14. Технико-экономический анализ состояния жилищного фонда и перспективное планирование его ремонта с использованием иас жкх.

На основе данных мониторинга технического состояния объектов жилищного фонда муниципального образования разрабатывается план управления техническим состоянием. Он учитывает реальное техническое состояние каждого объекта и стоимость объективно необходимых затрат на доведение до уровня «нормативной» эксплуатации.

Мониторинг — это наблюдение за состоянием и функционированием объекта недвижимости. Он играет важную роль в организации управления Жилыми объектами для сравнения их функционального состояния с приняты­ми стандартами и критериями. Он предполагает:

• постоянное слежение за изменением технического состояния жилищно­го фонда и сравнение его с нормативными показателями;

• на основе достоверных данных о техническом состоянии объектов — разработку перспективных планов и различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием объектов для" обеспечения их надлежа­щего содержания и тем самым повышение экономической и социальной эф­фективности капитальных ремонтов.

Для устанавливания основных требований к порядку проведения на терри­тории города Москвы мониторинга технического состояния жилых домов в целях обеспечения безопасности граждан и сохранности жилищного фонда 7 апреля 2004 года принят Закон г. Москвы «О мониторинге технического состояния жилых домов на территории города Москвы» № 21. В городе Ростове-на-Дону Постановлением Мэра города № 1000 от 15.07.2005 утверж­дено Положение «О мониторинге технического состояния жилых домов на территории города Ростова-на-Дону»

Основными источниками, формирующими информационное обеспечение перспективного планирования, являются материалы сплошного обследования всего муниципального жилищного фонда. Обследование рекомендуется про­водить по специальной методике, изложенной в Ведомственных Строитель­ных Нормах, что обеспечивает единство диагностики и системы показателей. В результате обследования необходимо определялись физический и мораль­ный износ каждого здания.

В отдельную категорию отнесены здания, имеющие деформации в резуль­тате неравномерных осадок основания. Такие объекты требуют проведения комплексного обследования, включающего инженерно-геологические изыс­кания, геодезические наблюдения и при необходимости разработки проекта повышения эксплуатационной надежности.

Основные параметры и критерии мониторинга — технические, экономи­ческие, финансовые, санитарные, экологические и социальные. В случае отклонения мониторинговых параметров от выбранных критериев и норм необходимо выработать порядок действий и проведения неотложных мер.

Процесс мониторинга наглядно показывает «белые пятна» в системе управления объектами и несвоевременной профилактике согласно стандартам, он выявляет зависимость между ухудшением условий жилья и капиталовложениями на ремонт объектов.

По результатам мониторинга выполняется анализ жилищного фонда этажности, по году постройки, по материалу стен, по группе капитальности, по техническому состоянию:

• по году постройки (число строений, общая площадь, жилая площадь, физ. износ)

• по этажности (число строений, общая площадь, жилая площадь, физ. износ)

• по материалу стен (число строений, общая площадь, жилая площадь, физ. износ)

• по техническому состоянию (число строений, общая площадь, состояние, потребность в ремонте)

После завершения первого этапа мониторинга — инвентаризации жи­лищного фонда и обработки полученной базовой информации, на втором этапе разрабатывается генеральная стратегия управления техническим Состоянием жилищного фонда города.

Основной задачей является сохранение и восстановления жилищного фон­да города путем планового доведения его до нормативного уровня.

Достигнуть поставленной цели возможно с помощью построения различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием жилищ­ного фонда, взяв за основу период оптимизации и финансовые средства для ее осуществления. Финансовую составляющую оптимизационной модели необ­ходимо сопоставлять с существующими тарифами на содержание, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда и поиском альтернативных источников и дополнительных средств на ее реализацию.

Для выполнения этой задачи на первом этапе разрабатывается план управления техническим состоянием каждого жилого дома отдельно. Пос­ле проведения обследования выполняется анализ технического состояния его конструктивных элементов и инженерного оборудования и сравнение текущего состояния с нормативными показателями (стандартами эксплуа­тации). Делается вывод о качестве эксплуатации и прогноз изменения технического состояния при различных вариантах эксплуатации (рис. 1,2,3).

Рис 1. График зависимости изменения физ. Износа здания от периода и качества эксплуатации.

Рис 2. Мониторинг технического состояния объекта (сравнение двух последних актов обследования)

Рис. 3 . План управления техническим состоянием объекта (потребность в виде ремонтных работ)

На втором этапе разрабатывается план управления технического состоя­ния всего жилищного фонда муниципального образования.

Он выполняется на основе экономико-математической оптимизации для реализации общей политики по охране и сбережению жилищного фонда как общенародного достояния.

Оптимизационная модель базируется на соблюдении общих принципов плановой системы: программно-целевом принципе, долгосрочности, непре­рывности, комплексности.

На основе планов управления техническим состоянием отдельных зда­ний разрабатываются оптимизационные модели управления техническим состоянием жилищного фонда районов и города в целом на долгосрочную перспективу.

Период оптимизации предлагается принимать в соответствии с нормативными сроками перспективного планирования (15, 10, 5 лет).

В методиках оптимизации необходимо учитывать реальную картину технического состояния жилищного фонда, различные режимы эксплуатации (естественное старение без ремонтов, с учетом ремонтов отдельных элементов, с учетом комплексных ремонтов и т. д.) и различные источники финансирования программ перспективного развития.

Следует производить ежегодную корректировку планов управления техническим состоянием жилищного фонда по результатам мониторинга в зависимости от проведенных ремонтных работ с учетом старения и непредвиденных ситуаций. В отдельную категорию вынести объекты, имеющие повреждения в результате неравномерных деформаций грунтов основания. Финансирование мероприятий по повышению их эксплуатационной надежности предусмотреть из бюджетов различных уровней.