18.Методы оценки физического износа объектов недвижимости.

Физический износ – потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.

1)Оценка физического износа на основе обследования технического состояния здания. Физический износ в соответствии с ведомственными строительными нормами ВСН 53-86(р) выражается отношением стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения конструктивного элемента, системы инженерного оборудования или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструктивных элементов, систем инженерного оборудования или их участков оценивается путем сравнения выявленных признаков физического износа с их количественными значениями (есть спец таблица). Выявление признаков производится путем визуального и инструментального натурного обследования здания. Это субъективная оценка, и она должна осуществляться специалистами с последующей корреляцией оценок, но точность расчета очень высока, особенно при большом количестве обследованных конструктивных элементов

2)Поэлементный (покомпонентный) метод. При определении процента физического износа для отдельных конструктивных элементов могут быть использованы рекомендации Ведомственных строит норм (правила оценки физического износа жилых зданий) ВСН 53-86(р). Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания следует принимать по данным техпаспорта или по утвержденным УПВС, или по сметной стоимости. Износ конструктивного элемента в % устанавливается на основе обследования фактического состояния или расчетом по формуле метода срока жизни. % износа для здания – по формуле средней взвешенной.

3)Метод срока жизни. Формула: % износа = 100*(tхр(эф)/Тнорм(эк)), где tхр – возраст здания с момента его ввода в эксплуатацию или после проведения последнего капитального ремонта (реконструкции), лет; Тнорм – расчетный (нормативный) срок службы здания, лет. Возраст здания – это период между моментом, когда оно начинает приносить экономические выгоды и датой оценки. М/б использован фактический (хронологический) возраст или эффективный – экспертно определенный возраст в соотнесении к среднему фактическому возрасту таких объектов при типичных условиях нормальной эксплуатации. Учитывает реальное техническое состояние объекта – если объект эксплуатировался плохо, эф возраст больше хрон и наоборот. +: простота, доступность. Недостатки: субъективизм в определении эф возраста и срок эк жизни – ожидаемый срок жизни; предпосылка о линейной зависимости износа от срока эксплуатации; не учитываются различия в сроке эк жизни здания в целом и сроках физ жизни короткоживущих элементов.

4)Временной метод (метод Росса). Является вариацией метода срока жизни. Его можно применять при массовых технических инвентаризациях объектов недвижимости (для ранжирования однотипных объектов, при расстановке приоритетов). Формула % износа = 100*(tхр/Тнорм)^2, где tхр – возраст здания с момента его ввода в эксплуатацию или после проведения последнего капитального ремонта (реконструкции), лет; Тнорм – расчетный (нормативный) срок службы здания, лет.

5)Метод разбиения. Заключается в подробном рассмотрении и учете устранимого и неустранимого физического износа применительно к короткоживущим и долгоживущим элементам здания. ФИ = УФИ + НФИ. УФИ (отложенный ремонт) – износ, устранение которого технически возможно и затраты на устранение которого меньше, чем добавленная стоимость здания или добавленный доход. УФИ можно рассчитать как стоимость ремонтно-строительных работ по устранению дефектов или как потеря восстановительной стоимости (методом срока жизни отдельно по коротко-и долгоживущим элементам). Долгоживущие – у которых срок жизни сравним со сроком жизни здания (основания, фундаменты, стены, перегородки, перекрытия) – определяется фактический возраст. Короткоживущие – физический срок жизни которых меньше срока жизни здания и которые периодически нуждаются в замене: кровля, водосточные желоба и трубы, полы, проемы, внутр отделка, окраска, инженерное оборудование и т.д – определяется эффективный возраст чаще всего. НФИ определяется как потеря стоимости нового строительства или как степень исчерпания элементами объекта своих эксплуатационных качеств – в основном методом срока жизни. Итоговый ФИ = УФИ (разница между восст стоимостью и стоим ремонта) + НФИк (методом срока жизни) + НФИд (метод срока жизни с умножением на восст стоим НФИд = восст стоим здания – УФИ -НФИк).

6)Метод рыночной выборки (экстракции). Оценка совокупного обесценения производится путем исследования продаж сопоставимых объектов, которые изношены так же как и оцениваемый объект. Из цен вычитаются стоимости земли, полученная стоимость вычитается из стоимости восстановления или замещения – получается стоимостное выражение износа, находится %, который используется для оцениваемого объекта. Если аналоги различаются по возрасту, определяется среднегодовая норма (%) износа путем деления общего износа на фактический срок жизни, эта норма потом применяется к объекту оценки. Метод дает достоверную оценку при наличии достаточного объема рыночной информации. Объекты сравнения должны быть сопоставимы с оцениваемым по назначению, а также по видам и степени износа. Когда объекты сравнения различаются по проекту, качеству, технологии строительства, невозможно однозначно отнести различия в стоимости именно к различиям в износе объектов, также сложно применять при сильных различиях в степени изношенности объекта. Метод учитывает все типы износа и не позволяет разбить оценку износа на компоненты!