12.Метод дисконтирования денежных доходов (доходный подход) и особенности его применения в оценке недвижимости и оценке бизнеса.

Основан на прогнозировании буд денежных потоков от оцениваемого бизнеса за каждый будущий год всего прогнозного периода, а также в остаточный период, которые затем дисконтируются по соотв ставке дисконта. МДДП применяется, когда предполагается, что буд доходы будут отличаться от доходов в период предыстории и нестабильны по годам прогнозного периода, а также в ситуациях, связанных с необходимостью привлечения доп инвестиций в течение прогнозного периода. Также в случаях, когда ДП носят сезонный хар-р, объект строится или достроен. Невозможно осущ-ть оценку эфф-ти инвестиц проектов без данного метода.

Осн этапы:

1) Выбор модели денеж потока: можно применять одну из двух моделей денеж.потока: для СК (ДПск) или ДП для всего инвестир кап-ла (ДПик).

Расчет ДПск = ЧП+амортизац.отчисления +(-) уменьшение собствен.обор.капитала +(-) уменьшение инвестиций в ОС+(-) прирост долгосроч. задолж-сти.

Применяя эту модель, расстывается рын.стоимость СК п\п

Расчет ДПик = EBIT(прибыль до уплаты процентов и налогов) - налог на прибыль+амортизац. отчисления+(-) уменьшение (прирост) чистого оборотного капитала+(-) продажа активов(кап. вложения)

Применяя модель ДП для всего инвест.капитала, мы условно не различаем СК и ЗК п\п

2) Опр-е длит-ти прогноз периода. В качествепрогнозного берется период,продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются. В РФ он составляет 3-5 лет

3) Ретроспектив анализ и прогноз валовой выручки от реализации. Прогноз валовой выручки д\б логически совместим с ретроспективными показателями деят-ти п\п и отрасли в целом. Анализ вал.выручки и её прогноз требует учёта ряда факторов: номенклатура выпускаемой продукции; объемы производсьва и цены на продукцию; ретроспект. Темпы роста п\п; спрос на продукцию; темпы инфляции, общ.ситуация в эк-ке в целом

4) Анализ и прогноз расходов

5) анализ и прогноз инвестиций.

6) Расчет денеж потока для кажд года прогноз периода. Косв метод анализ-ет движ-е денеж средств по направлениям деят-ти. Прямой метод анализ движ-е денеж ср-в по статьям прихода и расхода, т.е. по бухг счетам

7) Опр-е ставки дисконта – в эконом смысле это - требуемая ставка дохода по имеющимся вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Методики расчёта ставки дисконта:

методы для денежного потока собственного капитала: - модель оценки капитальных активов;- метод кумулятивного построения

методы для денежного потока для всего инвестированного капитала: - модель средневзвешенной стоимости капитала

8) Расчет ст-ти в постпрогноз период.

13.Метод прямой капитализации (доходный подход).

Определяет рын ст-ть бизеса по формуле: V=I/R, I – чистых доход бизнеса за год, R – коэф-т капитализации. Применяется в том случае, когда будущие чистые доходы или денежные потоки будут приблизительно равны текущим, или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми, доход предприятия стабилен.

Коэф-нт капитализации должен соотв-ть выбранному уровню дохода.

«+» – простота расчетов, отражение рыноч конъюнктуры, при его прим-нии берется достаточ кол-во сделок с недв-тью и анализ с т. зр. дохода и ст-ти.

«-» – не прим, если нет инфо о рыноч сделках; ОО еще не построен; подвергся серьез разрушениям в рез-те стихийн бедствия. При расчете текущ ст-ти берут ежегод доход. В кач-ве дохода исп ЧОД, кот получается из ПВД после вычитания из него всех возм потерь и операц расходов, вкл резерв на замещение. Такая инфо отн-ся к коммерч тайнам.

Этапы прим-я метода:

-анализ финанс отчет-ти, ее нормализация и трансформация

-выбор вел-ны прибыли, кот будет капитализирована

-расчет адекват ставки капитализации

-опр-е предварит вел-ны ст-ти

-проведение поправок на наличие нефункционирующих активов

-проведение поправок на контр или неконтр хар-р оцениваемой доли

При расчете ЧОД важно выбрать период времени, за кот произв расчеты. Это может быть неск периодов в прошлом (обычно 5), а могут исп данные о доходах за неск периодов в прошлом и прогнозы на ближайш будущее. В качестве капитализируемой величины может выступать ЧП, ПДН, либо вел-на денеж потока. В РФ наиб обоснован базой явл-ся ЧП. В большинстве случаев в кач-ве капитализируемой вел-ны выбирается прибыль послед отчет года.

Ставка капитализации – это делитель, кот прим для преобр-я вел-ны прибыли или денеж потока за один период времени в пок-ль ст-ти. Для ее опр-я сущ 2 осн способа – на основе сравн-я ОО с п/п-аналогами и вывод ставки кап-ции на осн ставки диск-я. При известной ставке диск ставка кап-ции опр-ся в общем виде по формуле R=d-g, где R – ставка капитализации; d – ставка дисконт, g – долгосроч темпы роста выбранного дохода.