяжении неограниченного времени.

Остаток 10 д.е. при 10%-й ставке принесет за год 1 д.е. процента.

39.

При оценке любых объектов гос. собственности одновременно используются 3 подхода: затратный, сравнительный, доходный.

При невозможности использования какого-либо подхода. Необходимо обосновать отказ от его использования. Для получения итоговой стоимости осуществляется согласование результатов расчета стоимости разными методами. Согласование осуществляется с использованием весовых коэффициентов. Вес каждого подхода определяет субъективно оценщик, в зависимости от цели оценки и назначения оценки. Либо используются нормативные документы, в соответствии с которым, к наибольшему значению применяется коэф. 0,6; средний – 0,3; наимен. – 0,1. При использовании 2 подходов – 0,8 и 0,2.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

З.П. основан на принципах; 1. Замещения 2. Сбалансированности 3. Оптимальной величины 4. Оптимального разделения имущественных прав 5. Наиболее эффективного использования

Условия применения

Наличие возможности восстановления объект оценки с наиболее близкой к объекту оценки эквивалентной полезностью.
Наличие документально подтвержденных затрат на создание объекта оценки и доведение его к состоянию, в котором он пригоден для запланированных целей
Имущество или активы имеют социальное значение.

При оценке собственности методами затратного подхода, могут определяться рыночная, ликвидационная или кадастровая стоимость.

рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции

ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества

Область применения.

При оценке новых предприятий, для цели налогообложения, при технико-экономической обоснованности нового строительства, при оценке контрольного пакета акция, при оценке предприятия с высоким уровнем фондаемкости, при банкротстве предприятия. При реорганизации предприятия.

Ограничения затратного подхода

При оценке зданий с чрезмерным износом(более 80%), При оценке зданий с уникальными архитектурными характеристиками, при оценке зданий, имеющих историческую ценность.

Преимущества

1. Основан на достоверной фактической инфе и состоянии имущественного комплекса предприятия(баланс предприятия с аудиторским заключением). При оценке земельного участка(свидетельство о праве собственности)

2. Является традиционным подходом для отечественной экономики.

Недостатки

Не учитывает будущие возможности объекта в получении дохода
Трудоемкий и сложный в практическом применении

40.

Затратный подход к оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Расчет стоимости предприятия как бизнеса в этом подходе: Стоимость предприятия (бизнеса) = Активы – Обязательства.

Стоимость предприятия как недвижимости, складывается из затрат воспроизводства или замещения (за вычетом износа), прибыли предприятия и стоимости земельного участка.

Метод чистых активов основан на корректировке баланса предприятия в связи с тем, что первоначальная(балансовая) стоимость активов и обязательств предприятия редко соответствует их рыночной стоимости. Информационной базой метода ЧА является бухгалтерский баланс предприятия.

Стоимость предприятия в рамках данного метода определяется путем вычета из рыночной стоимости активов суммы долговых обязательств предприятия.

Метод стоимости чистых активов предполагает 4 этапа

Определение рыночной стоимости внеоборотных активов предприятия.(нематер. активов, результатов исследований и разработок, доходных вложений в материальные ценности)
Определение рыночной стоимости оборотных активов предприятия (запасов, дебиторской задолженности, денежных средств)
Определение текущей стоимости долговых обязательств предприятия.
Расчет рыночной стоимости предприятия, как разницы, между обоснованной рыночной стоимостью предприятия и текущей стоимостью всех обязательств

Преимущества

Основан на достоверной информации о реальных активах , которые находятся в собственности предприятия

Имеет полную информационную базу и использует традиционные для российской экономики затратные методы оценки

Недостатки

Не учитывает эффективность работы предприятия и перспективы его развития
Не учитывает рыночную ситуацию соотношения спроса и предложения на аналогичные предприятия

Метод ликвидационной стоимости состоит в определении стоимости, которую собственник должен получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже активов с учетом затрат на ликвидацию активов в срок меньше типичного срока экспозиции.

Виды ликвидационной стоимости:

Упорядоченная ликвидационная стоимость (распродажа активов осуществляется в период времени, достаточный чтобы получить наибольшую цену за каждый из продаваемых активов);
Принудительная ликвидационная стоимость \ аукционная стоимость (имеет место, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно - обычно на одном аукционе);
Ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия (в этом случае активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится данное предприятие);

1 / 31 2 3 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

#
11.04.201518.07 Кб12Torgovoe_delo_Tovarovedenie.docx
#
19.09.201978.34 Кб9Total Commander.doc
#
15.08.20191.23 Mб15Uchebnik_Etika_i_kultura_cheloveka_chast_1_svod...doc
#
11.04.20151.3 Mб26Uchebnik_Sotsiologia.doc
#
11.04.20151.35 Mб7uch_prakt.pdf
#
11.04.2015124.93 Кб6ugs_Avtosokhranennyy.docx
#
11.04.20151.38 Mб52UMK qpUHAHCbl.doc
#
11.11.20191.38 Mб6umk-OS-CHerkashina_T.A..doc
#
11.04.2015368.13 Кб26umk.doc
#
11.04.20151.28 Mб80UMKe0.doc
#
10.04.20154.38 Mб118UMKEkonometrikaNOVAYAVERSIYA.doc