Методика отбора объектов для планирования проведения ремонтных работ на календарный год
На первом этапе отбираются объекты, попадающие в зону комплексного капитального ремонта (3 элемента и более) (рис. 4) и выполняется их стоимостная оценка.
На втором этапе производится оптимизация по стоимости, когда из всей зоны комплексных капитальных ремонтов отбираются объекты с худшим техническим состоянием.
На четвертом этапе проводится оптимизация по стоимости и техническому состоянию. Здесь же производится анализ и учет жалоб граждан.
В соответствии с «Правилами и нормами эксплуатации жилищного фонда» приоритет отдается объектам комплексного капитального ремонта, так как только они обеспечивают снижение темпов старения жилищного фонд», Объекты выборочного капитального ремонта составляют» 25%, проектные работы ~ 10%, работы по устранению деформаций = 25% титульного спи< ий (пока не решены вопросы дополнительного финансирования).
До окончательного решения о выделении бюджетных средств на капитальный ремонт предлагается предварительно формировать основной, дополнительный и резервный титулы с приоритетом объектов комплексного капитального ремонта.
При разработке перспективного плана управления техническим состоянием жилищного фонда необходимо также учитывать следующие факторы:
расположение малоэтажных зданий в зоне сплошной реконструкции центра города;
наличие памятников архитектуры в зоне реконструкции;
соответствие принимаемых решений генеральному плану развития городской территории.
Информационные системы управления объектами недвижимости.
Эффективное управление городским хозяйством, в современных условиях, возможно при использовании современных компьютерных технологий, позволяющих оперативно решать задачи административного, технического и планировочного направлений городской информационной инфраструктуры.
Создание системы, способной охватить все направления управления городским хозяйством — сложная задача, обусловленная как широким разнообразием решаемых вопросов, так и большими объемами перерабатываемой информации.
Городское хозяйство – это единый организм, единая многоуровневая система: имеющая свою иерархию. Целостное функционирование этой системы становится результатом взаимодействия всех ее уровней иерархии. Архитектура создаваемой информационной системы должна соответствовать иерархии органов государственного управления. В связи с этим в структуру органов муниципального управления вводится муниципальное учреждение «Информационно-аналитический центр по управлению городским хозяйством».
В структурах администраций районов, департаментов и служб, осуществляющих тактическое и оперативное управление городским хозяйством, создаются информационно-аналитические центры по сферам деятельности. Система сбора, обработки, передачи информации, а также структура информационных потоков соответствует перечню решаемых задач и иерархии подчинения
Основной задачей высшего уровня является стратегическое управление муниципальным образованием, определяющее долгосрочную ориентацию его развития в целом и отдельных сфер объектов и территорий (стратегический план, концепция развития и т.д.). Остальные уровни иерархии осуществляют тактическое и оперативное управление городским хозяйством. Стратегическое управление городским хозяйством подразумевает управление комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования, включающим взаимно согласованные программы развития всех сфер его деятельности.
В основе стратегического управления лежит единая обобщенная информационная база данных об объектах недвижимости, населении, экологии и др., заложенная в подсистему информационного обеспечения процесса управления.
Результатом аналитической работы последней являются перспективные планы и целевые программы развития городского хозяйства (рис. 4.1).
Рис. 4.1 Концепция управления городским хозяйством
Основными направлениями городской информационной инфраструктуры, которые должна охватывать информационная система являются
административное направление, основанное на ведении больших баз данных;
техническое направление, включающее выполнение проектных, технологических, строительных задач, контроль за состоянием объектов;
планировочное направление, включающее разработку генпланов городов и территорий, планов застройки, а также защиту окружающей среды.
Рис. 4.2 Городская информационная инфраструктура
Автоматизация каждого из этих видов деятельности достигается различными системными средствами.
Административное направление основано на применении систем управления базами данных (СУБД), техническое – предполагает использование систем автоматизированного проектирования (САПР), планировочное – геоинформационных систем (ГИС).
Разработанная информационно-аналитическая система объединяет все выше перечисленные системные средства в рамках единой информационной среды и способна решать все указанные задачи.
!!!!!!!!!!
Основой эффективной эксплуатации и ремонта зданий является наличие достоверной информации о текущем состоянии строительных конструкций, инженерных систем и здания в целом. Специализированные САПР позволяют создать на базе проектно-конструкторской документации информационную систему, отслеживающую текущее состояние всех конструктивных и технологических элементов здания.
Ключевым моментом в таких информационных системах является формирование и постоянное обновление компьютерной модели здания (КМЗ). КМЗ – это трехмерная электронная копия существующего или проектируемого здания, включающая сведения о геометрии, материале и состоянии основных конструкций и инженерных систем. (В основу объектно-ориентированных САПР положена компьютерная модель здания - электронная копия существующего или проектируемого здания в точных размерах и привязках. Она существует параллельно с реальным объектом и все изменения, происходящие с ним на протяжении жизненного цикла, заносятся в КМЗ. На этапе проектирования в КМЗ вносятся определенные параметры эксплуатационных качеств объекта, которые потом поддерживаются на заданном уровне методами технического обслуживания и ремонта)
Использование подобной модели дает следующие преимущества по сравнению с простой векторизацией чертежей:
реалистическая визуализация, позволяющая всем – и профессионалам, и людям, далеким от архитектуры, – заказчикам, подрядчикам, городской администрации – увидеть результат проектирования таким, каким он будет выглядеть воплощенным в материале;
возможность автоматического построения изометрических схем, любых видов, разрезов, фасадов и т.д.;
получение всех видов необходимых перечней и спецификаций.
Исходной информацией для модели существующего здания может служить проектно-сметная документация (обычные поэтажные планы, начерченные вручную), которой обладает большинство организаций и служб, занимающихся обеспечением жизнедеятельности здания.
Графическая информация по модели каждого этажа хранится в виде файлов формата *.dwg, что позволяет применять для прочностного расчета программные пакеты, воспринимающие этот формат. Папка проекта содержит также базу данных, используемых для определения объемов строительных работ и потребности в материальных ресурсах. В используемой объектно-ориентированной САПР эти вычисления выполняются в автоматизированном режиме. Результаты сохраняются в виде сводных таблиц Excel или в формате Word. Применение электронных таблиц позволяет рассчитывать объемы работ и материалов, вычислять итоговые значения по любому из нескольких десятков атрибутов базы данных КМЗ, например, толщине или материалу стен, номеру этажа, группе помещений, классу огнестойкости и т.д.
Авторами разработана информационно-аналитическая система (ИАС) по управлению городским хозяйством, в основу которой положена база данных, содержащая технические паспорта объектов. Паспорт включает общие данные, архитектурно-планировочные показатели, техническое описание основных конструктивных элементов, сведения о благоустройстве и КМЗ. На всех этапах жизненного цикла здания в модель могут вноситься изменения и дополнения.
Определение физического износа элементов здания выполняется на основании экспертной оценки и расчетным методом, который состоит в сопоставлении фактического и усредненного сроков службы конструктивных элементов и инженерных систем.
Расчет стоимости ремонтных работ производится по укрупненным показателям в зависимости от величины физического износа конструктивных элементов и инженерного оборудования и на основании спецификаций, полученных при анализе компьютерной модели здания.
ИАС внедрена в нескольких районах г. Ростова-на-Дону и апробирована на ряде объектов гражданского назначения, в частности, при разработке проекта капитального ремонта и реконструкции здания Администрации Первомайского района города. На основании компьютерной модели здания получена точная информация об объемах и оценка стоимости ремонтных работ.