15 Вариант

1. Что является объектом оценки? Дайте определение понятий «недвижимое имущество», «движимое имущество», «имущественные права», «интеллектуальная собственность», «нематериальные активы» (см. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 (Ст. 130,131,132,138), часть 4; Положение по бухгалтерскому учету (ПБУ 14/2007).

2. Каковы условия применения ценовых мультипликаторов в сравнительном подходе?

3. Задача № 1. Какая сумма будет накоплена на счете в банке, начисляющем 10 % годовых (сложный процент), если в течение5 лет регулярно в конце года помещать на счет по 1000 тыс. руб.?

4. Задача № 2. Определите стоимость объекта недвижимости, если мультипликатор цена/денежный поток по сопоставимым объектам равен 25 и известен годовой денежный поток оцениваемого объекта – 1500 тыс. руб.

5. Тесты*.

*ТЕСТЫ (для 1-15 вариантов)

Выберите один правильный ответ (ы):

1. Объектом оценки является движимое и недвижимое имущество. К недвижимости, по российскому законодательству, относятся

а) здания, сооружения, машины, оборудование;

б) здания, сооружения, предприятия, ценные бумаги;

в) здания, сооружения, земельные участки;

г) здания, сооружения, предприятия, земельные участки.

2.Независимая стоимостная экспертиза обязательна:

а) при переоценке нематериальных активов предприятий;

б) при ипотечном кредитовании юридических лиц;

в) при определении стоимости имущества коммерческих организаций в целях его продажи;

г) при продаже предприятий, принадлежащих муниципальным образованиям.

3. К какому виду стоимости относится следующее определение: «Наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…»? К

а) инвестиционной стоимости;

б) кадастровой стоимости;

в) ликвидационной стоимости;

г) рыночной стоимости.

4. Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой, включают в себя:

а) принцип ожидания;

б) принцип конкуренции;

в) принцип вклада;

г) принцип спроса и предложения.

5. Обязательными стандартами оценки для российских оценщиков являются:

а) международные стандарты оценки;

б) федеральные стандарты оценки;

в) стандарты саморегулируемой организации оценщиков.

6. Расчет будущей стоимости аннуитета осуществляется по следующей формуле:

а) ( 1 + i ) ⁿ , где, i - процентная ставка, n - число периодов начисления;

б) [(1+i)ⁿ-1]/i ;

в) i/[( 1 + i ) ⁿ – 1];

г) 1/( 1 + i ) ⁿ .

7. В затратном подходе рассчитывается:

а) инвестиционная стоимость;

б) кадастровая стоимость;

в) рыночная стоимость;

г) ликвидационная стоимость.

8. Затратный подход применяется при:

а) оценке зданий, имеющих историческую ценность;

б) при анализе наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка;

в) оценке предприятий, подлежащих ликвидации;

г) оценке новых предприятий.

9. При оценке стоимости предприятия (бизнеса) в затратном подходе используют:

а) метод стоимости чистых активов;

б) метод капитализации прибыли;

в) метод дисконтирования дивидендов;

г) метод сделок.

10. Затраты замещения в затратном подходе определяются:

а) расходами в текущих ценах на создание функционального аналога;

б) издержками на воспроизводство точной копии объекта оценки;

в) исходя из ожидаемых доходов и конкретной ставки их капитализации;

г) суммой, которую собственник может получить при ликвидации объекта оценки.

11.Для определения рыночной стоимости земельного участка используются следующие методы:

а) метод капитализации ренты;

б) метод остатка;

в) сметный метод;

г) метод срока жизни.

12. К способам определения рыночной стоимости объекта недвижимости (здания) в доходном подходе относятся:

а) метод рынка капитала ;

б) метод валового рентного мультипликатора;

в) метод сравнения продаж;

г) метод дисконтирования денежных потоков (чистого операционного дохода).

13. Функциональный износ в оценке - это:

а) уменьшение стоимости объекта, обусловленное экономическими факторами;

б) уменьшение стоимости объекта, обусловленное влиянием научно – технического прогресса в области архитектуры и строительства;

в) уменьшение стоимости объекта, обусловленное природными факторами;

г) уменьшение стоимости объекта, обусловленное политическими факторами.

14. Эффективный возраст зданий при определении накопленного износа методом срока жизни -

а) продажи период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки;

б) период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты его ликвидации;

в) временной отрезок, в течение которого от объекта можно получать прибыль (выгоды);

г) возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его.

15. Доходный подход применяется для определения:

а) ликвидационной стоимости;

б) кадастровой стоимости;

в) инвестиционной стоимости;

г) рыночной стоимости.

16. В сравнительном подходе используют :

а) метод отраслевых коэффициентов;

б) метод сделок;

в) метод выделения;

г) метод дисконтированных денежных потоков.

17. Чистый операционный доход - это

а) действительный валовой доход минус эксплуатационные расходы плюс налог на прибыль;

б) потенциальный валовой доход минус убытки от недоиспользования объекта в полную мощность;

в) действительный валовой доход минус эксплуатационные расходы плюс амортизация;

г) действительный валовой доход минус эксплуатационные расходы и резервы.

18. К методам расчета нормы возврата капитала при определении рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода относятся:

а) метод Хоскольда;

б) метод суммирования (кумулятивный метод);

в) метод Инвуда;

г) метод Ринга.

19. Ставка дисконта, определяемая кумулятивным методом включает :

а) рисковую ставку (премия за риск вложения в оцениваемый объект);

б) коэффициент ликвидности (премия за низкую ликвидность);

в) безрисковую ставку;

г) процентную ставку, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций (ставку возмещения).

20. Оценочные мультипликаторы, используемые в сравнительном подходе, показывают соотношение между:

а) прибылью и выручкой от продаж ;

б) прибылью и ценой;

в) текущими активами и текущими обязательствами;

г) ценой и прибылью.

Ответы на тесты см:

1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 (ред. 2008)

2. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. 2008)

3. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1»)

4. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)»)

5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. распоряжением Минимущества РФ 6 марта 2002 г. № 568-р

6. Оценка бизнеса: Учеб./ Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. 2-еизд., перер. и доп.– М.: Финансы и статистика, 2005, 2007. – 736 с.: ил.

7. Оценка недвижимости: Учеб./ Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика,2005, 2007. – 496 с.

8. Черкашина Т.А. Оценка собственности (структурно-логические схемы, таблицы, определения): Учебное пособие. – Ростов н/Д: Издательство РГЭУ, 2001. – 158 с.4.2. Вопросы для экзамена по дисциплине