19. Влияние отдельных факторов на состояние рынка недвижимости.

1. Падение процентной ставки по ипотечным займам, снижение рисков, рост нормы амортизации, ведут к росту цен на жилье,увеличинею объемов нового строительства, росту чистых инвестиций.

2. Рост ставки по краткосрочным кредитам на строительство ведет к росту затрат на строительство, уменьшению чистых инвестиций , росту арендной платы и цен на рынке недвижимости.

3. Рост доходности государственных ценных бумаг ведет к относительному снижению доходности инвестиций в недвижимость, цены на недвижимость падают, снижаются объемы строительства, сокращаются чистые инвестиции, но арендная плата растет.

4. Государственная политика влияет:

-Дотирование арендной или квартирной платы ведут к искусственному ее завышению, что в свою очередь увеличивает цены на рынке недвижимости.

- Гоударственное строительство жилья (предоставление льгот строительным компаниям) ведет к превышению объемов строительства над теми размерами которые восстребованы рынком , это приводит к снижению арендной платы, цен на недвижимость, объемов частных инвестиций и объемов строительства.

20.Рынки типов недвижимости

характеристики	Жилая недвижимость	комерческая	промышленная
Соотношения кредит-стоимость	высокая	среднее	низкая
ликвидность	Относительно высокая	Относительно средняя	Относительно низкая
Зависимость от состояния региональной экономики	Низкая	высокая	высокая
риск	низкий	высокий	высокий
Основной тип операции	Купля-продажа	аренда	Купля-продажа
Возможностьпривлечения внешнего финансирования	высокая	средняя	низкая
Возможность перехода от одноо вида использования к другому	высокая	средняя	низкая
Ставки арендной платы	низкая	средня	высокая
Привлекательность объекта спекуляции	высокая	средня	низкая

21.Рынки видов сделок

Сравнительные характеристики рынков купли-продажи, аренды и ипотеки

Параметры	Купля-продажа	Аренда	Ипотека
Соотношение спроса и предложения	Низкое	Высокое	Среднее
Длительность осуществления (оформления) сделки	Средняя	Средняя	Высокая
Объем приобретаемых прав	Высокий	Низкий	Средний
Риск при совершении сделки	Средний	Низкий	Высокий
Привлекательность кредита	Средняя	Низкая	Высокая
Число объектов, которые могут участвовать в сделке	Среднее	Высокое	Низкое
Оплата сделки	1 раз (паушальная)	Роялти (бессрочная)	Роялти (до 30 лет)
Количество льготных программ	Среднее	Низкое	Высокое
Возможность распоряжения имуществом	В полном объеме	Низкая	Нет
Возможность совершения мошеннических действий	Высокая	Средняя	Низкая

22.Сущность оценки недвижимости

Оценка недвижимости-это процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Стоимость-явление. Цена-количество.

Оценка недвижимости всегда выступает как:

• адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимос­ти и его окружением): оценке подлежит объект с определенным составом и качеством прав, находящийся в определенном окружении;

• процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагает­ся в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложе­ние и пр.),

• процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику;

• процесс, привязанный к определенному моменту во времени; результаты оценки действительны лишь в пределах ограниченного периода.

Ценность объекта недвижимости (термин «ценность», строго говоря, является более точным, чем понятие «стоимость») находится в пря­мой зависимости от:

• характеристик недвижимости как физического тела (местоположения, тех­нических характеристик);

• состава и качества передаваемых прав;

• содержания проводимой с имуществом операции;

• мотивации участников сделки;

• условий совершения и финансирования сделки.