16.Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.

Ст-ть земли отражает ее текущую ст-ть с т.з. получения будущего дохода. В случае комм.использ-я будущие доходы зем.уч-ка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию, т.е. V=(Д-И)/К, V-ст-сть земли, Д-валовый доход, И- издержки, К-коэф-т капитализации.

В рекомендациях рассм-ся след. Методы оценки земли:

1)Метод техники остатка земли. ЧОД распределяется между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и соор-м, необходимо ст-ть зданий и сооружений умножить на коэффициент капит-ции зданий и сооружений. Его можно взять из таблиц шести функций сложного процента. Далее определяется остаток ЧОД, относимый к земле – из общего ЧОД вычитается доход, относимый к зданиям. Далее рассчит-ся остаточная ст-ть земли путем капит-ции остаточного ЧОД от земли.

2)Метод средневзвеш-го коэф-та капит-ции. Приблиз-но рассчитываются пропорции, в к-х ст-ть недвижимости делится на ст-ть земли и ст-ть зданий и сооружений. Далее орпед-ся общий средневзвеш-й коэфф-т капитализации: Rобщий=Rзданий*доля зданий+Rземли*Ддолю земли. Далее опред-ся ст-ть всего имущества методом капит-ции дохода V=Y/Rобщий. Далее ст-ть зем.участка рассчит-ся с помощью долевого коэффициента.Vземли=V*долю земли.

3)Метод сравнения продаж. находятся аналоги по продажам и собир-ся инфа по ним. В объекты аналоги вносятся поправки на различия – размер место, положение, тип почв, рельеф, эконом условия.

4)Метод капитализ-ции. Коэф-т капит-ции=ЧОД аналога/продажная цена аналога. Ст-ть земли = ЧОД/коэф-т капит-ции.

5)Метод разбиения зем. Участка при определении ст-ти. Испол-ся, когда необходимо опред-ть ст-ть земли, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Алгоритм: опред-ся количество и размеры индивид-х участков; рассчит-ся стоимость освоенных зем.уч-в с помощью метода сопоставимых продаж; рассчит-ся издержки на освоение и разумная предпринимательская прибыль; сопоставляются графики освоения и предполагаемых продаж; определ-ся величина выручки от продаж индивид-х участков; опред-ся чистая выручка от продаж путем вычитания издержек на освоение из предполагаемой выручки от продаж; опред-ся ставка дисконта; дисконтир-ся чистая выручка.

17.Основные методы определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

Ст-ть замещ - расходы в текущ ценах на стр-во здания, имеющего эквивалент полез-ть с ОО, но построенного из совр мат-лов, изделий, конструкций и в соотв с действующ нормами, стандартами, дизайном и совр треб-ями к объемно-планировочным и объемно-конструктив. реш-ям с учетом эргономич-их., санитарно-гигиенич и экологич. норм.

ВС - расчёт затраты на воссоздание (воспроизв-во) ОО в совр усл-ях с использ-ем договорных цен и сметных расценок на провед-е строительно-монтаж. работ, оптовых цен на строит мат-лы, топливо, оборуд-е, инвентарь и т.п., с сохр-ем всех пар-ров эксплуатац кач-в, присущих данному об-ту.

В оценоч. практике применяют 4 взаимосвяз-ых мето­да расчета ВС или ст-ти замещ-я зданий и сооруж.

1. Метод количественного анализа.

2. Поэлемент способ расчета (метод учета затрат по укрупнен конструктивным элементам).

3. Метод сравнит единицы.

4. Индексный способ.

* Метод количествен анализа - составление смет затрат на все виды РР, необх-мых для стр-ва отд конструктив элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, мат-лов. К этим затратам необходимо добавить наклад затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектир-ю, стр-ву, приобретению и монтажу оборуд-я, необх-е для воспр-ва оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий.

* Поэлементный способ расчета - модификацию количествен метода, но он менее трудоемок, так как основ на исп-нии укрупнен сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения ст-ти принимают наиб характерные пок-ли конструктив элементов (1 куб. м кирпичной кладки.).

* Метод сравнит единицы основан на сравн-и ст-ти единицы потребительских св-в ОО со ст-тью аналогич единицы измерения подобного типового сооруж-я. Сущность метода сост в том, что для ОО подбирают объект - аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным хар-кам, используемым мат-лам и технологии изготовл-я. Затем ст-ть единицы измер-я объекта - аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц ОО. Это наиб простой способ оценки объекта недв-ти и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки ОС предприятий.

* Индексный способ закл в опр-нии восстановительной ст-ти оцениваемого объекта путем умножения баланс ст-ти на соотв индекс переоценки. Индексы для переоценки осн фондов утв-ся Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.