- •Информационные технологии в управлении объектами недвижимости.
- •Техническая экспертиза зданий, общие положения.
- •Цели и задачи технической экспертизы зданий.
- •Порядок проведения технической экспертизы зданий.
- •Мероприятия, по защите от повреждений зданий, возведенных на лессовых просадочных грунтах (противопросадочные мероприятия).
- •Устраняющие просадочные свойства пород
- •Деформации зданий из-за недостаточной изученности грунтов площадки застройки.
- •Повреждение зданий из-за ошибок при проектировании.
- •Последствия неправильной эксплуатации зданий и сооружений.
- •Основные положения методики определения эксплуатационной пригодности жилых зданий (бескаркасных).
- •Категории технического состояния деформированных зданий и их конструктивных элементов.
- •Основные критерии эксплуатационной пригодности 1-й группы для деформированных бескаркасных жилых и гражданских зданий.
- •Основные критерии эксплуатационной пригодности 2-й группы для деформированных бескаркасных жилых и гражданских зданий.
- •,13 Методика комплексного обследования деформированных зданий. Этапы обследования зданий, сооружений и задачи каждого этапа.
- •Геодезические наблюдения за развитием деформаций и повреждений зданий.
- •Приборы неразрушающего действия.
- •Особенности обследования зданий на просадочных грунтах.
- •Понятие физического износа зданий; устранимый и неустранимый физический износ.
- •Основные фазы процесса физического износа при эксплуатации здания.
- •Порядок определения физического износа зданий.
- •Формы морального износа зданий и порядок их определения.
- •Методика совместного учета физического и морального износа зданий.
- •28 Мониторинг технического состояния объектов жкх. Система мониторинга технического состояния жилищного фонда и ее основные задачи.
- •Городская система мониторинга
- •Управление в области мониторинга
- •Проведение мониторинга
- •Технико-экономический анализ состояния жилищного фонда и перспективное планирование его ремонта с использованием иас жкх.
- •Методика отбора объектов для планирования проведения ремонтных работ на календарный год
- •Информационные системы управления объектами недвижимости.
- •Управление объектом на различных этапах жизненного цикла. Понятие fm и cafm
- •29 «Информационно-аналитическая система жкх» и ее возможности.
- •Основной модуль иас жкх
Методика совместного учета физического и морального износа зданий.
Учеными многих стран делались неоднократные попытки оценить моральный износ зданий, планировать на перспективу ремонт и реконструкцию зданий и сооружений не только по физическому, но и функциональному снашиванию.
Известна методика сплошного обследования жилищного фонда, разработанная институтом Ленжилпроект и широко применяемая в Санкт-Петербурге с 1968 г. Методика предусматривает классификацию жилых зданий на четыре группы по моральному износу и на четыре группы по физическому износу в зависимости от установленных признаков. Предложена также система классификации зданий, учитывающая взаимодействие морального и физического износа. На основе этой классификации осуществляется отбор здания для капитального ремонта, устанавливаются сроки его продолжительности, составляются планы прогнозы реконструктивных мероприятий по жилищному фонду города.
Вопросу совместного учета морального и физического износа при установлении непригодности использования жилых зданий по их основному назначению и отнесению к категории непригодных для проживания посвящены работы Рогонского В.А., Ройтмана А.Г.
В настоящее время совместный учет физического и морального износов определяется по специальной методике, позволяющей учитывать затраты на одновременное их восполнение в стоимостном выражении. Для этого рассчитывается:
а) коэффициент приведенных затрат на устранение физического износа конструктивных элементов и инженерного оборудования здания в целом:
(1)
где - стоимостная оценка физического износа здания в целом;
- восстановительная стоимость здания, рассчитанная по УПВС.
б) коэффициент приведенных затрат на устранение морального износа:
(2)
где - стоимостная оценка морального износа здания в целом.
в) коэффициент приведенных затрат на устранение физического и морального износов:
(3)
Поскольку в реальной системе эксплуатации жилых зданий капитальному ремонту подвергаются, в основном, сменяемые элементы, такие как кровля, отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация и прочие элементы (балконы, козырьки и т.д. ), при совместном учете физического и морального износов, возможно учитывать шесть вышеперечисленных элементов и по ним определять значение
Тогда общий коэффициент:
При этом стоимостная оценка физического износа каждого конструктивного элемента рассчитывается как
, (5.3.4)
где - удельный вес i-го конструктивного элемента;
- восстановительная стоимость шести основных конструктивных элементов, рассчитанных по УПВС;
- коэффициент восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента.
Значение коэффициента восстановительной стоимости может быть рассчитано с использованием кусочно-линейной зависимости (Ройтман), либо криволинейной зависимости, заложенной в подсистему экономического модуля «Информационно–аналитической системы ЖКХ», который позволяет получить для каждого здания в целом изменение физического износа в зависимости от качества эксплуатации.
На основе имеющихся данных о физическом и моральном износах объекта и их стоимостной оценке определяется потребность в проведении того или иного вида ремонта (комплексный капитальный, выборочный капитальный, текущий). Она зависит от значения коэффициента отношения стоимости ремонтных работ по устранению физического и морального износов к восстановительной стоимости основных конструктивных элементов (коэффициента изношенности) (рис.1).
Рис. 5.3.1. Коэффициент отношения стоимости ремонтных работ к восстановительной стоимости здания (для основных конструктивных элементов).
|
- при К < 0,4 - текущий ремонт; |
|
- при 0,4 ≤ К < 0,6- выборочный капитальный; |
|
- при 0,6 ≤ К < 1,0 - комплексный капитальный; |
|
- при К ≥ 1,0 - стоимость ремонтных работ превышает восстановительную стоимость здания. (при значении физического износа > 60%). Капитальный ремонт экономически нецелесообразен. Требуется комплекс мер по реконструкции и модернизации объекта. |
Стоимостная оценка физического и морального износов рассчитывается по укрупненным показателям восстановительной стоимости объекта (УПВС сб.28). Она позволяет укрупнено оценить затраты на проведение того или иного вида ремонтных работ, основываясь на анализе данных объектов – аналогов, исследований ведущих ученых России в области организации технической эксплуатации жилых зданий и действующих нормативных документов (справочное пособие 1993 г. технического обслуживания и ремонта зданий и сооружений).
Рис. 5.3.1. Сравнение вариантов проведения ремонтных работ: для здания в целом, и для основных конструктивных элементов и систем жизнеобеспечения
Прогнозируемая стоимость ремонтных работ рассчитывается по конкретным дефектным ведомостям с использованием сметных норм и может отличаться от стоимостной оценки физического износа в среднем на 27– 30 % (в зависимости от величины НДС и прибыли генподрядчика). Укрупненная стоимостная оценка позволяет выполнить перспективное планирование проведения ремонтных работ, учитывая реальное техническое состояние зданий.