Антикризисное управление пособие

Антикризисное управление

или грамотно и логично обосновать отказ от использования какого-либо из них. При этом оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки.

При определении рыночной стоимости необходимо придерживаться следующих принципов оценки.

Принципы оценки – основополагающие правила, руководствуясь которыми профессиональный оценщик выполняет отчет об оценке имущества. Принципы оценки имущества являются следствием комплексного анализа экономических законов, их проявлений, и в их построении учитываются основные факторы, влияющие на стоимость имущества. Корректное использование принципов оценки дает оценщику возможность сформировать достоверное заключение о стоимости имущества, представленного к оценке.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчетов оценщик должен придерживаться следующих принципов:

•Принцип существенности – в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки.

•Принцип обоснованности – информация, приведенная в отчете

об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

•Принцип однозначности – содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.

•Принцип проверяемости – состав и последовательность пред-

ставленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

• Принцип достаточности – отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательнойсогласнотребованиямфедеральныхстандартовоценкиистандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Теория стоимости денег во времени

Стоимость собственности, приносящей доход, определяется текущей стоимостью денежных потоков, которые ожидается получать в различные периоды времени в будущем.

Временная теория стоимости денег исходит из предположения, что

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

деньги, являясь товаром, со временем меняют свою стоимость и, как правило, обесцениваются под влиянием целого ряда факторов, важнейшими из которых можно назвать инфляцию и способность денег приносить доходприусловииихразумногоинвестированиявальтернативныепроекты. Следует особо подчеркнуть, что денежные суммы имеют неодинаковую стоимость во времени даже в отсутствие инфляции.

Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков.

Величинатекущей стоимостиприбыли несоответствует величине будущей прибыли, так как рубль, полученный завтра, стоит меньше,чемрубль,полученныйсегодня.

Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременныеденьги,являютсяоперациинакопления(процессопределения будущей стоимости денег) и дисконтирования (процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости).

Существует шесть функций денег:

Первая – накопление суммы денежной единицы (будущая стои-

мость единицы). Используется, если известна текущая (сегодняшняя) стоимость денег и требуется определить ее накопленную сумму (будущую стоимость) на конец определенного периода при заданной ставке дохода на капитал.

Вторая – текущая стоимость единицы (дисконтирование). Дан-

ная функция обратна функции накопленной суммы денежной единицы и дает возможность определить настоящую стоимость суммы, еслиизвестныеевеличинавбудущемзаданныйпериоднакопления и процентная ставка.

Третья – текущая стоимость аннуитета (текущая стоимость еди-

ничного аннуитета). Аннуитет – серия равновеликих платежей (поступлений),отстоящихдруготдруганаодинитотжепромежутоквремени; денежныйпоток,вкоторомвсесуммывозникаютнетолько через одинаковые промежутки времени, нои равновеликие.

Четвертая – накопление денежной единицы за период (будущая

стоимость аннуитета). Определяется будущая стоимость серии равновеликих периодических платежей (поступлений). Позволяет рассчитать величину накопленных равновеликих взносов при заданной ставке дохода.

Пятая – взнос на амортизацию денежной единицы (периодиче-

скийвзноснапогашениекредита).Используетсядляопределенияаннуитетных (регулярных равновеликих) платежей в счет погашения кредита, выданного на определенный период при заданной ставке по

Антикризисное управление

кредиту. Данная функция является обратной по отношению к функции «текущая стоимость аннуитета».

Шестая – формирование фонда возмещения (периодический

взнос в фонд накопления). Используется для определения тех равномерных периодических платежей, которые необходимо осуществлять в течение заданного периода, чтобы к концу срока иметь на счете, приносящем доход по заданной ставке, определенную сумму денег. Данная функция обратна функции «накопления единицы за период» и позволяет рассчитать величину периодически депонируемой суммы, необходимой для накопления нужной стоимости при заданной ставке процента.

4.3. Методология оценки недвижимости

Важнейшим принципом при оценке доходоприносящей недвижимости является принципнаилучшегоинаиболееэффективногоиспользования,которыйзаключаетсяввыявлениисоответствияобъектаегонаиболеевероятному использованию,когдаононадлежащимобразомоправданно,юридическидопустимоифинансовоосуществимо,иприкотором оценкаэтогообъектадает максимальнуювеличинустоимости.

Иными словами наилучшим и наиболее эффективным использованием называется вариант, удовлетворяющим четырем критериям.

1.Юридическая правомочность – рассмотрение только тех способов использования, которые разрешены законодательными актами.

2.Физическая возможность – соответствие варианта использования физическим свойствам объекта: местоположение, размеры, форма земельного участка и сооружений, рельеф поверхности, характер почв, наличие или отсутствие растительности, водоемов.

3.Экономическая приемлемость – рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.

4.Максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Вид стоимости, который определяется в каждой конкретной ситуации, называется базой оценки. Для выбора соответствующей базы оценки решающее значение имеют цель выполнения работ по оценке и характеристики оцениваемой собственности. При определении стоимости могут применяться следующие подходы к оценке:

•затратный;

•сравнительный;

•доходный.

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

Каждыйизэтихподходовприводиткполучениюразличныхценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную стоимость оценки объектов собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные. После анализа результатов, полученных с помощью разных подходов и методов, итоговая величина стоимости недвижимости устанавливается с использованием метода экспертного взвешивания.

Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Процедура оценки рыночной стоимости затратным подходом включает следующие шаги:

1.Определение рыночной стоимости земельного участка.

2.Определение затрат на замещение улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке.

3.Определение величины совокупного износа.

4.Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода к оценке путем сложения стоимости приобретения земельного участка с величиной затрат на замещение объекта оценки с учетом его совокупного износа.

Определение стоимости земельного участка

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р и в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г.

№ 1102-р, при определении рыночной стоимости земельного участка используется три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Насравнительномподходеоснованыметодсравненияпродаж,метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого

Антикризисное управление

использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. Итоговое значение рыночной стоимости земельного участка определяется на основе согласования полученных результатов по трем подходам путем взвешивания.

Ниже представлены краткие описания указанных методов в части применения для оценки земель поселений и земель промышленного назначения.

Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками,являющимисяаналогамиоцениваемого.Приотсутствииинформации о ценах сделок с земельными участками допускается использование ценпредложения(спроса).Характери степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравненияпутемпрямогосопоставлениякаждогоаналогасобъектомоценки.При этомпредполагается,чтосделкасобъектомоценкибудетсовершенаисходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Врезультатеопределенияивнесениякорректировокценыаналогов(единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу.

Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса). Необходимо соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса). Необходимо наличие информации о наибо-

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

лее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность использования земельногоучасткаспособом,приносящимдоход.Источникомдоходовможет быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур,сенокосов,продуктивностипастбищ,многолетнихнасаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Определение затрат на замещение

Затраты на замещение складываются из стоимости строительства, косвенныхиздержекипредпринимательскойприбыли.Таккакосновнаячасть косвенных издержек (расходы, которые необходимы для организации и со-

Антикризисное управление

провожденияпроцессастроительства)учтенависпользуемыхсборниках,в расчетах затрат на замещение данная величина не рассчитывается.

В рамках затратного подхода стоимость строительства может определяться различными методами:

•методом разбивки по компонентам;

•методом на основе укрупненных показателей (сравнительной стоимости единицы);

•индексным методом;

•методом единичных расценок.

Выбор метода оценки основывается на наличии исходной информации по оцениваемым объектам, его полноты и достоверности.

Для расчета стоимости строительства, исходя из имеющегося объема информации по объектам, применяется метод на основе укрупненных показателей (сравнительной стоимости единицы) с использованием:

•удельных ценовых показателей на единицу площади или объема по сборникам КО – ИНВЕСТ;

•укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), содержащихся в соответствующих сборниках.

Базой для определения стоимости объектов недвижимости в первом случае являются «Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости КО – ИНВЕСТ».

Затратыназамещениеобъектаоценки рассчитываютсяпоформуле:

зовом уровне цен;

Кстоим = ∆Ch х Ко х Ксейм х Крег х Кизм х Кnn – итоговый корректирующий коэффициент на увеличение стоимости по сравнению с базовым

показателем стоимости;

∆Ch – корректирующий коэффициент на различие в этажности; Ко – корректирующий коэффициент на различие в конструкциях; Ксейм – корректирующий коэффициентнаразличиевсейсмичности; Крег – корректирующий коэффициент на регионально-климатические

особенности;

Vо – количество строительных единиц в объекте (м3, м2, м, км ); Кизм – корректирующий коэффициент на изменение цен на дату

оценки;

Кnn – коэффициент,учитывающийпредпринимательскуюприбыль.

Для определения стоимости объектов недвижимости по затратному подходу необходимо рассчитать совокупный износ объекта и скорректировать путем уменьшения затрат на замещение на величину износа.

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

Определение износа

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Совокупный износ определяется как сумма физического износа, функционального износа и износа внешнего воздействия.

Физический износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Расчет физического износа производится с использованием следующих экспертных методов:

•метод остаточного срока экономической жизни (согласно методологии, разработанной Маршаллом и Свифтом);

•метод экспертизы состояния предусматривающий определение физического износа в соответствии с экспертной шкалой.

Шкала экспертных оценок для определения величины физического износа для объектов недвижимости

Антикризисное управление

Функциональныйизнос–этопотерястоимостивследствиеотноситель- ной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональнымтребованиямпотакимпараметрамкакразмер,стиль,срокслужбы и т.д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неисправимым.

Внешний износ вызывается изменением внешних по отношению к границам объекта факторов, таких как изменение спроса, изменение функционального использования территории, зонирования, финансирования и государственного регулирования.

Проведенный анализ особенностей экономического развития региона и локального местоположения, а также сформировавшееся соотношение спроса и предложения позволяют сделать вывод об отсутствии в объекте экономического (внешнего) износа.

Совокупный износ объекта оценки определяется как сумма потери стоимости под действием всех факторов устаревания (износа)

И = 1 – (1 – Кф) х (1 – Кфунк) х (1 – Кэ), где:

Кф – коэффициент физического износа; Кфунк –коэффициент функционального (морального) устаревания;

Кэ – коэффициент экономического устаревания.

Сравнительный подход

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется в результате сравнения цен продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

•изучениерынкаипредложенийнапродажу,т.е.объектовнедвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

•сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту

оцене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

•анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по време-

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

ни продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

•корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

•согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Сравнительный подход предусматривает следующую последовательность оценочных процедур.

Этап 1. Алгоритм действий по подготовке информации о продажах и предложений подобного недвижимого имущества и выбор объектов аналогов.

Информация о подобном имуществе должна отвечать следующим критериям:

•условия сделок купли-продажи или условия предложений к составлениютакихсделокнеотличаютсяотусловий,которыесоответствуюттребованиям, предъявляемым к определению рыночной стоимости;

•продажи подобного имущества произошли с соблюдением типовых условий оплаты;

•условиянарынкеподобногоимущества,которыеопределялиформирование цен продаж или предложения, на дату оценки существенно не изменились или изменения, которые произошли, могут быть учтены.

Источниками информации о недавних продажах могут быть:

•собственный архив (банк данных) оценщика;

•данные риэлтерских фирм и брокеров по недвижимости;

•данные нотариальных контор;

•данные страховых компаний;

•публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи и предложениях на рынке недвижимости.

На данном этапе большое значение имеет проверка информации о сделках.

Данные, подлежащие проверке:

•мотивация сделки;

•были ли стороны сделки независимыми друг от друга;

•имели ли покупатель или продавец исчерпывающую информацию недвижимости и рынке, на котором состоялась сделка;

•имел ли продавец достаточно времени для продажи, а покупатель для покупки;

•имелись ли какие-либо специальные условия продажи.

Этап 2. Сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с

Антикризисное управление

последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения. Анализ ценовой информации.

Процесс сравнения оцениваемого имущества с подобными объектами включает два компонента:

•элементы сравнения;

•единицы сравнения.

Элементы сравнения (пример классификации).

1.Условия финансирования.

2.Условия продажи.

3.Рыночные условия (временной фактор).

Различают сезонную и цикличную активность рынка.

Сезонная активность обычно связана с временами года, в которые рыночная активность затухает.

Цикличная активность связана с циклами жизни самих объектов недвижимости, а также районов (городов) отраслей и т.д.

•Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли района города и т.д.);

•Рост (рост доходов от функционирования объекта, быстрое развитие района города, рост доходов населения и т.д.);

•Стабильность или период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы покупателей, сформировавшаяся инфраструктура района и т.д.);

•Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, спад производства, снижение доходов и т.д.).

4. Местонахождение.

Различают следующие виды различий по местоположению:

•экологическая привлекательность;

•развитость инфраструктуры;

•транспортная доступность;

•наличие коммуникаций;

•престижность и др.

5. Физические характеристики:

•физические параметры;

•качество строительства и эксплуатации;

•удобства;

•функциональная пригодность.

Единицы сравнения - это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости.

•Объемно-планировочные единицы – 1 м2, 1 м3, 1 квартира, 1 сотка и т.д.

•Рыночныеединицы-рыночный мультипликатор,курсывалюти.др.

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

Этап 3. Определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объекта сравнения.

Определение стоимости может производится следующими путями:

•по величинам стоимостей наиболее встречаемых объектов срав-

нения;

•на основе определения средневзвешенной стоимости;

•по стоимости объекта сравнения, которая подверглась наименьшей корректировке;

•наосновестоимостейобъектовсравнения,информацияоценахпродаж или предложения и характеристики которых наиболее достоверны;

•с применением других оценочных процедур оговоренных в отчете об оценке имущества.

Этап 4. Согласование полученных результатов расчета. Согласование производится с учетом цели и принципов оценки и

других соображений оценщика.

Методы внесения корректировок

Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных корректировок, определенных с учетом анали-

за «парных продаж» базируется на сравнении двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики (которую и определяет оценщик и использует в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта).

Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок

Метод может быть применен тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога, причем оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, а следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результатесравнения аналог получаеткакое-токоличествокакпо- вышающих, так и понижающих корректировок.

Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с учетом внесенных поправок.

Методстатистическогоопределенияценыпредусматриваетрасчет по удельным показателям и разработанным корреляционным моделям.

Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.

Антикризисное управление

Доходный подход

Оценка имущества по его доходности представляет собой процедуру.

Врамках доходного подхода могут быть применены следующие методы:

•Метод прямой капитализации.

•Метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда оце-

ниваемый объект недвижимости приносит постоянный, равномерный доход, превращаемый путем капитализации чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта;

Расчетыпометодупрямойкапитализации включают определение:

•чистого операционного дохода;

•ставки капитализации;

•текущей стоимости недвижимости.

Определение чистого операционного дохода

1) Потенциальный валовой доход оценивается на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. ПВД – доход, который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета всех расходов и потерь. ПВД измеряется за год и для данного объекта зависит от размера арендуемой площади и установленной ставки, рассчитывается по формуле

2)Недозагрузка (незанятость) и потери при сборе определяются как процент от валового дохода исходя из текущей ситуации на рынке аренды коммерческих помещений. Рассчитывается исходя из количества месяцев в году простоя по поиску арендаторов в размере от 8% (1/12) до 17% (2/12), учитывая функциональное назначение и общую площадь объектов оценки.

3)Действительный валовой доход (ДВД) определяется как по-

тенциальный валовой доход за вычетом потерь от недозагрузки по

формуле

ДВД = ПВД – Потери = ДВД х Кзагр 4) Операционные расходы – это периодические расходы для обе-

спечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода:

•Расходы на управление. Включение этого вида расходов в опе-

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

рационные издержки связано с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

•Расчет среднего размера страхового тарифа:

•Налог на имущество.

•Затраты на страхование определены согласно средним тари-

фам компаний предоставляющих услуги по страхованию недвижимого имущества.

•Расходы на коммунальные услуги не принимаются в расчет,

т.к. по условиям чистой аренды все эксплуатационные расходы по содержанию объекта недвижимости несет арендатор.

•Прочие расходы могут включать в себя различные виды рас-

ходов, в том числе оплату услуг риэлтора Оплата услуг риэлтора составляет 1-5% от стоимости объекта (ИНКОМ – Недвижимость, МИЭЛЬ– Недвижимость, МИАН и др.), все зависит от стоимости самого объекта

Антикризисное управление

и объема предоставляемых услуг. С большой долей вероятностью можно утверждать, что стоимость услуг риэлтора по реализации подобного объекта будет равна нижнему значению диапазона, т.е. 1,0%.

5) Чистыйоперационныйдоход(NOI)–эторассчитаннаяустойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.

Определение ставки капитализации

Ставка капитализации – это параметр, преобразующий будущую стоимость чистого операционного дохода за один год в текущую стоимость. Ставка капитализации включает в себя две составляющие: норму доходанакапитал–ставкудисконтирования(i)инормувозвратакапитала (Rof), учитывающую возмещение первоначально вложенных средств

К = i + Rоf, где:

К – общая ставка капитализации.

Существуеттриспособавозмещенияинвестированногокапитала-Rof :

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);

• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)

Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, так как приводит к занижению их оценки.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда)

Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: таким образом происходит полное возмещение капитала.

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке (метод Хоскольда)

Метод Хоскольда предполагает, что у инвестора нет вариантов реинвестирования по той же ставке процента, что и у первоначального вложения. Чтобы обезопасить возврат средств инвестор реинвестирует по наиболее безопасной безрисковой ставке.

Норма возврата чаще всего рассчитывается по методу Ринга в соответствии с остающимся сроком экономической жизни по формуле

Rof = 1/n, где:

n – остающийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Норма дохода на капитал – ставка дисконта включает следующий составляющие:

Определение безрисковой ставки

Безрисковое вложение средств подразумевает то, что инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. Следует отметить, что,говоряобезрисковостивложений,имеется ввидулишьотносительное отсутствие риска, а не абсолютное. К подобным активам следует относить такие инструменты, которые удовлетворяют следующим условиям:

1.доходности по которым определены и известны заранее;

2.вероятность потери средств в результате вложений в рассматриваемый актив минимальна;

3.продолжительность периода обращения финансового инструмента совпадает или близкасо«срокомжизни» оцениваемого предприятия.

В качестве безрисковой ставки в мировой практике обычно используется ставка дохода по инвестициям, возврат которых гарантирует государство (долгосрочные правительственные облигации). Данная позиция основывается на следующих рассуждениях. Так как безрисковый актив имеет, по определению, известную доходность, то этот тип актива должен быть некоей ценной бумагой, обеспечивающей фиксированный доход и имеющей нулевую вероятность неуплаты. Таким образом, безрисковое вложение приносит, как правило, какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного

свложением в данную страну.

Премия за риск вложения в объект недвижимости Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на систе-

матические и несистематические.

Антикризисное управление

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимостьконкретнойприносящейдоходсобственностиможетбытьсвязана с экономическими условиями на рынке. Примеры этого риска включают: появление излишнего числа конкурирующих объектов, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды или установление ограничений на уровне арендной платы.

Несистематический риск связан с конкретной оцениваемой собственностьюинезависитотрисков,распространяющихсянасопоставимыеобъекты. Это,например,возможностьускоренногоизносазасчетнесоответствующей эксплуатацииилистроительныхдефектов,разрушениесооруженияпожаром, неуплатаарендныхплатежейарендаторамиит.д.

Поправка на неликвидность

Поправка на неликвидность отражает длительность экспозиции при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Поправка на неликвидность рассчитывается по формуле

t – наиболее вероятный период экспозиции.

Расчет стоимости по доходному подходу

Стоимость объекта по доходному подходу методом прямой капитализации, рассчитывается по формуле

V = NOI/K, где: NOI – чистый операционный доход; К – ставка капитализации.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков использует-

ся, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаютсяоттекущих,когдаможносдостаточнойстепеньюобоснованности определить будущие денежные потоки, а значения прогнозируемых денежных потоков являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, в том числе ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

Сущность данного метода выражается формулой

PC – рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом на дату оценки, руб.;

NOIстабл – стабильный ЧОД, руб.; К – ставка капитализации, %.

Второе слагаемое приведенной выше формулы получило название реверсия или цена продажи объекта по истечении периода владения.

Метод дисконтирования денежных потоков предполагает следу-

ющие этапы расчета:

1-й этап. Определяется горизонт расчета – как правило, из расчета

3-5 лет.

2-й этап. В соответствии с горизонтом расчета моделируются денежные потоки – собственно потоки чистого операционного дохода по алгоритму, представленному в методе прямой капитализации.

3-йэтап.Осуществляетсярасчетставкидисконтированияспомощью приемов, относящихся к методу прямой капитализации; при этом наиболее распространенным является метод кумулятивного построения. В зависимостиотвидавыбранногоденежногопотокаставкудисконтарассчитывают на номинальной (с учетом инфляции) или реальной основе.

4-й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущих денежных потоков.

5-й этап. Рассчитывается текущая стоимость реверсии (TCP) с использованием методов:

•прямой капитализации;

•модель Гордона;

•прогнозного метода.

Выбор того или иного метода зависит от особенностей объекта оценки, а также количества и качества исходной информации.

СутьмоделиГордоназаключаетсявтом,чтостоимостьденежногопотока на начало первого года постпрогнозного периода будет равна величине капитализированной прибыли постпрогнозного периода (то есть сумме всех ежегодных будущих денежных потоков в постпрогнозном периоде).

Метод прямой капитализации определяет текущую стоимость реверсии делением продисконтированного чистого дохода на конец горизонта расчета на коэффициент капитализации. При этом коэффициент капитализации определяется суммой ставки дисконта, определенной на 3-м этапе, и нормы возврата, рассчитанной исходя из норм амортизации, а также методами Ринга, Инвуда или Хоскольда.

Метод прогноза предполагает прогноз будущей стоимости реверсии на основе данных об условиях эксплуатации объекта оценки и ре-

Антикризисное управление

зультатов по сравнительному и затратному подходам. Затем будущая стоимость реверсии приводится к текущей стоимости с помощью ранее рассчитанной ставки дисконта, учитывающей дополнительный риск прогноза данного показателя.

6–й этап. Расчет стоимости по методу ДДП путем суммирования результатов по 4-му и 5-му этапам.

Обобщение результатов

Задача обобщения результатов оценки, полученных на основе затратного, сравнительного и доходного подходов, вызвана необходимостью сведения нескольких вариантов решения к единственному, и уменьшения его погрешности. При этом учитываются как содержание разных методов оценки, так и цель оценки, поставленная заказчиком.

Процесс обобщения сводится к количественному выражению надежности отдельных результатов и получению средневзвешенной величины стоимости.

Одним из методов обобщения результатов является метод анализа иерархий (МАИ). Метод заключается в определении критериев согласования, установлении приоритетов каждого критерия и оценке примененных подходов по каждому критерию с учетом его веса.

Критериями согласования трех оценочных подходов, как правило, выбираются следующие:

А – возможность оценочного подхода отразить действительные намерения заказчика;

В – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

С – способность параметров оценочного подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка;

D – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местоположение, размер, качество отделки, соответствие функциональному назначению, потенциальная доходность).

Приоритеты (веса) критериев оцениваются попарно по шкалам интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 – равная важность;

3 – умеренное превосходство одного над другим;

5 – существенное превосходство;

7 – значительное превосходство;

9 – очень сильное превосходство.

Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

Оценка объектов, незавершенных строительством

Объекты незавершенного строительства также относятся к объектам недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости и постановки задания на оценку. Специфика оценки объектов незавершенного строительства затратным подходом состоит в необходимости корректировки стоимости объекта оценки на коэффициент строительной готовности. В зависимости от стадии строительных работ рассматривается возможность применения доходного и сравнительного подходов.

4.4. Методология анализа инвестиций в недвижимость

Инвестиции– средства(денежныесредства,ценныебумаги,иноеимущество, в том числе имущественные права, имеющие денежную оценку), вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности с целью получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Источники инвестиций:

•средства, образующиеся в ходе осуществления предпринимательского (инвестиционного) проекта. Они могут быть использованы

вкачестве инвестиций (в случаях, когда инвестирование продолжается после ввода фондов в действие) и в общем случае включают прибыль и амортизацию производственных фондов. Использование этих средств называется самофинансированием проекта;

•средства, внешние по отношению к проекту, к которым относятся:

•средства инвесторов (в том числе собственные средства действующего предприятия – участника проекта), образующие акционерный капитал проекта. Эти средства не подлежат возврату: предоставившие их физические и / или юридические лица являются совладельцами созданных производственных фондов и потребителями получаемого за счет их использования чистого дохода;

•субсидии – средства, предоставляемые на безвозмездной основе: ассигнования из бюджетов различных уровней, фондов поддержки предпринимательства, благотворительные и иные взносы организаций всех форм собственности и физических лиц, включая международные организации и финансовые институты;

•денежные заемные средства (кредиты, займы), подлежащие возврату на заранее определенных условиях (график погашения, процентная ставка);

•средства в виде имущества, предоставляемого в аренду (лизинг). Условия возврата этих средств определяются договором аренды (лизинга).