Антикризисное управление пособие

Антикризисное управление

В соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов» (третья редакция, исправленная и дополненная, утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстро-

ем России, Москва, 2008 г.) – под инвестиционным проектом (ИП,

проектом) понимается комплекс действий (работ, услуг, приобретений, управленческих операций и решений), направленных на достижение сформулированной цели и требующих для своей реализации осуществления инвестиций. Под инвестиционной программой понимается совокупность (обычно взаимосвязанных) инвестиционных проектов, ориентированных на достижение заданной общей цели. При оценке эффективности инвестиционная программа может рассматриваться как «большой» инвестиционный проект.

Инвестиционные проекты условно подразделяются на реальные и финансовые.Реальныепроектыпредусматриваютинвестициивреальные активы (здания, сооружения, оборудование и т.п.), финансовые – вложения в инструменты финансового рынка (акции, облигации, опционы и т.п.). Рекомендации предназначены для оценки обоих типов проектов, однако основное внимание уделено оценке эффективности реальных проектов.

Под участниками инвестиционного проекта понимаются субъекты, которые должны осуществлять действия, предусмотренные инвестиционным проектом. Одним из участников инвестиционного проекта является инвестор (участников-инвесторов может быть несколько). Кроме того, в необходимых случаях и в зависимости от типа проекта в число участников могут включаться поставщики, подрядчики, кредиторы, а также государство и общество.

Эффективность инвестиционного проекта – категория, отража-

ющая соответствие проекта целям и интересам его участников и выражаемая соответствующей системой показателей.

В основу оценок эффективности инвестиционных проектов положены следующие основные принципы, применимые к любым типам проектов независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:

•рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла (расчетного периода), вплоть до прекращения проекта;

•учет наличия разных участников проекта, имеющих не со-

впадающие интересы;

• системность, т.е. учет всей системы взаимоотношений между участниками проекта и их экономическим окружением, важнейших факторов, влияющих на затраты и результаты каждого участника, а также

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

внутренних, внешних и синергических эффектов. Для такого учета описание проекта должно включать описание механизма взаимодействия всех участников проекта (организационно-экономического механизма реализации проекта);

•учет всех наиболее существенных последствий проекта. При оценке эффективности должны учитываться все существенные последствия реализации проекта как непосредственно экономические, так и внеэкономические (внешние эффекты, общественные блага. В тех случаях, когда их влияние на эффективность допускает количественную оценку, ее следует произвести. В других случаях учет этого влияния должен осуществляться экспертно;

•сравнение «с проектом» и «без проекта». Оценка эффективно-

сти проекта должна производиться сопоставлением ситуаций не «до проекта» и «после проекта», а «без проекта» и «с проектом». В некоторых случаяхпроектобязательнодолженбытьреализованвтомилииномварианте. Тогда оценка эффективности производится путем сравнения ситуаций «с проектом», отвечающих разным вариантам;

•моделированиеденежныхпотоков.Оценкаэффективностипро-

екта для каждого участника производится по результатам моделирования денежных потоков этого участника. Эти потоки отражают (в форме денежных поступлений и расходов) изменение всех результатов и затрат участника за расчетный период «c проектом» по сравнению с ситуацией «без проекта» (или – в ситуации «c одним вариантом проекта» по сравнению с ситуацией «c другим вариантом проекта»);

•максимизация эффекта. Для оценки проекта каждый участник

может использовать различные характеристики, однако обобщающая оценка эффективности проекта и отбор лучшего из нескольких альтернативных проектов или вариантов проекта должны производиться им по одному, основному (критериальному) количественному показателю (интегрального) эффекта. Величина эффекта при этом отражает изменение денежного потока данного участника в ситуации «c проектом» по сравнению с ситуацией«безпроекта».Приэтомпредпочтениедолжноотдаватьсяпроектуили варианту проекта с наибольшим значением эффекта. В частности, проект должен оцениваться как эффективный, если и только если он обеспечивает неотрицательный эффект;

• учет фактора времени. При оценке эффективности проекта должны учитываться различные аспекты фактора времени, в том числе: динамичность (изменение во времени) параметров проекта и его экономического окружения; разрывы во времени (лаги) между производством продукции или поступлением ресурсов и их оплатой. Особо должна учитываться неравноценность разновременных затрат и/или результатов

Антикризисное управление

(предпочтительность более ранних результатов и более поздних затрат, временнáя ценность денег). В этих целях используются ставки дисконта, отражающие затраты на капитал. Эти ставки могут быть разными для разных участников проекта и могут меняться во времени;

•учет только предстоящих затрат и результатов. При рас-

четах показателей эффективности должны учитываться только предстоящие в ходе осуществления проекта затраты и результаты, включая затраты, связанные с привлечением ранее созданных производственных фондов а также предстоящие потери, непосредственно вызванные осуществлением проекта (например, от прекращения действующего производствавсвязисорганизациейнаегоместенового).Особенностиоценки эффективности проектов, предусматривающих вложения или временное использование участниками своего ранее созданного имущества;

•сопоставимость условий сравнения различных проектов (ва-

риантов проекта). В частности, при сравнении вариантов одного и того же проекта следует использовать одну и ту же систему цен, налогов и иных параметров экономического окружения. Если при оценке эффективнссти одного варианта проекта учитывался какой-либо существенный фактор, его влияние должно быть проанализировано и при необходимости учтено и при оценке остальных вариантов;

•субоптимизация. Оценка эффективности проекта должна производиться при оптимальных значениях его параметров (имеются в виду те параметры проекта, которыми можно варьировать в процессе его разработки и реализации). Иногда эти значения могут выбираться с целью максимизацииэффектапроектадляодногоизучастников,вобщемслучае они должны обеспечивать выгодность проекта для каждого из участников.Данныйпринципособенноваженприсравнениипроектов(вариантов проекта): приняв «хорошие» значения параметров для одного проекта и «плохие» – для другого, можно сделать неправильный выбор;

•многоэтапность оценки. На различных стадиях разработки и

осуществления проекта (обоснование инвестиций, ТЭО, выбор схемы финансирования, экономический мониторинг) его эффективность определяется заново, с различной глубиной проработки;

• учет влияния на эффективность проекта потребности в оборотном капитале, необходимом для функционирования создаваемых в ходе реализации проекта производственных фондов;

•учетвлиянияинфляции(учет изменения цен на различные виды продукции и ресурсов в период реализации проекта) и возможности ис-

пользования при реализации проекта нескольких валют;

•учет (в количественной форме) влияния неопределенностей

ирисков, сопровождающих реализацию проекта.

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

В качестве основных показателей, используемых для расчетов эффективности инвестиционных проектов, рекомендуются :

•чистый дисконтированный доход;

•внутренняя норма доходности;

•индексы доходности затрат и инвестиций;

•срок окупаемости.

Важнейшим показателем эффективности проекта является

чистый дисконтированный доход (ЧДД, интегральный эффект, чистый дисконтированный приток денежных средств, чистая со-

временная стоимость, Net Present Value, NPV) – накопленный дискон-

тированный эффект за расчетный период. ЧДД рассчитывается по фор-

муле

ЧДД = ∑φmαm , где:

m

αm– чистый денежный приток на m-м шаге, αm – коэффициент дисконтирования денежных потоков шага m, а суммирование распространяется на все шаги расчетного периода.

Значение ЧДД выражается прежде всего в фиксированных или дефлированных ценах.

ЧДД характеризуют превышение суммарных денежных поступлений над суммарными затратами для данного проекта с учетом неравноценности затрат и результатов, относящихся к различным моментам времени.

Проект признается эффективным с точки зрения участника проекта (инвестора), если и только если он имеет неотрицательный ЧДД. При сравнении альтернативных проектов предпочтение должно отдаваться проекту с бóльшим значением ЧДД.

Внутренняя норма доходности (ВНД, внутренняя норма рентабель-

ности,InternalRateofReturn,IRR)определяетсякактакоеположительное число Eв, если оно существует, что при ставке дисконта E = Eв чистый дисконтированный доход проекта обращается в 0, при всех значениях Е> Eв он отрицателен, а при всех значениях Е< Eв – положителен. Для некоторых проектов такие условия не выполняются ни при каких Eв, и в этом случае считается, что ВНД не существует.

Значение ВНД обычно выражается в долях единицы или в процентах годовых.

Для оценки эффективности проекта значение ВНД необходимо сопоставлять со ставкой дисконта Е. Проекты, у которых ВНД ≥ Е, имеют неотрицательный ЧДД и поэтому эффективны. Проекты, у которых ВНД<Е, имеют отрицательный ЧДД и потому неэффективны.

Антикризисное управление

Для проекта, требующего осуществления в некоторый момент времени затрат К и дающего через год однократно денежные поступления D>K, ВНД = D/К-1. Финансовые проекты обычно требуют единовременных вложений и дают разовые или распределенные во времени денежные поступления. У таких проектов ВНД всегда существует и называется доходностью проекта (или вложений в проект).

Индексыдоходностихарактеризуют (относительную) «отдачу проекта» на вложенные в него средства. Они могут рассчитываться как для дисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков. При оценке эффективности часто используются:

•Индекс доходности дисконтированных затрат (ИДДЗ) – от-

ношение суммы дисконтированных денежных притоков к абсолютной величине суммы дисконтированных денежных оттоков.

•Индекс доходности дисконтированных инвестиций (ИДД) –

увеличенное на 1 отношение ЧДД к сумме дисконтированных объемов инвестиций.

Срок окупаемости («простой» срок окупаемости, payback period). Определяется как продолжительность периода до момента окупаемости. Срок окупаемости отсчитывается от момента, указанного в задании на проектирование (обычно от начала проекта (начала нулевого шага) или от начала операционной деятельности).

Момент окупаемости определяется как наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого накопленный чистый доход становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

Срококупаемостисучетомдисконтирования(discountedpayback period). Определяется как продолжительность периода до момента окупаемости с учетом дисконтирования.

Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого накопленный чистый дисконтированный доход ЧДД(k) становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

Проект считается эффективным, если срок окупаемости с учетом дисконтирования существует и находится в пределах жизненного цикла проекта (расчетного периода).

Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Как правило, в процессе анализа инвестиций решаются следующие задачи:

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

•выявление экономической целесообразности инвестиции, т.е. выявление абсолютного превышения результатов над вложенными ресурсами;

•выявление наиболее эффективной инвестиции среди альтерна-

тивных;

•выявление наиболее эффективного портфеля инвестиции.

В абсолютном большинстве случаев целью анализа инвестиций является обоснование инвестиционного решения, которое должен принять инвестор.

Кроме общих рыночных рисков инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные ее уникальными свойствами данного инвестиционного актива. Перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид:

•риск управления недвижимостью;

•риск низкой ликвидности;

•секторный риск;

•региональный риск;

•риск износа;

•экологический риск;

•риск инфляции;

•законодательный риск;

•налоговый риск;

•планировочный риск;

•юридический риск.

Особые характеристики недвижимости как товара наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости – вот только общие направления, в которых необходимо проводить исследования.

Принцип 1. Для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может определять будущую продуктивность объекта инвестиции.

При следовании данному принципу основной трудностью для аналитика является отсутствие стандартных правил или однозначных рекомендаций, по которым следует формировать исходную информацию. Именно здесь аналитик должен проявить все свои знания, профессиональную ин-

Антикризисное управление

туицию, творчество и практический опыт. Более того, именно здесь закладывается основа состоятельности исследования в целом.

Внекоторойстепенипомочьаналитикуможетследующийпринцип.

Принцип 2. Все текущие и перспективные данные, на основе которых строится исследование, должны быть использованы в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость.

Однако даже тщательно отобранная и имеющая непосредственное отношение к предмету оценки информация, является, образно говоря, «кучей кирпичей», из которых аналитик должен сложить по всем правилам строительного искусства прочный фундамент аналитического исследования. И здесь не обойтись без прочного раствора, связывающего отдельные элементы в единый монолит.

Принцип 3. Все отдельные блоки информации, отобранные для обоснования инвестиционного решения, должны быть связаны между собой четкой логической схемой, завершающейся прогнозированием будущих рыночных условий и соответствующей продуктивностью рассматриваемого проекта. Описание логической схемы должно быть представлено в явном виде.

Положительное восприятие заказчиком отчета с результатами рыночного исследования, в котором отсутствует логическая схема, может быть, только если:

а) аналитик пользуется неосведомленностью заказчика или б) заказчик изначально благосклонно относится к результатам.

С другой стороны, построение убедительной и очевидной логической схемы является демонстрацией высшего профессионального мастерства аналитика.

Продолжая рассуждения о необходимости построения логической схемы исследования, рассмотрим еще один принцип, который конкретизирует содержание рыночного анализа.

Принцип 4. Содержание рыночного анализа должно сводиться к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определенияпроизводительностиобъектакоммерческойнедвижимости.

Всоответствии с данным принципом, аналитик в ходе исследования должен сформулировать основные соотношения, определяющие производительность коммерческого объекта, после чего выявить иерархию параметров-аргументов, функциями которых являются входящие в основное выражение для производительности факторы.

Входе анализа необходимо определить стоимость инвестиции на открытом рынке, или выражаясь в терминах стандартов оценки, выпол-

нить оценку рыночной стоимости инвестиции.

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

С другой стороны, ценность инвестиции для инвестора будет основываться не на текущих фактах и конъюнктуре рынка, а на прогнозе значений объективно измеряемых переменных в сочетании с субъективными представлениями инвестора об их перспективном влиянии на данную инвестицию. На основании вышеизложенного, в зависимости от типа решения, которое должен принять инвестор при вложении денег в существующий объект недвижимости, содержательную часть анализа инвестиций в недвижимость представляется целесообразным разделять на:

1)оценку рыночной стоимости инвестиции, выполняемую на базе ретроспективного и текущего анализа рыночного ценообразования;

2)анализ инвестиционной ценности инвестиции, выполняемый на базе перспективного прогнозирования экономических характеристик.

Последняя концепция в полной мере относится и ко второму типу инвестиционных решений – об инвестировании в создание нового (или улучшение существующего) объекта недвижимости, который предназначен для получения арендного дохода. В этом случае смысл инвестиционного анализа сводится к анализу инвестиционной ценности проекта девелопмента.

Ипотечно-инвестиционный анализ является частным случаем анализа инвестиций в недвижимость и используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа (традиционная техника)

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно–инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.

Этап1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

•составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита – нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;

•определяются денежные потоки собственных средств;

•рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;

•по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Антикризисное управление

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

•определяется доход от реверсии;

•из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;

•по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости актива можно представить

ввиде формулы

V = (PVAF,I,n) х (NOI - DS) + (PVF,I,n) х (RP - OS) + M, где: N0I – чистый операционный доход n года проекта;

DS – сумма обслуживания долга в n году проекта; RP – сумма реверсии без учета расходов на продажу;

OS – невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п; i – отдача на собственный капитал;

М – первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга;

(PVAF,I,n) – фактор текущей стоимости единичного аннуитета при конечной отдаче на собственный капитал I и сроке n;

(PVF,I,n) – фактор текущей стоимости единицы (реверсии) при конечной отдаче на собственный капитал I и сроке n.

4.5.Методология оценки машин, оборудования

иавтотранспортных средств

Функциональная и отраслевая классификация машин и оборудования как объектов оценки.

Классификация объектов оценки. Приступая к оценке машин, оборудования и автотранспортных средств, необходимо исходить из классификации,действующейв системеинвентарногоучетаосновныхсредств на предприятиях. Правда, для целей оценки появляется потребность в дополнительных признаках классификации.

Инвентарными объектами считаются:

•по передаточным устройствам – каждое самостоятельное устройство, не являющееся составной частью здания или сооружения;

•по силовым машинам и оборудованию – каждая силовая машина

сфундаментом и всеми приспособлениями к ней, принадлежностями, приборами и индивидуальным ограждением;

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

•по рабочим машинам и производственному оборудованию – каждый станок или аппарат, включая входящие в его состав приспособления, принадлежности и приборы, ограждение, а также фундамент, на котором смонтирован инвентарный объект;

•по транспортным средствам – каждый объект транспортных

средств с относящимися к нему приспособлениями и принадлежностями (автомобиль грузовой, включая запасные колеса с камерой и покрышкой и комплект инструмента);

•по инструментам и инвентарю – каждый предмет, который имеет самостоятельное значение и не является составной частью какоголибо инвентарного объекта (машины, станка, аппарата и т.п.).

Все инвентарные объекты на предприятиях должны иметь свой инвентарный номер, что облегчает их поиск и идентификацию. На основе первичных документов о приемке-передаче, технических паспортов

идругой документации на каждый инвентарный объект машин и оборудования в бухгалтерии заведены инвентарные карточки по типовой форме № ОС – 7. Именно из инвентарной карточки оценщик может получить важную информацию об основных характеристиках объекта, его первоначальной и восстановительной стоимости, времени изготовления

ипуска в эксплуатацию, изменениях, которым он подвергался, источниках приобретения, а также о том, в каком подразделении и у какого материально ответственного лица он числится на учете. Конечно, полнота информации зависит от качества организации учета на предприятии. Начиная работу, оценщик на основании Задания на оценку должен решить: будет ли он вести оценку по каждому инвентарному объекту в отдельности или по группам объектов. Если принимается решение о формировании групп (комплексов), то группировка выполняется обычно по производственно-технологическому признаку, т.е. по принадлежности инвентарных объектов к определенной технологической цепочке (линии) или технологическому комплексу (участку).

Такимобразом,объектамиоценкимашиниоборудованиямогутбыть:

•функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки (они обычно являются и инвентарными объектами);

•технологические комплексы, объединяющие несколько взаимосвязанных технологических машин и вспомогательных устройств – поточные и автоматические линии, роботизированные комплексы, гибкие модули и т.д. (эти объекты оценки могут быть инвентарными или объединять несколько инвентарных объектов);

•машинный или станочный парк предприятия в целом и (или) его структурных подразделений (филиалов, цехов, участков, хозяйств). Та-

кие объекты представляют собой совокупности инвентарных объектов.

Антикризисное управление

Машины и оборудование по своей роли в хозяйственной деятельности предприятия считаются активной частью основных фондов, а здания и сооружения – их пассивной частью.

Машины и оборудование могут принадлежать либо к производственным, либо к непроизводственным основным фондам. Первые находятся в составе производственных подразделений предприятия, вторые относятся кподразделениямиучреждениямсоциально-культурнойсферы(жилищно- коммунальное хозяйство, поликлиники, клубы, стадионы и т.п.). Производственные машины и оборудование в свою очередь подразделяются на основные, т.е. занятые в производстве основной продукции или выполнении услуг, и вспомогательные, т.е. используемые на вспомогательных и обслуживающихработах(оборудованиелабораторий,ремонтныхподразделений, технического контроля и т.д.).

Оценщик должен выяснить, на каком этапе жизненного цикла находится каждый объект оценки. При этом выявляются объекты:

• предназначенные к установке, т.е. оборудование, которое недавно поступило и подготавливается к эксплуатации, монтируется, отлаживается, проходит пробную эксплуатацию;

•находящиеся в эксплуатации;

•временно не эксплуатируемые и находящиеся в капитальном ремонте, реконструкции, модернизации, переоснащении и т.д.;

•находящиеся в консервации или запасе (в том числе мобилизационном);

•подготавливаемые к выбытию для продажи или к передаче;

•выбывшиеизэксплуатации,подлежащиеразборкеиутилизации. Для оценщика важно располагать информацией о праве собствен-

ности на оцениваемые объекты. С этих позиций он выделяет объекты: относящиеся к собственным средствам предприятия; безвозмездно полученные во временное пользование; арендуемые у другого владельца; собственные,сданныеваренду.Причемарендаможетбытьсправомполного выкупа или с последующим возвратом владельцу.

В зависимости от способа приобретения оценщик подразделяет объекты оценки на: приобретенные новыми; приобретенные подержанными; изготовленные собственными силами.

С точки зрения выполнения последующей работы по подбору аналогов важно классифицировать объекты оборудования по таким видам: стандартное универсальное оборудование, серийно выпускаемое у нас или за рубежом; специализированное оборудование, выпускаемое на базе универсального оборудования; специальное оборудование, изготовляемое только по индивидуальным заказам.

По происхождению оборудование также подразделяется на отечественное и импортное.

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

Функциональная и отраслевая классификация объектов машин и оборудования выполняется с помощью специальных классификаторов.

Оценка машин и оборудования осуществляется так же, как и оценка недвижимости с помощью трех подходов

Сравнительный (рыночный) подход особенно эффективен в случае существования активного рынка продаж сопоставимых объектов имущества. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как для применения данного подхода необходимо собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, техническое состояние, время продажи, условия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период. Метод основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются аналогичные с оцениваемым объекты. Еслимеждунимисуществуютразличия,проводитсясоответствующаякорректировка данных.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым. Подбор аналогов осуществляется на вторичном рынке по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

Перед оценкой любого вида активов следует собрать и проанализировать необходимую информацию об объекте оценки, которую разделяют на внутреннюю и внешнюю.

Внутреннюю информацию об оцениваемой машине обычно получают у заказчика в виде так называемых опросных листов. Источниками внутренней информации являются различные документы, содержащие сведения об оцениваемом оборудовании: инвентарные карточки; данные балансового учета; шифры классификации по ОКОФ, ОКДП, ЕНАО; технические паспорта и описания; стандарты и технические условия; отраслевые номенклатурные справочники. Общая структура опросного листа выглядит следующим образом:

•Область применения и назначение машины.

•Марка, модель.

•Заводской серийный номер.

•Фирма-производитель и ее реквизиты (реквизиты дилера).

•Год и месяц выпуска.

•Инвентаризационный номер.

•Год и месяц ввода в эксплуатацию.

•Основные технико-экономические характеристики.

•Комплектация.

Антикризисное управление

•Полный перечень основной и дополнительной оснастки.

•Требования к монтажу и пусконаладке.

•Произведенные работы по ремонту, замене дорогостоящих узлов,

атакже модернизации, выполненные до момента оценки.

•Условия эксплуатации.

•Техническое состояние (устанавливается путем внешнего осмотра и при необходимости проверкой работоспособности).

•Первоначальная балансовая (историческая) стоимость.

Сбор и анализ внешней информации производят по двум направлениям:

•сбор и анализ информации макроэкономического характера;

•сбор и анализ информации по сложившимся на дату оценки ценам на аналогичное (идентичное оцениваемому) оборудование первичного и вторичного рынков.

В рамках сравнительного подхода к оценке движимого имущества наибольшее распространение получили следующие методы:

•метод прямого сравнения;

•метод статистического моделирования цены.

Методпрямогосравненияприменяется,еслиестьвозможностьподобрать близкие аналоги для объекта оценки, для которых известны цены.

Стоимостьимуществаподанномуметодуопределяетсяпоформуле

РС = Vан х К1 х К2 х … х Кn ± Vдоп, РС

Vан

К1, К2, … , Кn – корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия между оцениваемым объектом и аналогом, безразмерно;

Vдоп – цена дополнительных устройств, наличием которых отличаются сравниваемые объекты, руб.

Вносимые в цену аналога корректировки подразделяются на два вида: коэффициентные, вносимые умножением на тот или иной коэффициент, и поправочные, вводимые прибавлением абсолютной поправки. При использовании метода прямого сравнения необходимо соблюдать определенную последовательность внесения корректировок: сначала выполняют коэффициентные корректировки, а затем - поправочные.

Метод статистического моделирования цены применяется, если нет близких аналогов, но имеется совокупность конструктивно подобных элементов. Данный метод заключается в том, что на основе инфор-

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

мации об объектах, входящих в упомянутую совокупность, разрабатывается модель зависимости цены от одного или нескольких параметров. По этой модели получают расчетную цену для оцениваемого объекта, в которую затем вносят поправочные корректировки

РС = Vр + Vдоп, где:

Vр – расчетная цена объекта, определяемая с помощью математической модели, руб.;

Vдоп – цена дополнительных устройств, наличием которых отличаются сравниваемые объекты, руб.

Доходныйподходвоглавуугластавитдоходкакосновнойфактор,определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектомоценки,тембольшевеличинаегорыночнойстоимостиприпрочих равныхусловиях.Приэтомимеютзначениепродолжительностьпериодаполучениявозможногодохода,степеньивидрисков,сопровождающихданный процесс. Доходный подход – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования имущества и возможной дальнейшей его продажи. При этом подходе исследуют возможные потоки дохода от эксплуатации объекта, выбирают приемлемую норму капитализацииилидоходностиивычисляютразмеринвестиций,оправданный для получения такого потока дохода. Таким образом, определяется одна из возможныхвеличинрыночнойстоимостиобъекта.

Оценка по доходному подходу производится на основе прогноза денежногопотока,которыйпотенциальноможетбытьгенерированобъектом оценки с последующим приведением денежных потоков от его использования к дате оценки по ставке дисконтирования (требуемая инвестором ставка дохода на инвестиции), определенной с учетом риска инвестирования в данный объект оценки (метод дисконтированных денежных потоков), либо с последующей прямой конвертацией стабилизированного дохода за отдельно взятый период в показатель стоимости делением дохода на коэффициент капитализации (метод прямой капитализации).

В то же время у методов доходного подхода имеется ряд недостатков, которые сдерживают их применение на практике.

Во-первых,доходныйподходприменимдляоценкистоимоститоль- ко такого имущества, которое приносит экономический результат (экономическую выгоду) и расчет которого реально возможен. Во-вторых, для оценки текущей стоимости требуется привлечь большой объем разнообразной экономической и производственно-технологической

Антикризисное управление

информации, что на практике чрезвычайно затруднительно. Таким образом, доходный подход на сегодняшний день остается наименее используемым в практике оценки машин и оборудования.

Затратный подход рассматривает стоимость имущества с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость имущества вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учета не всегда соответствует рыночной стоимости. Для определения рыночной стоимости по затратному подходу в качестве базовой используется информация о ценах организаций-производителей и торгующих оборудованием организаций, о затратах на монтаж и транспортировку, прочих сопутствующих затратах. Затратный подход может быть реализован в виде нескольких методов, базирующихся на определении восстановительной стоимости объекта и учета всех видов износа, имеющихся у объекта оценки. К таким методам относятся:

•метод сравнительной единицы по ценам на аналогичное или идентичное новоеоборудованиесогласнопрайс-листампроизводителей (продавцов) или по контрактным ценам заводов-изготовителей с учетом всех сопутствующих затрат;

•метод прямой индексации (индексирование) первоначальной

стоимости на дату ввода.

Определение накопленного износа движимого имущества

Амортизация в бухгалтерском учете – это процесс распределения первоначальных затрат, связанный с приобретением оборудования, на весь срок службы без определения его текущей стоимости.

Согласно российским стандартам бухгалтерского учета (ПБУ 6/01) не подлежат амортизации: земля и иные объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы), а также материальнопроизводственные запасы, товары, объекты незавершенного капитального строительства, ценные бумаги, финансовые инструменты срочных сделок (в том числе форвардные, фьючерсные контракты, опционные контракты). Не подлежат амортизации следующие виды амортизируемого имущества:

•имущество, приобретенное (созданное) с использованием бюджетных средств целевого финансирования. Указанная норма не применяется в отношении имущества, полученного налогоплательщиком при приватизации;

•объектывнешнегоблагоустройства(объектылесногохозяйства, объекты дорожного хозяйства, сооружение которых осуществлялось с привлечением источников бюджетного или иного аналогичного целевого финансирования, специализированные сооружения судоходной обстановки) и другие аналогичные объекты;

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

•продуктивный скот, буйволы, волы, яки, олени, другие одомашненные дикие животные (за исключением рабочего скота);

•приобретенные издания (книги, брошюры и иные подобные объекты), произведения искусства. При этом стоимость приобретенных изданий и иных подобных объектов, за исключением произведений искусства, включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, в полной сумме в момент приобретения указанных объектов;

•основные средства и нематериальные активы, безвозмездно полученные в соответствии с международными договорами РФ, а также иное имущество, полученное в рамках оказания безвозмездной помощи (содействия) в соответствии с Федеральным законом «О безвозмездной помощи (содействии) РФ и внесении изменений и дополнений в отдельные законодательные акты РФ о налогах и об установлении льгот по платежам в государственные внебюджетные фонды в связи с осуществлением безвозмездной помощи (содействия) РФ»;

•приобретенные права на результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, когда по договору на приобретение указанных прав оплата должна производиться периодическими платежами в течение срока действия договора.

Согласно российским стандартам бухгалтерского учета (ПБУ 6/01), существуют четыре основных способа начисления амортизации для бухгалтерского учёта:

•линейный способ;

•способ уменьшаемого остатка;

•способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;

•способ списания стоимости пропорционально объёму продукции

(работ).

Износ – это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшение со временем потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта.

Понятие «износ», используемое в оценочной практике, необходимо отличатьотпонятия«амортизация»,применяемоговбухгалтерскомучете.

Соценочных позиций износ выражается в обесценении стоимости оборудования как нового по причине накопленного на дату оценки износа.

В оценке износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости (стоимости возможной реализации) безотносительно к его первоначальной стоимости.

Степень износа можно выразить в долях или в процентах по отношению к первоначальной или восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или

Антикризисное управление

100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа иобесценения,тонарядусуказаннымичастнымиеговидами,необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ

НИ – накопленный износ в процентном выражении; ФИ – физический износ в процентном выражении; Функц – моральный износ в процентном выражении; ВИ – внешний износ в процентном выражении.

На основании осмотра технического и физического состояния объектов, оценщик может придти к заключению, что объекты находятся на стадии выбытия из эксплуатации, в связи с чем определяется утилизационная стоимость оборудования или стоимость скрапа.

Подфизическимизносомпонимаютутратуимуществомпервоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, надежности, точности, эксплуатационной пригодности) в результате воздействия природноклиматических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Выделяют следующие методы расчета физического износа:

•нормативный;

•стоимостной;

•по баллам технического состояния (экспертный);

•метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Стоимостной метод расчета физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их полной стоимости замещения.

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

Метод определения физического износа по баллам технического состояния предполагает оценку физического состояния по балльной шкале, котораяпотомпреобразуетсявконкретныезначенияфизическогоизноса.

Метод срока жизни. Физический износ объекта с точки зрения основных оценочных понятий находится в определенном соотношении с эффективным возрастом объекта и предельным сроком жизни. Это соотношение можно выразить формулой

ФИ(%) = (ЭВ / ФЖ) х 100 = (ЭВ / (ЭВ + ОСФЖ)) х 100, где:

ФИ(%) – физический износ в процентах; ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе

технического состояния элементов или объекта в целом, лет; ФЖ – типичный срок физической жизни объекта, лет; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни, лет.

Функциональный износ – потеря стоимости машин и оборудования, вызванная появлением новых технологий. Он может проявляться в излишке производственных мощностей, неадекватности, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности или избытке переменных производственных затрат. Есть две категории функционального износа: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Величина функционального износа определяется из выражения

Р, р – реальная и расчетная производительности соответственно;

n – показатель степени, отражающий силу влияния производительности на стоимость.

Внешнийизносестьпотерястоимости,обусловленнаявлияниемвнешнихфакторов.Внешнийизносможетбытьвызванцелымрядомпричин,таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем,сооруженийикоммуникаций;атакжеправовыеизменения,относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Антикризисное управление

Внешний износ имущества определен на основании анализа рынка в данном регионе, который характеризуется на дату оценки следующими факторами:

•уровнем деловой активности;

•сроками экспонирования объектов;

•предложением подобных объектов на рынке;

•соотношением спроса и предложения;

•уровнем покупательной способностью потенциальных покупа-

телей;

•риском инвестиций.

Балансовая стоимость. Первоначальная, восстановительная, остаточная стоимости, алгоритм их определения

Первоначальная балансовая стоимость – это стоимость основ-

ных фондов в текущих ценах при постановке на баланс, отражающая фактические денежные расходы на возведение зданий и сооружений, а также на приобретение, доставку к месту назначения, установку (включая устройство фундаментов, опор и пр.) и монтаж машин, оборудования и других видов основных фондов в ценах, действовавших в период строительства или на момент приобретения этих объектов. Иными словами, первоначальная стоимость – это фактическая стоимость ввода в

эксплуатацию основных фондов, при постановке на баланс она отражается на счете 01 «Основные средства».

Восстановительная стоимость – это стоимость, определяемая суммой затрат предприятия на полную замену данного объекта основных средств аналогичным объектом по сложившимся на дату оценки ценам с учетом затрат на приобретение (строительство, изготовление), транспортировку и установку объекта. Восстановительная стоимость не учитывает износ объекта.

Остаточная балансовая стоимость – это стоимость объекта основных средств, равная первоначальной стоимости (если объект не переоценивался) или последней восстановительной стоимости (в случае переоценки основных фондов), за вычетом бухгалтерского износа, т.е. суммы начисленной амортизации.

Остаточная стоимость основных фондов определяется вычитанием из их полной балансовой стоимости бухгалтерского износа, начисленного за весь период с начала эксплуатации соответствующих объектов с учетом их измененияв результатепроведенных переоценок основныхфондов.

Остаточная стоимость рассчитывается путем уменьшения величины их первоначальной (балансовой) стоимости на величину износа, ис-

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

численного по данным бухгалтерского учета на момент оценки, исходя из норм амортизации основных средств.

Исходяизизложенноговышестановитсяпонятно,чтоопределениябалансовой и рыночной стоимости не совпадают. Однако обе эти величины в процессе расчета корректируются на состояние объекта оценки – амортизацию либо износ. Таким образом, можно говорить о том, что остаточная балансовая стоимость есть функция износа машин и оборудования.

Специфика оценки автотранспортных средств

Автотранспортные средства обладают рядом существенных функциональных, конструктивных и эксплуатационных отличий от других объектов оценки, в том числе:

•состав и влияние факторов, определяющих стоимость в отношении автотранспортных средств, существенно отличаются от других объектов оценки;

•правовые, организационные, методические, информационные аспекты оценки автотранспортных средств существенно отличаются от других объектов оценки. Правовые нормы по автотранспортным средствамвыделенывцеломряденормативныхправовыхактов(Гражданский кодекс РФ, Таможенный кодекс РФ, Уголовный кодекс РФ);

•автотранспортные средства являются объектом повышенной опасности, что вызывает целый ряд правовых последствий, связанных с возмещением материального ущерба, и требует проведения его оценки;

•в действующих в РФ классификаторах, связанных с проведением работ по оценке, автотранспортные средства выделены в отдельную группу (товарная номенклатура внешнеэкономической деятельности СНГ– оценка таможенной стоимости, Общероссийский классификатор основных фондов – переоценка основных фондов и.т.д.);

•структура и параметры рынков автотранспортных средств существенно отличаются от тех же характеристик товарных рынков других видов объектов оценки, что является принципиальным вопросом при формировании методического и информационного обеспечения.

Затратный подход при оценке транспортных средств основывается на том, что в качестве стоимости оцениваемого транспортного средства принимаются затраты на его изготовление. Так как транспортные средства – объекты серийного или крупносерийного производства, то затратный подход в большинстве случаев не используется.

Доходный подход основывается на определении текущей стоимости объекта оценки как совокупности будущих доходов от его использования.