Управление объектом на различных этапах жизненного цикла. Понятие fm и cafm
Этапы ЖЦ объекта недвижимости:
Проектирование;
Строительство;
Эксплуатация;
Снос/модернизация/реконструкция
В современных условиях проектирование с помощью профессиональных САПР дает возможность создать на базе проектно-конструкторской документации такую информационную систему, которая позволяет отслеживать текущее состояние всех конструктивных и технологических элементов здания, оперативно вносить изменения и выдавать по запросу пользователя всю необходимую информацию, включая графическую.
Идея единой проектно-информационной оболочки подразумевает возможность заполнения баз данных характеристиками, автоматически возникающими в процессе нанесения объектов на чертеж и являющимися их неотъемлемой частью. Кроме того, многие параметры (например, габариты) напрямую связаны с геометрией того или иного объекта, что предполагает их автоматическую коррекцию при изменении объекта на чертеже. Только при наличии подобной непосредственной связи графических и семантических характеристик объектов можно говорить о работоспособной информационной системе, способной по запросу предоставить действительно актуальные данные.
Исходной информацией для создания электронной модели здания служат обычные поэтажные планы, начерченные вручную, – та самая информация, которой обладает подавляющее большинство организаций и служб, занимающихся обеспечением жизнедеятельности любого здания.
Анализ зарубежного опыта показывает, что в настоящее время в Европе и США активно развиваются системы Facility Management (FM). Термин FM возник в Америке в начале 20 в., когда управляющие недвижимостью объединились в ассоциацию, основная цель которой состояла в возможности обмена опытом и эффективного управления имуществом.
Первое определение FM предложено в 1988 году разработчиками САПР, группой специалистов разных национальностей, в одном из филиалов международной ассоциации IFMA: единые программные решения для поддержания систем и самого здания в рабочем состоянии, с целью приспособления к постоянно изменяющимся требованиям.
В 1991 году было дано второе определение FM: все виды деятельности, направленные на приспособление здания под изменяющиеся потребности и использование ресурсов с целью извлечения дохода на протяжении всего жизненного цикла здания.
Новым в этом определении является получение прибыли от эксплуатации здания. До этого момента идея “дохода от здания” использовалась только при продаже объекта.
В 1994 году опубликовано третье определение FM: организация, обновление интегрированных баз данных и САПР и управление зданием, ориентированное на получение дохода.
В 1996 году появилось новое определение FM: высоко автоматизированный процесс управления объектами, ориентированный на получение прибыли.
В 1997 году немецкое общество GEFMA выдвинула свое определение FM: изучение, анализ и оптимизация всех процессов в здании, связанных с возникновением издержек.
По мнению зарубежных специалистов, основной целью систем FM при проектировании, строительстве, эксплуатации, ремонтах и демонтаже зданий является снижение издержек и повышение эффективности эксплуатации объектов недвижимости.
Интегрированные системы FM, известные под общим названием Computer Aided Facility Management (CAFM), основаны на использовании компьютерных технологий, позволяющих прорабатывать различные варианты рациональной эксплуатации зданий.
CAFM-система реализует комплексный подход к автоматизации всех уровней управления объектом, который подразумевает обязательность автоматизации всех стадий управления, так как использование старых методов хотя бы на одной из них существенно, снижает эффективность всей системы.
Целью CAFM-системы является то, чтобы интегрировать как можно больше каналов информации и создать наиболее обширную базу данных. Система организованна так, что каждый участник проекта может работать самостоятельно. Передача же одинаковой информации проходит через единую базу данных.
CAFM-система состоит, по сути, из 2 компонентов. В качестве графического элемента используется САПР, для текстовых данных – база данных (БД). В этих двух программных продуктах графические и текстовые данные связаны друг с другом.
В CAFM возможна графическая обработка данных и переработка управленческих решений по объектам, причем банк данных автоматически получает и перерабатывает новую информацию. Проанализированные данные формируются и содержатся в интегрированном и пронумерованном банке данных. Возможен обоюдный вызов данных из САПР и БД для определенных CAFM. Это означает, что имеется возможность выбрать графический объект и вывести информацию по этому объекту, или найти соответствующею информацию в БД и вызвать графику.
Преимущества от внедрения CAFM-системы могут быть сформулированы следующим образом:
возможность быстрого изменения графических данных;
входных и расчетных характеристик объекта;
высокий уровень и комфортабельность самой системы управления;
возможность вариантного планирования;
поддержание ПЭК здания на заданном уровне;
минимизация издержек на стадии эксплуатации объектов;
получение прибыли при эксплуатации здания.
В представленной схеме выделены четыре этапа формирования информационной базы системы. Каждому из этих этапов присущ свой круг задач, но все они имеют общую цель – обеспечение эксплутационных качеств конкретного здания в заданных нормативных пределах в течение заданного срока эксплуатации:
Подходы и варианты решений задач управления на каждом этапе жизненного цикла объекта различны.
На этапе эскизного проектирования разрабатывается компьютерная модель здания (КМЗ) (определение КМЗ – см. вопр. 2), в которой заложены предварительные значения ПЭК для будущего объекта строительства. Прорабатываются различные варианты объемно-планировочных и конструктивных решений.
На основании данных КМЗ производится:
определение стоимости строительства методом суммирования по видам работ;
оценка различных вариантов архитектурно-планировочных решений с учетом последующих затрат на весь период эксплуатации;
определение последовательности возведения объекта (календарный план, организационно-технологические схемы);
оценка уровня надежности здания (время безаварийной службы строительных элементов в процессе эксплуатации);
перспективное планирование ремонтов здания (календарный график проведения ремонтов здания для выбранного архитектурно-планировочного решения здания).
При разработке проектно-сметной документации КМЗ детализируется, составляются документы с указанием нормативных значений ПЭК.
На данном этапе выполняется:
организационно-технологическое моделирование строительства объекта;
составление унифицированной нормативно-технологической документации (УНТД) по комплектации объекта на основании КМЗ;
разработка раздела проекта «Техническая эксплуатация здания»;
расчет эксплутационных характеристик здания.
На этапе оперативного управления строительством объекта осуществляется:
поэтапная корректировка КМЗ;
пооперационный контроль фактических значений ПЭК;
пространственная привязка технологических комплектов к видам строительно-монтажных работ (наименование материальных ресурсов; марка; ГОСТ; стоимость; поставщик);
контроль изготовления и монтажа конструкций;
пооперационный контроль производства строительно-монтажных работ;
составление актов на скрытые работы;
сравнение нормативных и фактических значений ПЭК при приемке здания в эксплуатацию;
составление технического паспорта здания.
На этапе эксплуатации объекта производится:
управление объектом на базе интегрированной информационной системы (постоянное обновление КМЗ);
организация системы сбора и обработки статистических данных о надежности строительных конструкций и систем инженерного оборудования;
контроль технического состояния строительных конструкций, инженерных систем и самого здания в целом;
организация системы технического обслуживания и ремонтов (ТО и Р) здания.
Использование ГИС технологий в вопросах управления ГХ.
ГИС служат мощным средством преобразования и синтеза разнообразных данных для задач управления и перспективного социально-экономического развития территорий.
Сегодня муниципалитеты сталкиваются с новыми проблемами, которые по уровню трудности и неотложности не уступают и даже превосходят все, с чем им приходилось встречаться прежде. Главной причиной этого, очевидно, является перераспределение управленческих функций, прав и обязанностей между центральными и местными властями. Городские, районные и областные администрации испытывают небывалый рост проблем, связанных с подчиненными им службами.
Муниципалитеты обязаны справляться с ростом нагрузок на их подразделения и подведомственные службы. В значительной мере их успешной работе в новых условиях поможет использование передовых компьютерных технологий. Мировой опыт показывает, что эффективность интеллектуального труда работников муниципалитетов и мэрий повышается наибольшими темпами в том случае, когда удается собрать воедино и быстро проанализировать большие объемы разнообразной информации обо всем сложном городском хозяйстве, не увеличивая в той же пропорции инвестиции и численность обслуживающего персонала.
Использование технологии ГИС кардинально ускоряет и повышает качество работы с обычными картами и планами. ГИС-системы могут помочь муниципалитетам при ограниченном бюджете получать максимальную отдачу от существующих служб, так как являются технологией, помогающей разным департаментам работать в более тесном контакте друг с другом. Геоинформационные системы успешно используются во всем мире в качестве средств решения разных типов задач, с которыми сталкиваются органы управления.
Современный город не обходится без специальных служб, следящих за экологическим состоянием окружающей среды. С помощью ГИС ведутся каталоги проб, по которым рассчитывается состояние компонентов окружающей среды: атмосферы, грунтовых и ливневых вод, водоемов, земель. Ведется учет природных ресурсов: городских парков, лесных зон, отдельных насаждений. Моделируются возможные зоны загрязнения при аварийных или залповых выбросах промышленных предприятий, выявляются основные источники загрязнений для повышения эффективности работы очистных сооружений, наложения штрафов и принятия решений об удалении источников опасных загрязнений из города.
Будущее города концентрированно выражается в генеральном плане его развития. Генплан города - комплексный документ, результат анализа обширной географически организованной информации, с которой невозможно справиться без современных технических средств. Мощные аналитические функции ГИС позволяют в реальном режиме времени проанализировать и оценить различные по тематическому содержанию карты: рельефа, гидрографии, микроклимата, современной застройки, демографических данных - для оценки направлений развития города и его функционального зонирования.
Город - это сложная сеть различных коммуникаций, обеспечивающих водоснабжение, канализацию, энерго- и теплоснабжение, телефонную связь и др. Транспортные магистрали служат артериями жизни города. Их инвентаризация и поддержание в рабочем состоянии, обеспечение оптимального использования - задача специальных служб города.
Такие работы часто требуют привлечения космо- и аэроснимков, позволяющих охватить территорию города единым взглядом. Первые примеры использования ГИС для разработки концепции развития крупнейших городов подтвердили эффективность использования геоинформационных систем.
Поскольку финансовые и материальные ресурсы, имеющиеся в распоряжении муниципалитетов, далеко не безграничны, достижение высокой эффективности их использования с помощью новой технологии является коренным решением. Так как большинство планов, решений и повседневных действий муниципалитетов зависит от точной, привязанной к месту информации, то технология, накапливающая всю необходимую муниципалитету информацию в наглядном и удобном виде, и будет определяющей. Программное обеспечение ГИС обеспечивает муниципалитетам удобное средство в управлении информацией, позволяя создать службу карты города, объединить данные всех департаментов в единую среду совместного пользования для рационального планирования и принятия обоснованных решений.