Информационные технологии в управлении объектами недвижимости.

1. Техническая экспертиза зданий, общие положения.

Техническая экспертиза, осуществляемая в целях оценки физического состояния конструктивных элементов, инженерных сетей и оборудования здания, а также состояния грунтов; включает в себя визуальное и инструментальное обследование, анализ результатов обследования и (при необходимости) проект по усилению конструкций, восстановлению или реконструкции;

Техническая экспертиза зданий должна осуществляться в соответствии с техническими требованиями ВСМ 53-86 (Р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» и ВСМ 58-88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»

Техническая экспертиза – комплекс мероприятий, позволяющий дать объективную оценку технического состояния здания.

ВСМ 53-86 (Р)

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-экс­плуа­та­цион­ных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл.

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле

,

где Ф_к – физический износ конструкции, элемента или системы, %;

Ф_i – физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл. 1-71, %;

Р_i – размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м² или м;

Р_к – размеры всей конструкции, м² или м;

n – число поврежденных участков.

Физический износ здания следует определять по формуле

,

где Ф_з – физический износ здания, %;

Ф_кi – отдельной конструкции, элемента или системы, %;

l_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, (в %) следует принимать по укрупненным показателям вос­ста­но­ви­тель­ной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.

Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в рекомендуемом прил.

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем – до 10%; для конструкций, элементов и систем до – 5%; для здания в целом – до 1%.

Для слоистых конструкций – стен и покрытий следует при­менять системы двойной оценки физического износа: по техническому состоянию (табл. 14.40) и сроку службы конструкции. За окончательную оценку физического износа следует принимать большее значение.

Физический износ слоистой конструкции по сроку службы следует определять по формуле

,

где Ф_с – физический износ слоистой конструкции, %;

Ф_i – физический износ материала слоя, определяемое по рис. 1 и 2 в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, %;

К_i – коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции (см. рекомендуемое прил. 3);

n – число слоев.

Физический износ внутренних систем инженерного оборудования здания в целом должен определяться по табл. 64-71 на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на рис. 3-7. За окончательную оценку следует принимать большее из значений.

Физический износ системы должен определяться как сумма средневзвешенного износа элементов. Пример расчета приведен в справочном прил. 1.

Физический износ газового и лифтового оборудования должен определяться в соответствии со специальными нормативными документами.

При оценке физического износа конструкций, элементов и систем, не указанных в настоящих Правилах, следует пользоваться данными наиболее близких аналогов (табл. 1-71) или соответствующих республиканских нормативных документов.

ВСМ 58-88 (Р)

Элементы здания — конструкции и технические устройства, составляющие здание, предназначенные для выполнения заданных функций.

Неисправность элемента здания — состояние элемента, при котором им не выполняется хотя бы одно из заданных эксплуатационных требований.

Повреждение элемента здания — неисправность элемента здания или его составных частей, вызванная внешним воздействием (событием).

Дефект элемента здания — неисправность (изъян) элемента здания, вызванная нарушением правил, норм и технических условий при его изго­товлении, монтаже или ремонте.

Эксплуатационные показатели здания — совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических харак­теристик здания, обуславливающих его эксплуатационные качества.

Техническое обслуживание жилого здания — комплекс работ по поддержа­нию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств.

Ремонт здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не свя­занных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

Текущий ремонт здания — ремонт здания с целью восстановления исправ­ности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания — ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инже­нерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Физический износ здания (элемента) — величина, характеризующая сте­пень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени.

Моральный износ здания — величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям.

Реконструкция здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

Техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспече­нию санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

Контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

Плановые осмотры должны подразделяться на общие и частичные. При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах — техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства.

Неплановые осмотры должны проводиться после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий и объектов, после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований.

Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью.

При весеннем осмотре следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливать объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонт­ных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в гол проведения осмотра

При осеннем осмотре следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.

При общих осмотрах следует осуществлять контроль за выполнением нанимателями и арендаторами условий договоров найма и аренды.