2. Залог – основная форма обеспечения возврата кредитов
Операции банка, связанные с оформлением залога и реализацией прав залогодержателя, – это залоговые операции.
Правовая база залоговых операций банков в Российской Федерации включает:
Гражданский кодекс РФ (ст. 334-358),
Закон «О залоге», принятый в 1992 году (действует в части, не противоречащей ГК РФ),
Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятый в 1998 году.
Залог может обеспечивать не только обязательство по кредитному договору, но и другие виды обязательств, возникающие в банковской практике, например: обязательство принципала перед гарантом при заключении между ними договора о выставлении банковской гарантии; обязательство должника перед поручителем при заключении между ними соглашения о предоставлении поручительства.
Предметом
залога
может быть имущество или имущественные
права, которые могут быть отчуждены
(проданы)
В зависимости от предмета залога различают виды залога:
1. Залог имущества, в том числе:
залог товарно-материальных ценностей (сырья, материалов, других производственных запасов, товаров, готовой продукции, иностранной валюты, золота, предметов искусства и т.п.),
залог ценных бумаг,
залог депозитов,
залог недвижимого имущества.
2. Залог имущественных прав, в том числе:
права аренды,
права автора на вознаграждение,
права заказчика на договор подряда,
права комиссионера на договор комиссии.
Наиболее распространенным в банковской практике является залог имущества.
В зависимости от того, где хранится залог и каковы права пользования предметом залога, различают:
Заклад – заложенное имущество передается кредитору (залогодержателю). Кредитор несет ответственность за сохранность залога.
Твердый залог – заложенное имущество остается у залогодателя, но хранится под замком и печатью залогодержателя. Залогодатель не имеет права пользоваться заложенным имуществом.
Залог товаров в обороте или сырья в переработке. В этом случае залогодатель имеет право использовать заложенное имущество в своей деятельности. Условием такого залога является то, что использованное имущество должно быть заменено на другое. При этом общая стоимость залога не должна уменьшиться. Например, условием залога сырья в переработке является то, что залоговое право банка переходит на незавершенное производство и готовую продукцию, произведенную из этого сырья.
Предмет залога должен обладать следующими качествами:
ликвидность – возможность быстро реализовать без существенных потерь в цене,
стабильность цен,
долговременность хранения (скоропортящаяся продукция не может быть предметом залога),
страхование предмета залога от всех возможных рисков.
Если залог остается у залогодателя, важно убедиться в наличии нормальных условий хранения и наличии возможности для залогодержателя проверить качество и сохранность залога.
Стоимость залога должна быть достаточной для обеспечения всех требований кредитора:
по основному долгу,
процентам,
неустойке,
а также по расходам, связанным с хранением и реализацией залога.
Залогодержатель должен также учесть возможное снижение цен на рынке и степень риска по кредитной сделке.
Таким образом, стоимость залога всегда должна быть больше кредита с учетом процентов. Эта разница (маржа), за рубежом составляет как минимум 25–30% от стоимости залога. В российских условиях маржа должна быть еще больше – до 70%, то есть банки предпочитают выдавать кредит в размере не более 30% от стоимости залога.
Залог оформляется договором, сторонами которого являются залогодатель и залогодержатель.
Залогодержатель – это кредитор по основному обязательству, обеспеченному залогом (банк).
Залогодатель – это собственник имущества, передаваемого в залог. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
В договоре о залоге должно быть указано:
предмет залога, его характеристика,
стоимость залога (оценка по соглашению сторон),
обеспечиваемое обязательство (основные условия кредитного договора: стороны договора, сумма, срок, процентная ставка),
местонахождение заложенного имущества – у залогодателя или залогодержателя.
Договор о залоге подлежит государственной регистрации (ипотека, залог транспортных средств, залог приватизированной квартиры).
Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению.
Особый предмет залога составляют ценные бумаги.
По общему правилу (ст. 338 ГК РФ) при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, такая ценная бумага передается залогодержателю (заклад) или в депозит нотариуса, если иное не предусмотрено договором.
Документарные ценные бумаги обычно передаются в заклад залогодержателю по акту.
При передаче в залог векселей, кроме договора о залоге, на векселях может оформляется залоговый индоссамент примерно такого содержания:
«Платите приказу Банка ..., которому валюта векселя передана в залог по кредитному договору №... от ... .».
В случае неплатежа по кредиту банк вправе предъявить вексель векселедателю для оплаты своих расходов по кредиту.
При погашении кредита вексель возвращается залогодателю, он зачеркивает залоговый индоссамент и тем самым восстанавливает свои права на вексель.
Если предметом залога является бездокументарная ценная бумага, то залогодатель должен дать распоряжение депозитарию о переводе заложенных ценных бумаг в особый раздел своего счета депо и их блокировании, а также о назначении залогодержателя оператором этого раздела.
Передача в залог именных ценных бумаг должна найти отражение в системе регистрации прав на них (у держателя реестра владельцев именных ценных бумаг или в депозитарии).
Особенностью залога жилых домов (квартир) является то, что продажа такого имущества не является основанием для выселения проживающих там жильцов. В этом случае между собственником и жильцами заключается договор аренды. Однако для банков-кредиторов это не приемлемо, так как банку необходимо обеспечить возврат кредита в денежной форме. Поэтому банки предоставляют кредит под залог жилья только в том случае, когда заемщик имеет в собственности несколько квартир (домов), и в залог передает то жилье, где никто не зарегистрирован и постоянно не проживает.
В случае неисполнения обязательств по кредитному договору банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество. Однако, залогодержатель, не являясь собственником заложенного имущества, должен получить разрешение на его реализацию. Удовлетворение требования залогодержателя на заложенное имущество может быть разрешено судом или во внесудебном порядке (с согласия залогодателя):
если предметом залога является движимое имущество, то его взыскание осуществляется через суд только в том случае, если договор о залоге не предусматривает иное. При заключении договора о залоге может быть предусмотрено условие реализации заложенного имущества без обращения в суд;
когда предметом залога является недвижимость, то требования банка удовлетворяются из стоимости залога по решению суда. Однако, имеется возможность внесудебной реализации залога, если залогодатель и залогодержатель заключили соглашение о внесудебной реализации залога. Это соглашение должно быть нотариально удостоверено. Такое соглашение будет недействительно, если оно составлено заранее до возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество;
в отдельных случаях обращение взыскания на предмет залога возможно только в судебном порядке, например, когда заложено имущество государственного предприятия (кроме товарно-материальных ценностей, авторских прав, патентов и т.п.).
Реализация заложенного имущества по общему правилу осуществляется путем проведения публичных торгов.
Законом определена процедура проведения торгов.
Начальная продажная цена определяется решением суда в случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, или по договору между залогодателем и залогодержателем (оценка залога в договоре о залоге).
Средства, вырученные от реализации залога, направляются на удовлетворение требований кредитора, а в оставшейся части – перечисляются залогодателю.
Процедура публичных торгов длительная и громоздкая. Банки в процессе обращения взыскания и реализации заложенного имущества оказываются в невыгодной ситуации, поэтому они предпочитают обходить процедуру торгов, например, путем заключения договора об отступном (ст. 409 ГК РФ).
Отступное – это денежная сумма или иная имущественная ценность (например, заложенное имущество), уплатой которой должник освобождается от исполнения обязательства.
По договору об отступном заложенное имущество может перейти в собственность банка-кредитора и реализовано им через посредника, что значительно упрощает процедуру реализации залога.
Особый вид залоговых операций – ипотечные операции.
Залог недвижимости считается одним из наиболее надежных способов обеспечения кредита. Особенности ипотеки:
В Российской Федерации число объектов ипотеки значительно сужено за счет выведения из оборота сельскохозяйственных угодий и лесных участков. Предметами ипотеки могут быть:
здания и сооружения вместе с земельным участком,
земельные участки (кроме сельхозугодий),
жилые помещения,
предприятие как единый имущественный комплекс,
многолетние насаждения,
воздушные, морские, речные суда.
Заложенное имущество остается в пользовании залогодателя.
Ипотека может оформляться закладной.
Закладная – это ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца:
на получение денежной суммы по обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств возникновения этих прав (право кредитора);
на право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество (право залогодержателя).
Лицом, обязанным по закладной, является залогодатель и должник по кредитному договору. Оформляется закладная в том же порядке, что и договор об ипотеке (письменная форма, нотариальное удостоверение, регистрация в государственных органах).
Закладная может передаваться по передаточной надписи, что делает возможным наличие вторичного рынка ипотечных кредитов, повышает ликвидность активов банка, делает долгосрочный кредит более привлекательным для банков.