Тема №9. Договор купли-продажи земельных участков.

Земельные участки

В соответствии со статье 550 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

К договору купли-продажи земельных участков (купчей) должен быть приложен план продаваемого участка. При отсутствии такового договор купли-продажи не подлежит регистрации. Если отсутствует план участка, он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

Форма договора: один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность договора.

Требуется кадастровая регистрация.

Требуется регистрация перехода права собственности.

Предмет: земельный участок

Существенные условия договора:

• размер участка → кадастровый план земельного участка

• перечень угодий

• расположение

• цель использования земельного участка

• цена земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка не может включать следующие условия:

1) о праве продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию

2) условие, ограничивающее дальнейшее распоряжение земельным участком (например, запреты.

3) Условия, ограничивающие продавца в случае притязания третьих лиц

При включении этих условий в договор, они считаются недействительными.

Покупатель вправе потребовать выкупной цены или расторжения договора, если продавец предоставил ему ложную информацию:

1) об обременении земельного участка

2) об ограничениях его использования

3) разрешение на застройку земельного участка

4) об использовании соседних земельных участков

5) о качественных условиях земли, которые могут повлиять на использование земельного участка.

Кадастровый учет осуществляется в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221 ФЗ.

Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года.

Участки сельскохозяйственного назначения могут продаваться:

1) с публичных торгов, конкурса или аукциона. Победитель тот, кто лучше цену предложит

2) Любому лицу, но с соблюдение преимущественного права покупки субъекта РФ. Субъект может делегировать это право омсу.

3) Собственник земельного участка обязан уведомить орган субъекта РФ о продаже земельного участка и если субъект РФ не уведомит о желании приобрести земельный участок, то собственник вправе продать его любому лицу в течении 1 года по цене не ниже той, которая была указана в извещении.

Тема №10. Договор купли-продажи предприятий.

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Предприятие — это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Именно это обстоятельство отличает предприятие от других имущественных технологических комплексов.

Элементы, входящие в состав предприятия:

o земельные участки; здания, сооружения;

o оборудование, инвентарь, сырье, продукция;

o права требования, долги;

o права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу, услуги;

o другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ).

Не входят в состав продаваемого предприятия и не подлежат передаче права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Субъектный состав сторон: В соответствии с ГК РФ — любые субъекты гражданского права. Продавцом является собственник имущества, в отдельных случаях субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия), оперативного управления (казенные предприятия), получившие согласие собственника.

Источники правового регулирования:

o §8 гл. 30 ГК РФ;

o ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

o ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

o иные законные и подзаконные акты.

Существенные условия договора: условия о составе и стоимости продаваемого предприятия.

Форма договора: простая письменная, подлежащая государственной регистрации. Необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия:

o акт инвентаризации;

o бухгалтерский баланс;

o заключение независимого аудитора о составе предприятия и его стоимости;

o перечень всех долгов (обязательств) предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требования.

При отсутствии таких документов в регистрации может быть отказано.

Стадии продажи предприятия

• Определение состава, стоимости продаваемого предприятия. До составления, подписания договора будущие стороны определяют состав, стоимость предприятия. Для этого они должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора о составе и стоимости, перечень долгов. Эти действия необходимы, чтобы определить предмет и цену.

• Заключение договора купли-продажи и его регистрация. Договор заключается письменно путем составления одного документа, подписанного сторонами, нотариальная форма не требуется, но подлежит государственной регистрации.

• До передачи предприятия покупателю продавец должен письменно уведомить кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав продаваемого предприятия. Кредитор, который письменно не сообщил о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления со дня продажи предприятия потребовать либо прекращения, либо досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков, либо признания договора недействительным.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, вправе сделать тоже самое в течение одного года, с того дня, когда он узнал либо должен был узнать о передаче предприятия покупателю. Если долги были переведены на покупателя без согласия кредитора, то после передачи предприятия покупатель и продавец несут солидарную ответственность по таким включенным в состав предприятия долгам. Поскольку предприятие является особым предметом договора, в состав которого входят кредиторы, ст. 566 ГК РФ устанавливает особые последствия изменения или расторжения такого договора, либо признание его недействительным.

• Передача предприятия покупателю. Она осуществляется по передаточному акту, подписанному двумя сторонами. Акт должен содержать данные о составе предприятия, об уведомлении кредиторов, сведения о недостатках имущества, перечень его. Составление акта и подготовка предприятия к передаче — обязанность продавца. Момент передачи — дата подписания акта. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества.

• Переход права собственности на предприятие. Право собственности переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.