§ 11. Товарищества собственников недвижимости

Вместо использовавшегося ранее термина "товарищество собственников жилья" законодатель ввел термин "товарищества собственников недвижимости". ГК предусматривает относительно новую для российского права организационно-правовую форму некоммерческой организации - товарищество собственников недвижимости.

Введение указанного термина вполне правомерно, поскольку цели и задачи собственников жилых помещений в многоквартирном доме вполне сопоставимы с целями и задачами собственников других видов недвижимого имуществ (гаражей, земельных участков и др.). Таким образом, в российском законодательстве впервые появилось понятие товарищества собственников недвижимости как разновидности некоммерческих организаций. Следует отметить, что подобные организации есть и в других странах, чьи правовые системы базируются на континентальной системе права (см., например, ст. 712 l-712 t Гражданского кодекса Швейцарии).

В ст. 123.12 товарищество собственников недвижимости определяется как добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

В отличие от ТСЖ помимо граждан может допускаться участие и юридических лиц в товариществах собственников недвижимости.

Следует отметить, что речь идет об обобщающем термине в отношении объединившихся собственников различных видов недвижимого имущества. Причем, по существу, речь идет о своего рода общей части, устанавливающей общие принципы правового регулирования их деятельности, а в отношении каждого из таких объединений действует специальное законодательство. Так, в отношении жилых помещений жилья (разд. VI Жилищного кодекса РФ) и садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества, деятельность которых урегулирована Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Таким образом, - это более широкое понятие, чем товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое образуется в соответствии с Жилищным кодексом РФ как один из способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК). Таким образом, товарищества собственников недвижимости не ограничиваются жилыми помещениями, а включает и другие виды недвижимого имущества. При коллективном управлении домом - посредством создания ТСЖ интересы рядовых жильцов защищает специально создаваемое юридическое лицо, которое контролирует организации, поставляющие коммунальные услуги.

Учитывая то обстоятельство, что ТСЖ являются наиболее распространенными видами товариществ собственников недвижимости законодатель специально выделяет их в п. 3 ст. 50 ГК.

Учредительным документом товарищества собственников недвижимости является устав, который должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

В п. 3 ст. 123.12 ГК вводится принцип строгого разделения ответственности по обязательствам товарищества и его членов. Согласно указанному пункту товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

Очевидно, необходимость специального упоминания о раздельной ответственности обусловлена самим названием данного вида юридического лица, в котором присутствует слово товарищество. Как известно, в полных товариществах и товариществах на вере по обязательствам юридического лица ответственность может быть возложена и на личное имущество его членов.

В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный орган (правление).

В товариществе собственников недвижимости есть свое имущество, собственником которого и является само товарищество как юридическое лицо. Есть также имущество, которое является общей долевой собственностью всех членов товарищества. Речь идет об общем имуществе в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах. Состав общего имущества, а также состав имущества, относящегося к объектам общего пользования, и порядок определения долей в праве общей собственности на такое имущество устанавливаются законом. Наконец, есть имущество, собственниками которого являются члены товарищества по отдельности. Так, в товариществе собственников жилья его члены являются собственниками жилых помещений.

Следует иметь в виду, что распорядиться долей в общем имуществе товариществе собственников недвижимости невозможно. Согласно п. 3 ст. 123.13 ГК доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка - члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок. Другими словами, эта доля может быть отчуждена только вместе с самим объектом недвижимости.

Единственным видом юридического лица, в который может быть преобразовано товарищество собственников недвижимости, является потребительский кооператив (п. 4 ст. 123.12 ГК).