76. Договор пожизненного содержания с иждивением (понятие, юридическая природа, содержание, прекращение).

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Вопрос о том, может ли договор ренты быть консенсуальным, является спорным. Более правильным представляется мнение, согласно которому договор ренты всегда реальный договор, так как без фактической передачи имущества плательщику ренты не имеет смысла говорить о возникновении рентных отношений. Данный договор относится также к возмездным и односторонним договорам.

Закон разрешает передавать не только жилой дом, но и иные виды недвижимости. Он не требует, чтобы получатель ренты обязательно был нетрудоспособным, допускает, что плательщиком ренты может быть и юридическое лицо, не запрещают гражданину уже имеющему в собственности квартиру, жилой дом, стать плательщиком ренты и получать от получателя ренты в собственность еще одну квартиру, жилой дом.

В тоже время в законе подчеркнуто, что получателям ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин.

Определение договора пожизненного содержания с иждивением, закрепленное п.1 ст.601 ГК РФ, указывает на следующие характерные признаки данного вида ренты.

В отличие от пожизненной ренты этот договор касается исключительно лишь недвижимого имущества - жилого дома, квартиры, земельного участка. Договор могут заключать и несколько лиц, например супруги.

Во-вторых, в договоре пожизненной ренты допускается только денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде. А если необходимо в силу состояния его здоровья - также и в уходе за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком пожизненного содержания с иждивением и ритуальных услуг.

Лишь в качестве исключения в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрен возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (п.2 ст. 602 ГК РФ). Это относится к тем рентополучателям, которые не так немощны, как могло показаться после перечисления всех элементов содержания.

Вышеизложенное вовсе не означает, что плательщик ренты обязан исполнять любую прихоть получателя ренты. Стороны должны зафиксировать в договоре ту сумму, в пределах которой будет осуществляться содержание и иждивение получателя ренты и которая должна быть больше двух минимальных оплат труда, или равна им. Общая стоимость содержания подлежит индексации в соответствии с ростом минимального размера оплаты труда.

Таким образом, характер данного договора предполагает, что виды и объем содержания, даже если они четко оговорены договором, не могут рассматриваться в качестве неизменных величин. В то же время в договоре обязательно должны быть прописаны две цифры: стоимость всего объема пожизненного содержания, соизмеримая стоимость передаваемого плательщику ренты недвижимого имущества и стоимость содержания за один месяц. Если данное условие отсутствует, договор не считается заключенным.

Основной признак для разграничения договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением состоит в особом характере отношений между получателем ренты и лицом, представляющем пожизненное содержание с иждивением. Этот особый характер обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением.

Так, необходимость в уходе может возникнуть после заключения договора. Но как только она возникает, то становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена с учетом сложившихся обстоятельств к обычно предъявляемым требованиям.

В соответствии со ст. 602 ГК РФ, в обязанность плательщика ренты может включаться обеспечение получателю ренты потребностей последнего, которые заключаются:

- в жилище, которое должно отвечать требованиям, установленным жилищным законодательством.

Рентополучатель может остаться проживать в том же жилом помещении, которое передано в собственность плательщика ренты, или последний может представить ему иное жилое помещение, может и меньшего размера, естественно при наличии достаточных удобств, а затем занять квартиру большей площади.

- в питании, которое должно отвечать необходимым нормам, определенными соответствующими государственными органами, с учетом местных традиций, обычаев, особенностей рациона жителей данной области. Содержание питанием подразумевает не утоление чувства голода, а обеспечение рациона, содержащих необходимый набор питательных и полезных веществ, пусть не деликатесами , ну и не хлеба с молоком. При необходимости может быть предусмотрено и приготовление пищи;

- в одежде. В качестве ориентира (по аналогии) можно воспользоваться видами и количеством одежды, которые не могут быть изъяты у гражданина (ст. 243 ГК РФ). Естественно о смокингах и вечерних туалетах речь не идет, но надо, чтобы получателю ренты было в чем и на лавочке посидеть - в мороз, и в жаркий день, и в дождик;

- осуществлять уход (присмотр) оказание помощи в приеме пище, приобретении лекарств, медицинском обслуживании, и т.д. Обеспечение медицинского ухода может включать в себя доставку лекарств, вызов врачей, организацию лечения в стационаре.

Стороны могут оговорить предоставление иных благ. Оплата ритуальных услуг осуществляется лишь в случаях прямо предусмотренных

договором. «Немногие знают, что недвижимость может быть передана по договору ренты не просто так, а за деньги. Денежная сумма может быть любой по соглашению сторон, например, 30 - 50 % от рыночной стоимости. Получатель ренты принимает такую разовую выплату в момент нотариального оформления договора и в дальнейшем распоряжается этими деньгами по своему усмотрению. Но данное действие не снимает обязательств с плательщика ренты по пожизненному содержанию. Это дополнительная защита получателя ренты», указывает B.C. Недорезов[2].

Услуги, предусмотренные договором, могут оказываться как лично плательщиком ренты, так и с согласия рентополучателя и при отсутствии возражений с его стороны, другим лицом, но всегда за счет плательщика. В тех случаях, когда получателями ренты являются несколько лиц (супруги) , если иное не предусмотрено в договоре, их доли в праве на получении услуг являются равными.

Как видим по общему правилу, договор пожизненного содержания с иждивением предполагает осуществление выплаты ренты в натуральной форме. Ст. 603 ГК РФ, допуская изъятие из этого общего правила указывает на обстоятельства, при которых оно может иметь место, а именно:

- замена пожизненного содержания периодическими выплатами денежных сумм получателю ренты допускается лишь в той мере, в какой это предусмотрено в договоре;

- выплаты денежных платежей должны быть именно периодическими, т.е. не допускается разовая их выплата (предоплата).

- выплаты осуществляются до конца жизни получателя ренты. Наследникам последнего выплаты не производятся. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Данное согласие должно быть нотариально удостоверено.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества, т.е. в частности, производить текущий и капитальный ремонт жилых помещений.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст.594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

О сложностях определения как всего, так и ежемесячного объема содержания с иждивением свидетельствует п.З ст.602 ГК РФ, согласно которому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляется гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. В Жилищном кодексе РФ введены юридические гарантии пользования жилыми помещениями для граждан, проживающих в них на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34). Кодекс установил общее правило, что получатель ренты пользуется переданным им собственнику жилым помещением на условиях, предусмотренных ст.ЗЗ ЖК РФ (т.е. наравне с собственником до истечения срока договора). Таким образом, получатель ренты обладает равными с плательщиком ренты правами по пользованию и, если он является дееспособным лицом, несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением.

При оформлении любой сделки, связанной с отчуждением или обременением данной квартиры, нотариус (при нотариальном удостоверении договора) и регистрирующий орган (при проведений государственной регистрации сделки или права) потребуют подтверждения согласия получателя ренты на совершение сделки, т.е. соблюдения требований ст.604 ГКРФ.

Законодательную констатацию получило утверждение, что обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.

В ряде случаев плательщик ренты должен исполнять некоторые обязанности, включенные в договор, и после смерти, например, ритуальные услуги...

За рентополучателем же всегда остается право, в случае существенных нарушений плательщиком своих обязательств, потребовать выкупа ренты.

Существенным нарушением договора со стороны плательщика будет являться, конечно, представление содержания не в те сроки и не в том объеме, которые предусмотрены договором, в результате чего положение гражданина, рассчитывавшего, когда он отдавал свою квартиру, на улучшение своей участи, только ухудшалось. Выкуп производится по цене, определяется по общим для всех видов ренты правилам. Если выкупная цена указана в договоре, то она зависит от усмотрения сторон. Если же отсутствует в договоре, то она принимается равной соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Выкуп производится по цене, которая определяется по общим для всех видов ренты правилам. Если выкупная цена указана в договоре, то она зависит от усмотрения сторон. Если же отсутствует в договоре, то она принимается равной соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Случаи расторжения по требованию рентополучателя договора пожизненного содержания с возвратом переданной в обеспечение содержания квартиры не так уж и редки. Причем такое требование может быть удовлетворено и в пользу наследников получателя ренты. Примером является иск гражданки Степановой к Лисицыной о расторжении договора и возврате ей жилого помещения, со ссылкой на неисполнение ответчицей взятых на себя обязательств по содержанию истицы и уход за ней.

Суд удовлетворил исковые требования в пользу наследницы, исходя из следующих мотивов. Действительно, со смертью получателя ренты прекращаются обязательства пожизненного содержания, и в силу их личного характера наследники не вправе требовать представления содержания им. Однако предметом настоящего спора являлось требование о возврате недвижимости (квартиры) в связи с существенным нарушением плательщиком ренты условий договора. В отношениях по возврату имущества правопреемство (переход прав наследнику) допускается, поэтому иск, первоначально заявленный самой Степановой, а затем поддержанный ее наследницей, и был удовлетворен и квартира возвращена наследнице.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается в двух случаях: либо если получатель ренты умер, либо если плательщик существенно нарушал свои обязательства. Во втором случае получатель ренты, как мы уже указали ранее, может потребовать возврата недвижимости.

А плательщик ренты при прекращении договора не вправе требовать, при этом, хотя бы компенсации расходов. Поэтому следует проявлять бдительность при составлении договора и проявлять педантичность при его реализации, которая может проявляться: в том, что:

- любые деньги, которые передаются получателю ренты, должны быть оформлены распиской в получении, либо направляются почтовыми переводами, либо через банк;

- в бережном сборе и хранении всех квитанций об оплате квартиры, телефонных переговоров, медицинских и иных услуг для рентополучателя;

- при необходимости снабжать рентополучателя продуктами следует обращаться в магазины, которые доставляют продукты на дом;

- раз в квартал или месяц следует отбирать у рентополучателя заявление о том, что свои обязательства по договору за данный период вы выполнили сполна и претензий к вам у него нет.