15. Аренда недвижимости.

Глава 34 гк рф

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Аренда – юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях.

Субаренда – аренда имущества у его арендатора, т. е. передача арендованного имущества (части его) в аренду третьему лицу (группе лиц).

Лизинговые операции регулируются Законом РФ «О лизинге» от 18 июля 1995 г. за № 108-ФЗ.

В зависимости от сроков или продолжительности в международной практике различают три вида аренды:

·   долгосрочную ¾ на срок более одного года, получившую название лизинг;

·   среднесрочную ¾ на срок от нескольких месяцев до одного года, именуемую хайринг;

·   краткосрочную ¾ на срок до нескольких месяцев, называемую рейтинг.

В зависимости от содержания и методов осуществления аренда может быть следующих видов:

Финансируемая аренда (финансовый лизинг) состоит в том, что лизинговая фирма, выступающая арендодателем, оплачивает полную стоимость недвижимого имущества, заказываемого заинтересованной в аренде фирмой у конкретного поставщика. Арендатор при финансируемой аренде заключает арендный договор, как правило, на длительный срок, близкий к сроку окупаемости имущества. По истечении срока договора арендатор может продлить договор, заключить новый контракт, вернуть имущество ¾ предмет аренды – или купить его по остаточной стоимости. По существу финансируемая аренда ¾ форма долгосрочного кредитования потребителя недвижимого имущества, который путем выплаты арендных платежей погашает его стоимость и возмещает услуги арендодателя, включая плату за финансирование.

Возвратный лизинг представляет собой разновидность финансового лизинга, когда собственник недвижимости продает его лизинговой компании, с которой заключает соглашение о лизинге этой недвижимости, то есть выступает в качестве лизингополучателя. Продавец собственности, ставший ее арендатором, получает в свое распоряжение от покупателя согласованную сумму от сделки купли-продажи, а покупатель выступает уже как арендодатель.

Текущая аренда (оперативный лизинг) предполагает предоставление в аренду заранее приобретенного арендодателем имущества на определенный срок за установленную в арендном договоре плату. При текущей аренде по истечении установленного  срока  арендатор  обязан вернуть предмет аренды. Цель текущей аренды ¾ удовлетворить временные потребности арендатора в арендуемом имуществе. Срок аренды здесь, как правило, значительно меньше сроков физического и морального износа недвижимого имущества.

При текущей аренде ставки арендной платы выше, чем при финансируемой, поскольку арендодатель берет на себя риски: коммерческие, морального старения недвижимого имущества, снижения рентабельности, а также другие прямые и косвенные непроизводственные затраты, вызываемые ремонтом или простоем имущества.

Сумма арендной платы должна возмещать арендодателю:

·   рыночную стоимость закупленного у поставщиков недвижимого имущества за вычетом  его остаточной стоимости после окончания срока аренды;

·   стоимость кредита, полученного от поставщика, банка или другого инвестора;