- •1.Основные понятия оценки бизнеса, особенности бизнеса как объекта оценки (субъекты и объекты оценки, сфера оценочной деятельности).
- •2.Нормативно-правовая база оценочной деятельности.
- •3.Необходимость оценки бизнеса (обязательность) проведения оценки (ст. 8 фз № 135).
- •6.Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки.
- •7.Факторы, влияющие на величину стоимости (физические, социальные, экономические и политические).
- •8. Европейские стандарты оценки (Европейская группа ассоциации оценщиков teGoVa, новые стандарты оценки есо-2000).
- •9.Международные стандарты оценки (деятельность Международного комитета по стандартам оценки мксо).
- •10.Российские стандарты оценки.
- •11.Принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника (принципы полезности, замещения, ожидания).
- •14. Основные источники информации, используемой в процессе оценки и способы ее представления. Система информации, внешняя и внутренняя информация.
- •15. Подготовка финансовой документации в процессе оценки. Инфляционная корректировка, нормализация и трансформация бухгалтерской отчетности.
- •16. Характеристика рисков, учитываемых при оценке бизнеса (систематические и несистематические риски).
- •17. Анализ финансового состояния предприятия в процессе оценки: методика расчета финансовых коэффициентов.
- •18. Общая характеристика подходов к оценке бизнеса, характеристика методов оценки. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке бизнеса.
- •19.Доходный подход к оценке бизнеса; сущность, достоинства и недостатки.
- •20.Метод дисконтированных денежных потоков. Сущность метода, основные этапы оценки методом ддп.
- •22.Расчет величины стоимости в поспрогнозный период (метод ликвидационной стоимости, метод стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи, модель Гордона и др.).
- •23.Экономическое содержание метода прямой капитализации, особенности применения. Алгоритм применения метода прямой капитализации.
- •1. Метод прямой капитализации
- •2. Метод рыночной экстракции для однородных объектов
- •3. Метод рыночной экстракции для разнородных объектов
- •4. Метод связанных инвестиций
- •29. Метод рынка капитала, основные этапы применения метода (краткая характеристика).
- •30. Критерии отбора компаний-аналогов при использовании метода рынка капитала.
- •31. Метод рынка капитала: проведение корректировок и формирование итоговой величины стоимости.
- •32. Характеристика ценовых мультипликаторов, используемых при оценке бизнеса.
- •33. Метод отраслевых коэффициентов и метод сделок, особенности применения и использования.
- •1. Отбор сопоставимых компаний.
- •2. Финансовый анализ.
- •34. Затратный подход к оценке бизнеса. Сущность и методы затратного подхода.
- •Инвентаризация имущества.
- •Нормализация и трансформация бухгалтерской отчетности.
- •Финансовый анализ.
- •Оценка рыночной стоимости материальных активов.
- •5. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов
- •6. Анализ и корректировка долговых обязательств
- •36.Методика применения оценки стоимости чистых активов предприятия.
- •37. Методика применения оценки ликвидационной стоимости.
- •38.Факторы, влияющие на стоимость акций. Основные критерии оценки.
- •39.Инвестиционные качества и управленческие возможности как факторы стоимости акций (схема расширения степени контроля владельцев обыкновенных акций). Показатели доходности акций.
- •40.Виды стоимости акций
- •42.Методы оценки стоимости акций (метод ддп, метод прямой капитализации, модель постоянного роста, двухфазовая модель роста, трехфазовая модель роста).
- •1)Метод дисконтированного денежного потока
- •2)Метод прямой капитализации
- •4)Многофазовые модели роста
- •43.Оценка стоимости контрольных и неконтрольных пакетов акций. Факторы, влияющие на ликвидность пакета (уменьшающие и увеличивающие размер скидки).
- •44.Основные понятия и классификация недвижимости, особенности недвижимости как объекта оценки.
- •45.Особенности и характеристика рынка недвижимости.
- •47.Виды износа недвижимости, факторы физического, функционального и экономического износа. Устранимый и неустранимый износ.
- •48.Характеристика физического износа и методы его измерения (нормативный метод, стоимостный метод, метод срока жизни, метод разбиения).
- •49.Функциональный износ и его причины; устранимый и неустранимый функциональный износ, признаки устранимого и неустранимого функционального износа.
- •1) Метод капитализации потерь в арендной плате.
- •51. Экономический износ, факторы экономического износа и методы его определения (капитализация потерь в арендной плате, метод сравнительных (парных) продаж и метод срока экономической жизни).
- •Метод капитализации потерь в арендной плате.
- •52. Методы определения восстановительной стоимости зданий и сооружений (метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты, метод единичных расценок, ресурсный метод и базисно-индексный).
- •53. Специфика земельного участка как объекта оценки. Классификация земельного фонда России.
- •54. Оценка стоимости земельных участков с помощью доходного подхода
- •2)Метод прямой капитализации.
- •55. Оценка стоимости земельных участков с помощью затратного подхода (метод разбивки на участки, метод изъятия или выделения).
- •56. Оценка стоимости земельных участков с помощью сравнительного подхода (метод сравнения продаж, метод распределения или соотнесения).
- •1) Метод сравнения продаж
- •2) Метод распределения (переноса или соотнесения).
- •57. Кадастровая оценка земли.
- •58.Методы оценки нематериальных активов.
2)Метод прямой капитализации.
Vз.у. = Р\rk
Р-обоснование величины дохода от использования земельного участка в качестве которого выступает арендная плата.
Величина арендной платы может определятся 2 способами:
На основе базовых ставок арендной платы, поселений и городов, муниципальные земли, которые диверсифицированы на территориально-экономические зоны.
Величина годового дохода: P=cб*S*Kb*Kц
Сб – базовая стоимость г-й арендной платы за 1м. кВ.
S- площадь.
Kц – коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка.
Кb – коэф-т вида деятельности.
На основе анализа арендных платежей по совершенным сделках на типичные условия аренды действующего вида земельным аналогам участкам.
Учитываются:
1)Условия соглашения
2)Вид арендной платы
3)Распределение расходов
4)Продолжительность аренды
5) Наличие опциона на продление аренды или покупки права собственности на земельные участки.
6) льготы на аренду ( при избытке предложения)
Метод определения ставки капитализации.
1)Метод кумулятивного построения.
Rk = rb+rp+rl
Rb – безрисковая ставка
Rp – региональный риск
Rl – риск ликвидности, связанный с возможными потерями при реализации земельного участка. Зависит от типа участка и развития рынка.
2)Как процентная ставка по инвестициям с сопоставимыми уровнем риска.
3) ставка капитализации устанавливается государством нормативно для различных категорий земель (3%) для с/х , для лесных 2%.
4) метод рыночной выжимки (экстракции)
Метод техники остатки для земли.
Необходимая информация:
Стоимость здания
ЧОД от всего объекта недвижимости
Ставка капитализации земли и здания. (для застроенных и незастроенных участков)
Принципы: 1) остаточной продуктивности.
2)Наилучшего и эффективного использования.
Последовательность расчета:
1)Определяются улучшения, представляющие вариант ННЭИ.
2)Определяется ЧОД на основе данных рынка ( арендная плата, ОР)
3) определяется часть ЧОД, относимая к зданию, по след ф-ле:
ЧОДЗД =VЗД*rkзд
Vзд – восстановительная стоимость здания
Rkзд – ставка капитализации здания.
4)Определяется часть ЧОД, относимая к земли – из общего ЧОД вычитается доход, относимый к зданию.
ЧОДзу = ЧОД0 – ЧОДзд
5)Определяется стоимость земельного участка путем капитализации части дохода, относящегося к земли.
Vзу = ЧОДзд/ rkз
55. Оценка стоимости земельных участков с помощью затратного подхода (метод разбивки на участки, метод изъятия или выделения).
Затратный подход:
Метод изъятия или выделения
Метод разбивки на участки
Метод изъятия- основывается на технике остатка для земли. Определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего ОН восстановительной стоимостью улучшений за вычетом износа.
Условия применения:
1.наличие информации о ценах сделок с аналогами(с едиными ОН)
2.сосответствие улучшений земельного участка его наилучшего наиболее эффективного использования (ННЭИ)
3.небольшой ЭВ или ХВ улучшений (не более 10 лет)
Этапы оценки:
1.определение рыночной стоимости зем.участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж;
2.расчет восстановительной стоимости (или стоимости замещения) улучшений;
3.определение износа улучшений;
4.определение остаточной стоимости улучшений на дату оценки;
5.определение рыночной стоимости зем.участка;
6.проведение необходимых корректировок.
V0=Vзд.-Vизн.+Vз.у.
Метод освоения (разбивки на участки) – применяется при оценке незастроенных участков при условии, что разбивка участка на несколько меньших по размеру участков представляет вариант ННЭИ с учетом улучшений, создаваемых на этих участках.
Этапы оценки:
1.определение размера и количества участков, вида улучшений, исходя из физических и юридических возможностей и эк-ой целесообразности (размеры и благоустройство зем.участков должны отвечать требованиям рыночных стандартов данного региона);
2.определение цены продажи освоенных участков (в том числе на базе метода сравнения продаж);
3.расчет затрат на освоение:
Затраты на освоение:
-расходы на разбивку, расчистку и планировку;
-расходы на устройство дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;
-оплата налогов и страховых платежей;
-расходы на маркетинг;
-прибыль и накладные расходы подрядчика;
Расходы на продажу и рекламу.
4.определение выручки от продаж;
5.определение периода времени на освоение и продажу участков;
6.определение ставки дисконтирования;
7.определение стоимости земельного участка по формуле:
, где
Вt – выручка в период t; r - ставка дисконтирования; Зе – затраты.