56. Охарактеризуйте методи залишкової відновної вартості та метод залишкової вартості заміщення.

Метод залишкової вартості заміщення передбачає проведення розрахунків аналогічних як і для залишкової авдновної вартості з урахуванням суми, яка припадає на знос об єкта.

57. Охар. Методи врахування зносу об’єкта нерухомості

Знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з погляду потенційного інвестора і виражається в зниженні згодом вартості (знеціненні) під впливом різних факторів. В міру експлуатації об'єкта поступово погіршуються параметри, що характеризують конструктивну надійність будинків і споруджень, а також їхня функціональна відповідність поточному і тим більше майбутньому використанню, зв'язані з життєдіяльністю людини.

Знос (s) звичайно вимірюють у відсотках, а вартісним вираженням зносу є знецінення (ПРО).

У залежності від причин, що викликають знецінення об'єкта нерухомості, виділяють наступні види зносу: фізичний, функціональний і зовнішній.

Фізичний знос - поступова втрата споконвічно закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом природно-кліматичних факторів, а також життєдіяльності людини.

Методи розрахунку фізичного зносу будинків наступні:

• нормативний (для житлових будинків);

• вартісний;

• метод терміну життя.

Нормативний метод розрахунку фізичного зносу припускає використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня.

Фізичний знос будинку варто визначати по формулі

 (1)

де Fф - фізичний знос будинку, %;

Fі - фізичний знос г-го конструктивного елемента, %;

Lі - коефіцієнт, що відповідає частці відбудовної вартості і-го конструктивного елемента в загальній відбудовній вартості будинку;

n - кількість конструктивних елементів у будинку.

В основі вартісного методу визначення фізичного зносу лежить фізичний знос, виражений на момент його оцінки співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, що усувають ушкодження конструкцій, елемента, чи системи будинки в цілому, і їхньої відбудовної вартості.

59. Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів зміщення попиту та пропозиції. Він передбачає аналіз цін продажу та пропозиції подібного майна з відповідним користуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки. Основні методи такі:

4. метод відновної вартості за аналогами;

5. метод порівняння;

6. метод інвестицій

Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким і критеріям:

- умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладання таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

• продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

• умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропозиції, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Користування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропозиції) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.