44.Основные понятия и классификация недвижимости, особенности недвижимости как объекта оценки.

В общем случае недвижимость – земельный участок и все что с ним прочно связано, перемещение которых невозможно без ущерба их назначению.

В соответствии с ГК РФ к недвижимости относится:

1.отдельные объекты

1)земельные участки

2)участки недр

3)обособленные водные объекты

4)все что прочно связано с землей:

-леса

-многолетние насаждения

-здания

-сооружения

5)приравненные к недвижимости и подлежащие государственной регистрации:

-воздушные и морские суда

-суда внутреннего плавания

-космические объекты

-иные объекты в соответствии с законодательством

2.сложные объекты

*п/п в целом как имущественный комплекс включая:

-земельный участок

-здания и сооружения

-инвентарь и оборудование

-сырье и продукцию

-требования и долги

Признаки недвижимости:

Каждый объект оценки и все вместе взятые имеют:

-родовые (существенные признаки), которые позволяют отличать их от движимых вещей

-видовые, которые характеризуют особенности объекта недвижимости внутри однородной группы

Родовые признаки:

-неподвижность

-неповторимость

-натурально-вещественная и стоимостная форма функционирования

-сохранение натурально-вещественной формы в течении всего срока эксплуатации

-многократное использование, а земли – вечное

-ограниченная заменяемость и следовательно ограниченная эластичность спроса

-большое общественное значение, т.к. пользование объектами недвижимости затрагивает интересы многих граждан и других собственников.

Видовые признаки (частные признаки, которые определены конкретными показателями в зависимости от вида объекта недвижимости):

-технические и технологические характеристики

-местоположение

-функциональное назначение

-состояние

45.Особенности и характеристика рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – совокупность экономических отношений связанных с перераспределением, созданием и эксплуатации объектов недвижимости (зданий, сооружений п/п, иного имущества) между потребителями с использованием финансовых инструментов на основе спроса и предложения, конкуренции, правового и нормативного регулирования с учетом эк., полит., соц., научно-технических, внешних и внутренних факторов.

Особенности рынка недвижимости:

1.рынок недвижимости опред. В рамках замкнутого территориального образования;

2.значительное влияние государства на процесс ценообразования и регулирования;

3.наличие посредников: консультантов, оценщиков, брокеров, юристов, риелторов;

4.относительно высокие цены по сравнению обычным рынком товаров и услуг;

5.большой срок эксплуатации товаров;

6.более низкая ликвидность товаров, которые представлены на рынке недвижимости;

7.2 формы товаров:1)товар как продукт, если товар явл. Совокупностью имущественных прав на объект недвижимости, что включает владение, пользование;2)товар как услуга, если товар является имущественным правом на пользование объектом недвижимости;

8.высокая доля трансакционных издержек, которые несут продавцы и покупатели при заключении сделок с объектом недвижимости, что приводит к тому, что цена предложения завышена от цены продажи, которая завышается на величину комиссионных пошлин, налогов и др. платежей.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости:

1.экономические

-уровень и динамика доходов ф. и ю.л.

-цены и тарифы на коммерческие услуги;

-темпы инфляции

-состояние предпринимательской активности;

-доступность кредитных ресурсов

-уровень налогообложения

-деловая активность

2.политичские

-гос. политика в области развития промышленности, отраслей народного хозяйства, приватизация;

-международные отношения; 3.соц.- культурные факторы:

-демографическая ситуация

-возрастной состав населения

-образовательный уровень населения

-культурные и национальные традиции

4.административные

-условия получения прав на строительство

-условия регистрации сделок

-наличие ограничений на сделки

5.природно - географические:

-климат

-рельеф

-ландшафт

-экологическая обстановка

-возможные стихийные бедствия

6.научно – технические факторы:

-уровень развития проектирования и наличие проектных организаций

-уровень архитектурно – планировочных решений применяемых в регионе

-наличие транспортной инфраструктуры

46. .Затратный подход к оценке недвижимости и особенности его применения.

-учет износов всех видов; - оценка стоимости земельного участка.

Ограничения:

1)для объектов со значительным сроком эксплуатации возникают трудности по определению износа.

2)результаты затратного подхода отражают стоимость полного права собственности поэтому при оценки частичных прав необходима корректировка.

Этапы:

1.определение восстановительной стоимости здания (улучшений)

2.опредление накопленного износа всех видов

3. расчет рыночной стоимости земельного участка

4.оценка величины предпринимательской прибыли

5.расчет итоговой стоимости объекта оценки

V₀ = V_зд – V_изн + V_з.у. + Пр

V_зд – стоимость здания; V_{изн –} стоимость износа; V_з.у. – стоимость земельного участка

Затратный подход к оценке недвижимости используется:

1)оценка новых или недавно построенных объектов;

2)технико – эк. Обоснование нового строительства

3)оценка объектов незавершенного стоительства

4)анализ ННЭИ земельного участка

5)оценка в целях страхования

6)оценка в целях выделения объектов налогооболжения(здания, земельные участки)

7)переоценка основных фондов п/п.

Восстановительная стоимость рассчитывается в текущих ценах стоимости строительства ОН на дату оценки, без учета износа. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе: - стоимости воспроизводства; - стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства понимаются затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания с использованием таких же строительных материалов, стандарта и проекта.

Под стоимостью замещения понимают затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных строительных материалов, стандартов, проекта и архитектурных решений.