Часткові показники зносу

Таблиця 1.1.

Ознаки, які характеризують житло	Наявність у %	∆Зм2, %
Металевопластикові вікна	Менш 30	13,5
	31- 60	12,5
	61- 80	7,4
	Більш 80	4,1
Захисні решіткі	Менш 30	10,1
	31- 60	8,2
	61- 80	6,4
	Більш 80	4,5
Наявність склопакетів на балконах	Менш 30	12,3
	31- 60	10,2
	61- 80	6,8
	Більш 80	3,5
Відсутність домофонів		8

Обстеження технічного стану будинків

Таблиця 1.2

№ будинку

Функція будинку

Поверховість

Фізичний знос, Зф %

Розрахунок морального зносу 2 - го роду Зм2, %

Наявність металевопласти-кових вікон

Наявність решіток

Наявність склопакетів на балконах

Наявність домофонів

∑∆Зм2, %

Зм2, %

%

∆Зм2

%

∆Зм2

%

∆Зм2

є /немає

∆Зм2

Д) Інженерне забезпечення будинків виявляють за даними технічних паспортів:

1. Уточнюють, чи централізовано холодне і гаряче водопостачання, опалення і газопостачання. 2. Установлюють наявність і стан ліфтового господарства. Дані, отримані в результаті обстеження, відображаютьу довідці і на картограмі морального зносу.

Техніко-економічну інформацію про забудову обмежують відомостями, необхідними для складання бізнес-планів, доповненими даними про відбудовну вартість будинків, вартісному вираженні фізичного і морального зносу.

1.1.2. Камеральна обробка отриманої вихідної інформації

Усі картограми будуються в результаті камеральної обробки вихідних даних, зокрема будується картограма житлового фонду, у якій відображаються результати натурних досліджень, а саме: інформація про історико-архітектурну цінність забудови, про ситуацію на місцевості, про транспортні і пішохідні потоки, про функціональне зонування території, про систему соціально-побутового обслуговування населення, обстеження технічного стану будинків (дані про моральний та фізичний знос).

Аналіз інформації - заключний камеральний етап загального обстеження. На основі отриманих даних розробляють рекомендації, дають висновок про ремонтно-реконструктивні заходи. Визначають, які з них є оптимальними, можливими, бажаними чи неприпустимими.

Існує кілька методів аналізу інформації. Усі вони засновані на класифікації будинків по групах, кожна з який поєднує об'єкти, що володіють визначеною комбінацією вихідних властивостей. При цьому вважають, що будинки, прилічені до тієї чи іншої групи, можуть бути піддані строго регламентованим і економічно виправданим видам реконструктивних заходів.

Реконструктивні заходи звичайно класифікують по трьох групах:

1. знос;

2. реконструкция с трансформацией здания под новые функции;

3. сохранение дома без изменения его назначения, но с капитальным ремонтом.

Ці заходи, проведені в будинках кожної групи, мають різну сутність.

1. Наприклад, що стосується зносу:

- історично малоцінні будівлі з фізичним зносом більш 75% підлягають першочерговому зносу,

- у центрах великих міст малоповерхову забудову, якщо вона не є архітектурно-історичним пам'ятником чи елементом історичного середовища, намічають до зносу незалежно від фізичного або морального зносу, але в кілька черг.

- капітальні будинки більшої поверховості в окремих випадках можуть попадати під знос по містобудівних розуміннях.

2. Реконструкція будинків із трансформацією має кілька різновидів.

Житлові будинки можна трансформувати: в адміністративні; у дитячі чи торгово-побутові установи; у готелі чи гуртожитки; у поліклініки і т. п.

Можлива реконструкція з пристосуванням під квартири житлово-будівельного кооперативу майстерні творчих працівників (письменників, скульпторів і художників). У деяких випадках виправдує себе перетворення будинку в гараж-стоянку для збиральної техніки.

3. Рішення про збереження житлового будинку на тривалий термін може бути прийняте з умовою проведення:

- профілактичного підтримуючого ремонту;

- капітального ремонту без перепланування квартир;

- капітального ремонту з частковим чи повним переплануванням.

Для реконструкції і капітального ремонту забудови, що представляє архітектурно-історичну цінність, характерні певні обмеження. Вони стосуються зовнішнього вигляду будинків. В одному випадку допускається часткова чи навіть повна реконструкція фасадів, в іншому - тільки їхня реставрація - по архівних кресленнях, у третьому - відновлення зруйнованих обсягів, створення так званих "муляжів".

У результаті камеральної обробки вихідних даних і техніко-економічного аналізу складають картограму можливих реконструктивних заходів (приклад рис. 1.6) або картограму подальшої долі будинків (приклад рис. 1.7). На ній умовними позначками відзначають рекомендовані рішення по перебудові будинків.

Рис. 1.6. Картограмма можливих реконструктивних заходів:

1 -потрібно реставрація будинку з відновленням планування;

2 - те ж, але припустиме перепланування;

3 - необхідний планово-попереджувальний ремонт;

4 - потрібно капітальний ремонт, при якому бажане часткове перепланування;

5 - те ж, але потрібне повне перепланування;

6 - раціональний продаж, передача будинку в оренду під установу;

7-можливе відновлення в будинку житлових функцій;

8-бажаний знос будівлі чи його частини для поліпшення гігієнічних умов;

9 - знос необхідний і можливе будівництво новобудови;

10-припустиме збереження установ;

11- можлива надбудова будинку.

Визначення подальшої долі будинків, що знаходяться на обстежуваній території,- задача головна, але не єдина.

При розробці рекомендацій з реконструкції чи кварталу мікрорайону розглядають:

1. допустимість зміни схеми благоустрою і зонирования території;

2. ущільнення чи розрідження щільності забудови.

Обмовляють:

1. умови відновлення дворів;

2. модернізації системи соціально-побутового обслуговування;

3. поліпшення схеми транспортно-пішохідного руху.

У рекомендаціях з реконструкції обґрунтовують:

1. Ліквідацію підприємств і установ у житловій забудові;

2. Виділяють групи будинків, де припустиме вкраплення деяких адміністративно-господарських організацій.

Визначають:

1. Можливість зміни балансу території на користь зелених насаджень, яких звичайно не вистачає.

Рис.1.7. Картограмма подальшої долі будинків

1 - старі й аварійні будинки, що підлягають зносу в першу чергу; 2 - те ж, у другу чергу;

3 - опорні будинок, що підлягають трансформації; 4 - те ж, у яких необхідний капітальний ремонт із переплануванням 100% площі; 5 -те ж, з переплануванням 25% площі.