§ 5. Припинення договору оренди

Ч. 1 ст. 291 ГК та ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» містять норму, згідно з якою одностороння відмова від договору оренди не допус­кається. Разом з тим законом встановлено вичерпний пе­релік підстав припинення договору оренди. Такими підста­вами закон визнає:

закінчення строку, на який було укладено договір оренди;

викуп (приватизацію) об'єкта оренди орендарем (за уча­стю орендаря). В разі переходу права власності на орендо­ване майно до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;

ліквідацію суб'єкта господарювання-орендаря;

загибель (знищення) об'єкта оренди (ч. 2 ст. 291 ГК).

Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути дост­роково розірваний з підстав, передбачених ЦК для розір­вання договору найму.

Так, відповідно до ст. 783 ЦК наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1. наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2. наймач без дозволу наймодавця передав річ у корис­ тування іншій особі;

_{- 422 -}

3. наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4. наймач не приступив до проведення капітального ре­ монту речі, якщо обов'язок проведення капітального ре­ монту був покладений на наймача.

Дострокове розірвання договору на вимогу наймача (ст. 784 ЦК) можливе» якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2)наймодавець не виконує свого обов'язку щодо прове­дення капітального ремонту речі.

Згідно з Декретом Кабінету Міністрів України від 11 січ­ня 1993 р. № 5-93 «Про впорядкування використання ад­міністративних будинків і нежитлових приміщень, що пе­ребувають у державній власності» договори найму (орен­ди) з користувачами будинків і приміщень, що є в дер­жавній власності та належать підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління, вважаються розірваними з мо­менту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про розміщення в них центральних державних органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.

У всіх зазначених випадках договір оренди розриваєть­ся в порядку, встановленому ст. 188 ГК.

§ в. Правове регулювання лізингових

^{операцій в Україні}

Лізинг (від англійського Іеазе - оренда) як одна з про­гресивних форм забезпечення товаровиробників засобами виробництва є порівняно новим видом зобов'язань для нашої господарської системи. Як різновид оренди лізин­гові операції почали інтенсивно розвиватися в ряді країн (США, Японія, країни Західної Європи) в період після дру­гої світової війни і сьогодні стали невід'ємною частиною економіки в більшості промислово розвинених країн та багатьох країнах, що розвиваються.

Однією з причин повільного запровадження лізингу в нашій державі певний час була відсутність правових норм, покликаних регулювати ці суспільні відносини. Щоправ­да, в статті 3 Закону України від 20 березня 1991 р. «Про

_{— 423 —}

банки і банківську діяльність» зазначалося, що банки мо­жуть виконувати, зокрема, таку банківську операцію, як придбання за власні кошти засобів виробництва для пере­дачі їх в оренду (лізинг).

Прогалини в правовому регулюванні лізингових опе­рацій деякою мірою заповнив Закон України від 28 грудня 1994 р. (в редакції від 22 травня 1997 р.) «Про оподатку­вання прибутку підприємств », в якому вміщено визначен­ня понять «лізингова (орендна) операція», «оперативний лізинг (оренда)», «фінансовий лізинг (оренда)», «зворот­ний лізинг (оренда)».

Під лізинговою операцією цей Закон розуміє госпо­дарську операцію фізичної чи юридичної особи (орендо­давця), що передбачає надання основних фондів або землі у користування іншим фізичним чи юридичним особам (орендарям) під процент та на визначений строк.

Лізингові операції за цим Законом здійснюються у ви­гляді оперативного лізингу, фінансового лізингу та зворот­ного лізингу.

Оперативний лізинг - це господарська операція фізич­ної чи юридичної особи (орендодавця), що передбачає пе­редачу орендарю права користування основними фондами на строк, що не перевищує строку їх повної амортизації, з обов'язковим поверненням таких основних фондів їх влас­нику після закінчення строку дії лізингової угоди. Основні фонди, передані в оперативний лізинг, залишаються у складі основних фондів орендодавця.

Оскільки при оперативному лізингу орендодавець не може амортизувати всі витрати за рахунок надходжень від одного орендаря, в літературі цей вид лізингу називається ще лізингом з неповною окупністю (ЛНО).

Фінансовий лізинг (лізинг з повною окупністю) - це гос­подарська операція фізичної чи юридичної особи, що пе­редбачає придбання орендодавцем на замовлення орендаря основних фондів з подальшою їх передачею у користування орендарю на строк, що не перевищує строку повної аморти­зації таких основних фондів з обов'язковою передачею пра­ва власності на такі основні фонди орендарю.

Фінансовий лізинг є різновидом фінансового кредиту, тому іноді він ще має назву інвестиційного лізингу. Вит­рати орендодавця на купівлю об'єктів фінансового лізингу

_{-424 -}

її о включаються до складу валових витрат або до складу ос­новних фондів такого орендодавця.

Основні фонди, передані у фінансовий лізинг, включа-к )ться до складу основних фондів орендаря.

В операціях фінансового лізингу на початкових стадіях Перуть участь три суб'єкти:

виробник або продавець устаткування, який, уклавши угоду купівлі-продажу або поставки, втрачає право влас­ності (право повного господарського відання) на зазначене устаткування;

орендодавець (лізингова компанія), який укладає до­говір купівлі-продажу (поставки) з виробником і стає влас­ником устаткування;

орендар, який отримує майно у володіння та користу­вання і здійснює орендні платежі.

Це традиційна і найпоширеніша з точки зору техніки її проведення лізингова операція, яка повністю фінансуєть­ся орендодавцем і тому називається прямою лізинговою операцією - прямим лізингом. Разом з тим у комерційній практиці використовується непрямий лізинг, при якому до кола суб'єктів, що беруть участь у такій операції, залу­чається банк, що фінансує угоду. При цьому можуть засто­совуватися дві схеми здійснення непрямих лізингових операцій. За першою банк надає лізинговій компанії кре­дит на придбання устаткування під заставу цього устатку­вання, а лізингова компанія, здавши устаткування в орен­ду, сплачує банку кредит і проценти за користування ним за рахунок отриманої від орендаря орендної плати. За дру­гою схемою банк сам купує устаткування (стає його влас­ником), за допомогою лізингової компанії здає його в орен­ду і отримує орендні платежі. Роль лізингової компанії зводиться до обслуговування цієї операції. При цьому мож­ливе укладання договору про сумісну діяльність між бан­ком і лізинговою компанією.

Певний інтерес з точки зору перспектив застосування в господарській практиці України становить так званий зво­ротний лізинг (Іеазе Ьаск) - господарська операція фізич­ної чи юридичної особи, що передбачає продаж основних фондів фінансовій організації (лізинговій компанії) з од­ночасним зворотним отриманням цих основних фондів та­кою фізичною чи юридичною особою в оперативний або фінансовий лізинг.

_{-425 -}

Видом лізингу, здатним задовольнити як підприємства* лізингоодержувачів, так і лізингові компанії, уявляється компенсаційний лізинг. При цьому виді лізингу лізинго-одержувач поставляє лізингодавцеві частину продукції* що виробляється на орендованому устаткуванні. Заміна лізингових платежів у грошовій формі розрахунками взд робленою продукцією особливо приваблива при міжнарод­ному лізингу для товаровиробників, що не мають валют* них коштів для розрахунків з іноземним лізингодавцем або для придбання обладнання у інофірми-виробника. Та для лізингодавців України іноді вигідніше отримувати] плату готовою продукцією (товарами). До речі, законода ство України про оренду таку форму розрахунку допуск.

Незалежно від виду лізингових операцій, кількості ї: учасників, організаційно-технічних та інших ознак гальним для них є певний вид зобов'язань, що виникают, при здійсненні лізингових операцій. Як вже зазначалос. ці зобов'язання виникають з договору майнового найму саме вони мають бути кістяком правового інституту ліз] гу. Тому-то правові норми, що регулюють відносини ліз] гу, і вміщено окремим параграфом 6 до Глави 58 «Н (оренда)» Цивільного кодексу України.

Проте проблема правового регулювання лізингу з урах; ванням його особливостей, розглянутих вище, навряд зможе бути вирішена шляхом застосування лише норм Ці вільного кодексу, що є лише першим кроком до створе]

належної правової бази лізингу, який не можна зводити дд§ звичайного договору майнового найму (його різновиду).

Лізингові операції являють собою певний комплека організаційних, фінансових та майнових відносин, що ви* магають відповідного комплексного нормативного регулкн вання. У зв'язку з цим в літературі пропонувалося здійсню* вати таке регулювання шляхом прийняття Закону «Про лізинг», який визнав би загальні економічні, органи заційні та правові засади здійснення лізингових операцій громадянами та юридичними особами на території Украї­ни. Такий Закон було прийнято 16 грудня 1997 р. У ньому лізинг визначався як підприємницька діяльність, яка спрямована на інвестування .власних чи залучених фінанч сових коштів і полягає в наданні лізингодавцем у виключи не користування на визначений строк лізингоодержувач; майна, що є власністю лізингодавця або набувається ним

_-426-

нласність за дорученням і погодженням з лізингоодержу-начем у відповідного продавця майна, за умови сплати лізингоодержувачем періодичних лізингових платежів.

Сьогодні цей Закон діє в редакції Закону України від 11 грудня 2003 р. і називається «Про фінансовий лізинг»¹.

Згідно з ст. 1 Закону фінансовий лізинг (далі - лізинг) -це вид цивільно-правових відносин, що виникають із дого-иору фінансового лізингу.

За договором фінансового лізингу (далі - договір лізин­гу) лізингодавець зобов'язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов і передати її у користування лізингоодержувачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату (лізингові пла­тежі).

Відносини, що виникають у зв'язку з договором фінан­сового лізингу, регулюються положеннями ЦК України про лізинг, найм (оренду), купівлю-продаж, поставку з урахуванням особливостей, що встановлюються цим Зако­ном. Відносини фінансового лізингу у сфері господарюван­ня регулюються також положеннями ст. 292 ГК.

Предметом договору лізингу (далі - предмет лізингу) ; і гідно з ст, 3 Закону може бути неспоживна річ, визначена і індивідуальними ознаками та віднесена відповідно до за­конодавства до основних фондів.

Не можуть бути предметом лізингу земельні ділянки та і ііші природні об'єкти, єдині майнові комплекси підпри-гмств та їх відокремлені структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці).

Майно, що перебуває в державній або комунальній влас-н ості та щодо якого відсутня заборона передачі в користу-ипння та/або володіння, може бути передано в лізинг у по­рядку, встановленому Законом.

Суб'єктами лізингу можуть бути:

лізингодавець - юридична особа, яка передає право во­лодіння та користування предметом лізингу лізингоодер­жувачу;

лізингоодержувач - фізична або юридична особа, яка отримує право володіння та користування предметом лізингу від лізингодавця;

^{' Відомості Верховної Ради України. — 2004. — №15.— Ст. 231}

_{-427 -}

продавець (постачальник) - фізична або юридична осо-: ба, в якої лізингодаведь набуває річ, що в наступному будд передана як предмет лізингу лізингоодержувачу;

інші юридичні або фізичні особи, які є сторонами бага­ тостороннього договвру лізингу. ■•:

Договір лізингу має бути укладений у письмовій формі.

Істотними умовами договору лізингу є:

предмет лізингу; /

строк, на який лізингоодержувачу надається право ко­ристування предметом лізингу (строк лізингу);

^{розмір лізингових платежів; :}

інші умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. І

Строк лізингу визначається сторонами договору лізині гу відповідно до вимог Закону.

Відповідно до ст. 12 Закону лізингодавець має право:

1. інвестувати на придбання предмета лізингу як власні так і залучені та позичкові кошти;

2. здійснювати перевірки дотримання лізингоодерж вачем умов користування предметом лізингу та його утри мання;

3. відмовитися від договору лізингу у випадках, перед­ бачених договором лізингу або законом;

4. вимагати розірвання договору та повернення предме­ та лізингу у передбачених законом та договором випадках;

5. стягувати з лізингоодержувача прострочену заборго­ ваність у безспірному порядку на підставі виконавчого на­ пису нотаріуса;

6. вимагати від лізингоодержувача відшкодування збитків відповідно до закону та договору;

7. вимагати повернення предмета лізингу та виконан­ ня грошових зобов'язань за договором сублізингу безпосе­ редньо йому в разі невиконання чи прострочення виконан­ ня грошових зобов'язань лізингоодержувачем за договором лізингу. і

Лізингодавець зобов'язаний:

1. у передбачені договором строки надати лізингоодер­ жувачу предмет лізингу у стані, що відповідає його при­ значенню та умовам договору;

2. попередити лізингоодержувача про відомі йому особ­ ливі властивості та недоліки предмета лізингу, що можуть становити небезпеку для життя, здоров'я, майна лізинго-

_{- 428 -}

і >держувача чи інших осіб або призводити до пошкоджен­ії я самого предмета лізингу під час користування ним;

3. відповідно до умов договору своєчасно та у повному обсязі виконувати зобов'язання щодо утримання предме­ та лізингу;

4. відшкодовувати лізингоодержувачу витрати на по­ ліпшення предмета лізингу, на його утримання або усу­ нення недоліків у порядку та випадках, передбачених за­ коном та/або договором;

5. прийняти предмет лізингу в разі дострокового розір- нання договору лізингу або в разі закінчення строку кори­ стування предметом лізингу.

Лізингодавець може мати інші права та обов'язки відпо­відно до умов договору лізингу, Закону та інших норма-тивно-правових актів.

Права та обов'язки лізингоодержувача встановлені ст. 13 Закону, відповідно до якої лізингоодержувач має право:

1. обирати предмет лізингу та продавця або встановити специфікацію предмета лізингу і доручити вибір лізинго- давцю;

2. відмовитися від прийняття предмета лізингу, який не відповідає його призначенню та/або умовам договору, специфікаціям;

3. вимагати розірвання договору лізингу або відмовити­ ся від нього у передбачених законом та договором лізингу випадках;

4. вимагати від лізингодавця відшкодування збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням умов договору лізингу.

Лізингоодержувач зобов'язаний:

1. прийняти предмет лізингу та користуватися ним відповідно до його призначення та умов договору;

2. відповідно до умов договору своєчасно та у повному обсязі виконувати зобов'язання щодо утримання предме­ та лізингу, підтримувати його у справному стані;

3. своєчасно сплачувати лізингові платежі;

4. надавати лізингодавцеві доступ до предмета лізингу і забезпечувати можливість здійснення перевірки умов його використання та утримання;

5. письмово повідомляти лізингодавця, а в гарантійний строк і продавця предмета, про всі випадки виявлення не­ справностей предмета лізингу, його поломок або збоїв у роботі;

_{- 429 -}

6. письмово повідомляти про порушення строків прове* дення або непроведення поточного чи сезонного технічно* го обслуговування та про будь-які інші обставини, що мо­ жуть негативно позначитися на стані предмета лізингу, негайно, але у будь*якому разі не пізніше другого робочої го дня після дня настання вищезазначених подій чи фактів, якщо інше не встановлено договором;

7. у разі закінчення строку лізингу, а також у разі рокового розірвання договору лізингу та в інших випадк дострокового повернення предмета лізингу - повернут предмет лізингу у стані, в якому його було прийнято у в лодіння, з урахуванням нормального зносу, або у стані! обумовленому договором.

Умови ремонту і технічного обслуговування предметі; лізингу можуть визначатися окремим договором.

Лізингоодержувач може мати інші права та обов'язки; відповідно до умов договору лізингу, Закону та інших нори мативно-правових актів.

Предмет лізингу підлягає реєстрації у випадках і в рядку, передбачених законом.

^{Запитання і завдання для самоконтролю}

1. Якими ознаками характеризується договір оренди?

2. Назвіть основні нормативно-правові акти, що регулюють відносини щодо оренди державного і комунального майна.

3. Які види майна можуть бути об'єктами оренди у сфері госпс^ дарювання? ^

4. Хто може бути орендодавцем у договорі оренди майна? '

5. У якому порядку укладається договір оренди цілісного май­ нового комплексу?

6. Назвіть підстави відмови у передачі в оренду об'єктів.

7. Назвіть істотні умови договору оренди.

8. Який порядок визначення розмірів орендної плати?

9. Назвіть основні обов'язки орендодавця.

10. Які основні обов'язки покладаються на орендаря?

11. Назвіть основні види лізингових операцій.

12. _{Назвіть істотні умови договору фінансового лізингу.}

_«430-