- •Вопросы по специализации «Оценка бизнеса», 2011 год
- •1.Регулирование оценочной деятельности: нормативные документы.
- •2.Субъекты и объекты оценочной деятельности.
- •3.Цели и функции оценки.
- •4.Понятия «стоимость», «цена», «затраты» в оценке собственности.
- •5.Основные принципы, соблюдаемые в оценке стоимости бизнеса.
- •6.Принцип нэи и его роль в определении рыночной стоимости объекта оценки.
- •7.Виды стоимости бизнеса: определения, назначение.
- •8.Финансовый анализ деятельности предприятия как необходимый этап процесса оценки.
- •9.Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса: концепция, методы и особенности их применения.
- •10.Ликвидационная стоимость, особенности и методы ее определения в оценке недвижимости и оценке бизнеса.
- •11.Методы определения ставки дисконта.
- •12.Метод дисконтирования денежных доходов (доходный подход) и особенности его применения в оценке недвижимости и оценке бизнеса.
- •13.Метод прямой капитализации (доходный подход).
- •14.Сравнительный подход в оценке бизнеса: концепция, методы и особенности их применения.
- •15.Особенность недвижимости как объекта оценки.
- •16.Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
- •17.Основные методы определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.
- •18.Методы оценки физического износа объектов недвижимости.
- •19.Методы оценки функционального устаревания объектов недвижимости.
- •20.Методы оценки экономического устаревания объектов недвижимости.
- •21.Виды стоимости, используемые в оценке машин и оборудования.
- •22.Затратный подход в оценке машин и оборудования: особенности применения.
- •23.Стоимость воспроизводства и стоимость замещения в оценке машин и оборудования, методы их оценки.
- •1) Метод расчета по цене однородного объекта:
- •24.Методы оценки физического износа в оценке машин и оборудования.
- •25.Методы оценки функционального и экономического устаревания в оценке машин и оборудования.
- •26.Особенности применения и методы доходного подхода в оценке машин и оборудования.
- •27.Показатели оценки эффективности инвестиционных проектов.
- •28.Классификация, функции и преимущества ипотечных кредитов.
- •29.Модели погашения долга по ипотечным кредитам.
- •30.Методы оценки интеллектуальной собственности и нематериальных активов.
- •31.Особенности оценки некоторых типов нематериальных активов.
- •32.Методы, используемые в доходном подходе при оценке объектов интеллектуальной собственности.
- •33.Понятие гудвилла и методы его определения.
- •34.Виды платежей при оплате лицензии.
- •35.Стоимость товарного знака и факторы, влияющие на нее.
29.Модели погашения долга по ипотечным кредитам.
Ипотеч кредиты в зав-ти от усл-й погаш-я м.б. разделены на 2 группы:
1) ипотеч обяз-ва с пост выплатами;
2) с перемен выплатами, но фиксир или корректируемой % ставкой.
1) Ипотеч кредиты с фиксир %
а) Ипотеч кредит с фиксир %, равновеликими платежами.
Стандарт кредит с фиксир % предп равные ежемесяч платежи, кот вкл:
-1/12 фиксир годового %, умнож на сумму невыплачен остатка по кредиту на начало месяца;
-Часть невыплачен остатка осн суммы кредита.
В теч всего срока займа выплачивается одна сумма денег ежемесячно. С теч времени пропорции между осн суммой долга и суммой % изм-ся. Сначала большую часть составляют %, поскольку сумма долга еще очень велика, постепенно доля % сниж, а доля невыплачен остатка возрастает.
б) Ипотеч кредит с постепен увел-ем платежей. % и срок кредита фиксир. Но сумма ежемесяч платежей по кредиту в первые годы ниже, чем в последующ. В усл-я кредита вкл ежегод норма возрастания суммы ежемесяч платежей.
в) Ипотеч кредит с фиксир %, «ярусными» платежами.
% уст-ся на уровне рыноч %, срок – 15 либо 30 лет. Платежи рассчитываются по ставке, которая на 3-5% ниже. Если платежи недостаточ для покрытия % по действит ставке (а они ежегодно увеличиваются), то разница между платежами заемщика и необх суммой погаш-я % выплач-ся со спец счета, откр заемщиком. Платежи пересматриваются ежегодно и не могут увел-ся более чем на 7,5% в год.
г) Ипотеч кредит с «шаровым» платежом. Крупн выплата осн суммы долга по истеч 5 либо 7 лет, возможно и в др сроки. В течение определенного периода времени осн сумма долга либо вообще не погаш-ся, либо погаш-ся малая ее часть.
д) Ипотеч кредит с быстрым погаш-м. Это кредит с фиксир %, платежи по кот постоянно растут. Сумма долга не накапливается. Повыш-е суммы выплат происх с целью более быстрого погаш-я долга. Платежи по кредитам могут постоянно возрастать и такой кредит может быть выплачен за 12-15 лет. Процентная ставка обычно на 1/3 ниже, чем процент по стандартным кредитам.
е) Ипотеч кредит с погаш-м кажд 2 недели. Платежи по займу осущ раз в 2 недели. Кажд выплата = половину ежемесяч платежа по стандарт 30-лет кредиту с фиксир %. Доход заемщика должен быть выше, чтобы он мог претендовать на получ-е такого кредита.
Ипотечные кредиты с корректируемой ставкой процента
А) Модель двухшагового кредита.
Первоначальная % уст-ся на 7 лет и обычно на ½ - ¾ ниже ставки по стандарт кредитам с фиксир %. По истеч 7 лет процент пересматривается на основе ставки по Казначейским ценным бумагам с десятилетним сроком обращения, максимальный спрэд - 6%.
Б) Ипотеч кредит с регулируемой %, постепен увел-ем выплат. % меняется в соотв с выбранным индексом. Сумма платежей также может меняться при изм-нии индекса. Разница между текущ % и индексом может прибавляться к осн сумме долга и накапливаться.
В) Ипотеч кредит, регулируемый в соотв с индексом цен. Сумма долга увел-ся в соотв с индексом цен. Сумма платежей остается пост в реальном выражении, однако, изм-ся в номин выраж-и. Первоначальная выплата незначит, поскольку %по кредиту не вклт премию за инфляцию. с постоянной фиксированной процентной ставкой, например 5% годовых.
Г) Гибрид ипотеч кредитов с фиксир и регулируемой %. Обычно уст-ся фиксир % на первые 5-7-10, затем % начинает «плавать».
Сущ др виды ипотеч кредитов вне данной классиф-и, но имеющие специфич особ-ти:
Ипотеч кредит с участием в праве собств-ти др лиц
2 или более стороны имеют долю участия в праве собств-ти на недв-ть. Разделенное право собств-ти может исп-ся в семье, когда родители хотят помочь детям получить финансир-е, либо в случае, если работодатель желает привлечь и удержать сотрудника. Он помогает выполнять обяз-ва по ипотеч кредиту и разделяет право собств-ти на жилье. Обычно заемщику предост право выкупить долю работодателя в теч опр промежутка времени, либо работодатель выкупает у работника его право собств-ти.