1. Обоснование стабильности получения доходов (проводится на основе анализа скорректированной финансовой отчетности)

2. Выбор вида(прибыль до уплаты налога, прибыль после уплаты налога, выручка) и определение величины доход, который будет капитализирован

3. Расчет ставки капитализации

4. Капитализация дохода (V=CF/R, где V – капитализированная стоимость, CF – денежный поток, R – ставка капитализации)

5. Внесение итоговых поправок

Капитализация денежного потока в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается. Что предприятие в течении длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли.

Метод капитализации является объективным лишь в случаях отсутствия объективных предпосылок к неравномерному изменению в будущем денежных потоков , генерируемых оцениваемым бизнесом, за счет:

1. Изменения объемов производства и реализации продукции

2. Организации либо ликвидации отдельных производств

3. Изменения ценовой политики и маркетинговой стратегии

Метод реализуется посредством капитализации будущего дохода за период первого года, следующего за годом оценки.

45.

Основными методами доходного подхода являются:

1. Метод капитализации доходов / денежных потоков (прямая капитализация доходов

2. Метод дисконтированных доходов / денежных потоков (непрямая капитализация доходов) – метод, при использовании которого на основе ставки дисконтирования рассчитывается текущая стоимость ожидаемых будущих денежных потоков в прогнозный и в постпрогнозный периоды с учетом необходимых корректировок.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Этапы оценки стоимости предприятия методом ДДП

1. Выбор вида дохода или модели денежного потока

2. Установление периода прогнозирования

3. Ретроспективный анализ и прогноз выручки, расходов и инвестиций (Ретроспективный анализ - анализ, заключающийся в изучении тенденций, сложившихся за определенный период в прошлом.)

4. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода

5. Определение ставки дисконтирования

6. Расчет величины терминальной стоимости в постпрогнозный период (стоимости реверсии) Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

7. Приведение потока ожидаемых доходов в период и после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки

8. Суммирование текущих стоимостей будущих денежных потоков и реверсий

9. Внесение заключительных поправок

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки предприятий(бизнеса, акций, долей), денежные потоки которых нестабильны, и основывается на определении стоимости объекта оценки суммированием текущих стоимостей ожидаемых от него денежных потоков в прогнозный и постпрогозный периоды.

Применяется метод ДДП, когда: • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; • потоки доходов и расходов носят сезонный характер; • оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; • объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Для расчета ДДП необходимы данные: • длительность прогнозного периода; • прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; • ставка дисконтирования.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

46.

Метод дисконтированных доходов / денежных потоков (непрямая капитализация доходов) – метод, при использовании которого на основе ставки дисконтирования рассчитывается текущая стоимость ожидаемых будущих денежных потоков в прогнозный и в постпрогнозный периоды с учетом необходимых корректировок.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Метод расчета ставки дисконтирования (R) зависит от вида дохода и типа денежного потока.

1. Модель роста прибыли (модель Гордона). Производится на основе анализа информации фондового рынка , касающейся текущих цен акций сопоставимых предприятий (Р) и ожидаемых темпов роста (g) чистой прибыли (Е) оцениваемого предприятия.

R=

2. Метод кумулятивного построения(метод суммирования) заключается в прибавлении процентных составляющих (премий) отражающих дополнительные риски, присущие предприятию, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

Rf – безрисковые ставки дохода

R1…Rn – премии за инвестирование в данное предприятие

R=Rf+R1+…+Rn

Формула Фишера для определения безрисковой ставки в инфляционной экономике:

Rfн – Номинальная безрисковая ставка дохода

I – темп инфляции

Rfp – реальная безрисковая ставка

Rfp = (Rfн – I)/(1+I)

Номинальная ставка – процентная ставка без учета инфляции.

Реальная ставка – процентная ставка, очищенная от инфляции. Исчисляется как разница между номинальной процентной ставкой и уровнем инфляции.

3. Модель оценки капитальных активов (САРМ). Модель в которой стоимость капитала для акции или портфель акций представляет собой безрисковую норму доходности и премию за риск, пропорциональную уровню систематического риска акций или портфеля.

R=Rf+β(Rm - Rf)

Rf – безрисковые ставки дохода

Rm – среднерыночная ставка дохода

Β – мера систематического риска, корреляция между изменением цен на акцию изменением индекса

R=Rf+β(Rm - Rf)+S1+S+С

S1 – премии за риск для малых предприятий (за малую капитализацию)

S2 – премия за специфический риск (за риск инвестирования в конкретное предприятие)

C – страновой риск

4. Метод средневзвешенной стоимости капитала (собственный капитал + долговое финансирование)

Средневзвешенная стоимость капитала – стоимость капитала, определяемая взвешиванием рыночной стоимости всех источников финансирования по их доле в структуре капитала предприятия.

WACC = Rd(1-Tc)*Rd*Wd+Re*We

WACC – Средневзвешенная стоимость капитала

Rd – стоимость заемного капитала

Tc - ставка налога на прибыль предприятия

Wd – доля заемного капитала в структуре капитала предприятия

Re – стоимость собственного капитала

We – доля собственного капитала в структуре предприятия

47.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки недвижимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок.

При отсутствии информации о ценах сделок с аналогичным объектом допускается использование цен предположения(спроса).

Сравнительный подход является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации (действительной) по аналогам объекта оценки.

Аналог объекта оценки – объект, сходный по основным экономическим, финансовым, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В сравнительном подходе применяются принципы оценки собственности, связанные с рыночной средой (спроса и предложения, конкуренции, соответствия рыночным стандартам, изменения зависимости от внешних факторов), а так же принцип замещения.

Принцип спроса и предложения

Заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте имущества и ограниченностью его предложения. Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены имущества.

Принцип конкуренции

При определенных рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности.

Принцип жизненного цикла (изменение основных свойств имущества)

Стоимость имущества обычно не остается постоянной, а изменяется с течением времени. Типичный жизненный цикл объекта состоит из четырех основных этапов: этап выведения объекта имущества на рынок; этап роста (развития); этап зрелости; этап упадка.

Принцип соответствия

Показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип зависимости (внешнего развития) Стоимость конкретного объекта недвижимого имущества подвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе.)

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

48.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки недвижимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок.

При отсутствии информации о ценах сделок с аналогичным объектом допускается использование цен предположения(спроса).

Сравнительный подход является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации (действительной) по аналогам объекта оценки.

Методы сравнительного подхода.

1. Метод сделок. Основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи объектов , аналогичных оцениваемому объекту.

2. Метод рынка капитала. Основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах акций аналогичных компаний, сформированных открытым фондовым рынком.

1 и 2 предполагают поэтапный анализ.

1. Сбор информации

2. Составление списка аналогичных предприятий

3. Финансовый анализ

4. Выбор и расчет оценочных мультипликаторов

5. Выбор величины мультипликатора

6. Определение итоговой величины стоимости

7. Внесение итоговых корректировок

3. Метод сделок по оцениваемому предприятию. Основан на информации о купле-продаже долей участия в оцениваемом бизнесе.

4. Метод прямой капитализации. Основан на информации о котировках акций оцениваемого предприятия на фондовом рынке. Стоимость предприятия определяется по формуле :

Стоимость предприятия = цена одной акции на фондовой бирже * количество акций.

5. Метод отраслевых коэффициентов (формульный метод). Основывается на использовании отраслевых коэффициентов, представляющих соотношение между ценой продажи бизнеса, относящегося к определенному отраслевому сегменту и соответствующего финансового или производственного показателя. Область применения данного метода – оценка малых предприятий.

Преимущества сравнительного подхода: 1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3.  Статически обоснован. 4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода: 1.  Различия продаж. 2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4.  Зависимость от активности рынка. 5.  Зависимость от стабильности рынка. 6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

49.

Оценочный мультипликатор - коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акций предприятия-аналога и финансовым показателем (финансовая база ценового мультипликатора). К показателям, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия относят не только прибыль, но и денежный поток, дивиденды, выручку, чистые активы и т.д.

При выборе ценовых мультипликаторов нужно придерживаться правилам:

1. Финансовая база ОМ должна быть достоверной, соответствующей показателям, складывающимся в случаях

1. Реализации продукции/услуг по рыночным ценам

2. Отсутствия значительных искажений значений статей активов обязательств аналогов и объекта оценки

3. Возможности достоверной оценки значений стоимости непрофильных активов объекта-аналога.

2. Финансовая база, используемая для расчета ценового мультипликатора должна в наибольшей степени отражать специфику оцениваемого бизнеса , которая проявляется в:

1. Наличии арендуемых или собственных основных средств

2. Наличии или отсутствии фондоемкого производства

В оценке предприятия применяются следующие виды мультипликаторов

1. Цена / доход (прибыль, денежный поток) (оценка убыточных предприятий или предприятий с низким уровнем дохода)

2. Цена / Дивидендные выплаты (оценка предприятий, которые регулярно выплачивают дивиденды)

3. Цена / выручка от продаж (оценка мелких и средних предприятий; Реорганизуемых путем слияния предприятий)

4. Цена / физический объем производства

5. Цена / балансовая стоимость собственного капитала (оценка предприятий со значительными вложениями в собственность)

Мультипликатор рассчитывается по формуле

М = Ц/ФП

Ц – цена продажи

ФП – финансовый показатель, характеризующий деятельность предприятия.

Мультипликаторы могут рассчитываться по предприятию в целом или в расчете на одну акцию.