7. Многоквартирные жилые дома.

МЖД — жилые дома, состоящие из нескольких квартир, принадлежащих разным собственникам.

Собственникам помещений (жилых и нежилых) принадлежит на праве общей долевой собственности на праве общей долевой собственности. К общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. Доля в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади квартиры или нежилому помещению. Эта доля следует судьбе права собственности на квартиру или нежилое помещение (ст.37 ЖК).

В силу ст.40 ЖК изменение границ общего имущества в многоквартирном доме в результате перепланировки или реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов равна доле в праве общей собственности на общее имущество.

В силу ст.44 ЖК органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме.

К исключительной компетенции общего собрания собственников относятся:

1. решения о реконструкции дома.

2. Решения о пределах пользования земельного участка

3. принятие решения о передаче в пользования общего имущества

4. о выборе способа управления многоквартирным домом

Способы управления:

1. сами

2. ТСЖ

3. управление управляющей организацией

Тема №28. Договор подряда.

Договор подряда — соглашение, по которому одна сторона (подрядчик), обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Момент заключения и выполнения договора всегда разорваны во времени.

Договор подряда всегда возмездный (если безвозмездный, то применяются правила о договоре дарения) и взаимный.

Субъектный состав:

1. заказчик и подрядчик

2. любое физическое или юридическое лицо

Предметом договора подряда является выполнение определенной работы с вещью для достижения определенного результата (изготовление новой вещи, переработка, ремонт, улучшение или изменение потребительских свойств старой вещи)

Признаки работы:

1. результат работы всегда овеществлен (всегда вещь, которую можно потрогать)

2. обособлен от исполнителя и может быть передан заказчику.

3. Подрядчик может гарантировать качество результата работы.

Следует отличать договор подряда от возмездного оказания услуг.

Договор возмездного оказания услуг — соглашение, в силу которого исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги и совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Признаки услуги:

1. она не имеет овеществленного результата и полезный эффект потребляется в процессе оказания самой услуги.

2. Результат не может быть обособлен от исполнителя и не может быть передан заказчику.

Исполнитель не может гарантировать результат на который рассчитывает заказчик. В силу ст.781 риск невозможности достижения результата лежит на заказчике.

Отличие договора подряда от трудового договора.

1) в договоре подряда заказчика интересует конкретный результат работы, а в трудовом договоре работник осуществляет трудовую функцию независимо от достижения результата.

2) В договоре подряда подрядчик сам выбирает время и способы выполнения работы, а по трудовому договору работник обязан подчиняться правилам внутреннего трудового распорядка и исполнять указания работодателя о способе исполнения работы.

3) Подрядчик имеет право на вознаграждение только при получении результата, а работнику выплачивается зарплата в соответствии с трудовым кодексом независимо от достижения результата.

Договор заключается в простой письменной форме, несоблюдение которой влечет невозможность ссылаться на свидетельские показания.

Существенное условие: предмет договора. Предмет включает в себя саму работу и ее результат.

Цена работы определяется по соглашению сторон, а если она не указана, то применяются среднерыночные цены (ст.709 ГК). Цена включает компенсацию издержек подрядчика и его вознаграждение.

Смета — документ, в котором указаны отдельные операции по выполнению работ, их стоимость, а также стоимость необходимых материалов. Согласно ст.709 смета может быть твердой или приблизительной. По общему правилу смета является твердой если иное не указано.

Приблизительная смета — смета, которая может быть изменена при необходимости проведения дополнительных работ, в результате которых цена работы увеличивается. Подрядчик обязан уведомить заказчика о дополнительных работах, иначе он не вправе требовать оплаты этих работ.

Если заказчик не согласится на проведение дополнительных работ, то он вправе отказаться от договора подряда, выплатив подрядчику стоимость выполненных работ.

В отличии от приблизительной сметы твердая смета не может быть изменена, кроме случаев существенного возрастания стоимости материалов и оборудования, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора (п.6 ст.709 ГК). Если заказчик не согласится на увеличение твердой цены, то подрядчик вправе потребовать расторжения договора подряда в судебном порядке на основании п.2 ст.451 ГК.

Срок выполнения работ определяется по соглашению сторон. Стороны могут установить начальный, конечный и промежуточные сроки. Подрядчик несет ответственность не только за нарушение конечного срока, но и за нарушение промежуточных сроков (ст.704).

Ст.706 закрепляет принцип генерального подряда. Подрядчик вправе привлечь для выполнения работ иных лиц — субподрядчиков, если из закона или договора не вытекает обязанность самостоятельно выполнить работу.

Когда заказчик собирается привлечь для выполнения работ других подрядчиков, то необходимо согласие генерального подрядчика. Если предмет работы неделим, то подрядчики признаются солидарными должниками и солидарными кредиторами, если он делим, то подрядчики несут долевую ответственность каждый в пределах своей доли.

Обязанности подрядчика:

1) подрядчик обязан выполнить работу в соответствии с заданием заказчика.

2) Качественно (результат работ должен соответствовать условиям договора, либо целям, для которых он обычно используется, либо обязательным требованиям)

3) в установленные сроки, если подрядчик выполняет работу медленно, в связи с чем окончание ее к сроку явно невозможно, заказчик вправе отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке.

4) Обязанность предоставить качественный материал, так как в силу п.1. чт.704 работы выполняются иждивением подрядчика, если иное не предусмотрено договором. За предоставление некачественного материала подрядчик несет ответственность как продавец в договоре купли-продажи (п.2 ст.704). Если материал предоставляется заказчика, то он должен использовать его экономно и бережно.

5) Информационная обязанность подрядчика. П. Обязан информировать заказчика о непригодности материала, оборудования, технической документации. Также обязан проинформировать о неблагоприятных последствиях выполнения указаний заказчика. Подрядчик обязан приостановить работы и ждать соответствующих указаний заказчика. А если заказчик не ответит в разумный срок, то подрядчик вправе отказаться от исполнения договора подряда. Если подрядчика не проинформируют об этих обстоятельствах, то впоследствии он не вправе на них ссылаться. Подрядчик обязан проинформировать заказчика об особенностях эксплуатации результата работы. (ст.726)

Права подрядчика:

1) Право на экономию. Ст.710 ГК. Если фактические расходы подрядчика оказались меньше цены работы, то заказчик должен оплатить работу по цене, указанной в договоре, если он не докажет, что экономия повлияла на качество работы.

2) Право на удержание вещей заказчика. Ст.712 ГК.

3) Право на оплату работы, если результат работ не был достигнут вследствие некачественного материала, предоставленного заказчиком.

4) Право не приступать к работе до тех пор, пока заказчик не выполнит своих обязанностей по договору подряда (обязанности по предоставлению материала или технической документации). Ст.719

Обязанности заказчика:

2) обязанность оплатить работу

3) обязанность предоставить материалы и оборудование для выполнения работ, когда это предусмотрено договором

4) обязанность оказывать содействие подрядчику в порядке, предусмотренном договором подряда (ст.718)

5) обязанность принять результаты работы (ст.720). Приемка осуществляется по акту приема-передачи или иному документу.

Права заказчика:

1. право отказаться от договора подряда в любое время, уплатив подрядчику часть цены за выполненную работу.

Распределение рисков между сторонами (ст. 705 ГК РФ):

1)риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора имущества несет предоставившая их сторона;

2)риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик, после приемки — заказчик. Если приемка просрочена, риск переходит на просрочившую сторону;