7.3. Жилищные накопительные кооперативы

Жилищный накопительный кооператив - потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Регулируется Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах". Как уже было отмечено, в примерном перечне потребительских кооперативов в ГК они отсутствуют.

Как отмечено в литературе, основная идея указанного федерального закона состоит в необходимости регулирования жилищно-накопительной деятельности как специфичного вида деятельности, направленного на привлечение и использование накоплений граждан для приобретения или строительства жилых помещений в многоквартирных домах и индивидуальных жилых домов на территории Российской Федерации потребительскими кооперативами, а также в необходимости установления гарантий защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих средства для приобретения или строительства указанного недвижимого имущества, с отсрочкой перехода к членам кооперативов права собственности на жилые помещения до полного внесения паевых взносов*(41).

Имущество кооператива принадлежит ему на праве собственности и образуется за счет паевых и иных взносов членов кооператива, доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, направленной на достижение целей, ради которых кооператив создан, а также добровольных пожертвований и иных, не запрещенных законом источников.

За исключением деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, иную деятельность жилищный накопительный кооператив осуществлять не вправе. Такое ограничение установлено пунктом 1 статьи 3 указанного закона.

В жилищном накопительном кооперативе в обязательном порядке (п. 1 ст. 53 Закона о жилищных накопительных кооперативах) формируется резервный фонд, средства которого предназначены на покрытие непредвиденных расходов и убытков кооператива, например в случае увеличения расходов на строительство в результате дефолта. Размер резервного фонда определяется уставом кооператива, но не может быть менее полутора процентов от размера паевого фонда кооператива. Резервный фонд позволяет избежать возложения возмещения указанных расходов и убытков на членов кооператива.

Органами кооператива являются:

1) общее собрание членов кооператива;

2) правление кооператива;

3) ревизионная комиссия (ревизор) кооператива;

4) исполнительные органы кооператива.

В кооперативе дополнительно могут быть созданы и другие органы в соответствии с уставом кооператива.

Спецификой деятельности жилищных накопительных кооперативах является наличие особого государственного надзора за ними. Необходимость государственного надзора за их деятельностью определяется наличием у них свойств инвестиционной компании. В соответствии со ст. 50 Закона контроль за деятельностью ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, а также за соблюдением ими требований законодательства РФ возложен на Банк России.

В частности, Банк России имеет право:

2) устанавливать квалификационные требования, а также требования к профессиональному опыту кандидатов на должность единоличного исполнительного органа кооператива, в том числе требования к руководителю управляющей организации или управляющему, на должность главного бухгалтера кооператива;

4) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственной регистрации юридических лиц, сведения и документы о жилищных накопительных кооперативах и о саморегулируемых организациях жилищных накопительных кооперативов в порядке, определяемом настоящим Федеральным законом и Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей";

5) получать от уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по формированию официальной статистической информации, и его территориальных органов информацию и документы, необходимые для осуществления функций контроля за деятельностью кооператива;

6) ежеквартально получать от кооператива отчетность о соблюдении нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности и иных требований настоящего Федерального закона в порядке, установленном Банком России;

7) устанавливать иную периодичность получения от кооператива отчетности о соблюдении отдельных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности и иных требований настоящего Федерального закона;

8) получать от кооперативов, саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов копии документов, необходимых для оценки соответствия кооперативов установленным требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооперативов;

9) рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями требований настоящего Федерального закона;

10) осуществлять проверку деятельности кооперативов;

11) обращаться в суд с заявлением в защиту предусмотренных настоящим Федеральным законом прав и законных интересов членов кооперативов в случае их нарушения.