28.Особенности оценки отдельных типов недвижимости

Жилая недвижимость.

Для объектов жилой недвижимости важное значение имеют такие факторы, как престижность расположения, однородная социальная среда, безопасность (как от возможных преступных посягательств, так и от разного рода аварий, стихийных бед­ствий), наличие дополнительных удобств.

При этом имеют значение следующие характеристики квартиры и здания:

Характеристика квартиры:

— количество комнат;

— общая площадь;

— жилая площадь;

— площадь кухни;

— этаж;

— характеристики санузла;

— мусоропровод;

— телефон;

— балкон/лоджия;

• высота потолков.

Характеристика здания:

— тип и материал здания;

— год постройки (капитального ремонта);

— наличие лифта;

— наличие охраны;

— возможность парковки;

— характеристики соседей.

Характеристика местоположения здания:

— расстояние до центра города;

— время в пути до станции метро (пешком, на наземном транспорте);

— близость к спортивным и досуговым центрам;

— близость к объектам социальной и торговой инфраструктуры.

Торговые помещения. Ценность торговых помещений в значительной степени определяется такими факторами, как:

— расположение по фронту центральных улиц;

— длина фасада, выходящего на центральные магистрали;

— расположение на перекрестках;

— глубина торговых помещений;

— наличие складских помещений;

— возможности для погрузочно-разгрузочных работ;

— близость конкурентов;

— близость к «магнитным точкам» (универмаги, места пересадок общественно­го транспорта, железнодорожные станции, центры досуга).

Офисные помещения.

Ценность офисных помещений определяют такие факторы, как:

— близость к административному центру города;

— наличие средств коммуникаций;

— наличие парковки;

— наличие охраны;

— наличие дополнительных услуг (предоставление помещений для массовых мероприятий, возможности распечатки и копирования материалов, секре­тарские услуги, услуги по переводу.

29. Российская специфика рынка недвижимости

Наиболее емким термином, отражающим современное состояние рынка недвижимости в России, является понятие «становление», что есть (по Гегелю) «единство бытия и ничто». Другими словами, рынок как явление уже возник, но он еще не превратился в развитое явление, не обозначились явно его элементы, их субординация, структура, взаимосвязь.

Становление проявляется в целом ряде характеристик российского рынка недвижимости:

1.  сочетание рыночных отношений с уравнительно-распределительными отношениями характерными для советского периода

2.     неопределенность самого понятия «недвижимость», несоответствие между его определениями в документах разного уровня, разные условия рыночного оборота для разных составных частей недвижимости и недвижимости разного функционального назначения.

3.     размытость в определении экономического статуса профессиональных участников рынка недвижимости.

4.     широкое распространение «псевдорыночных» отношений, подмена традиционного для рыночной экономики содержания понятий «самобытно-российскими».

Переходное состояние рынка недвижимости в России определяет и основное содержание рыночных процессов в этот период:

1. перераспределение имеющегося фонда недвижимости между различными слоями населения, между различными отраслями, между различными вариантами функционального назначения.

2. формирование системы недвижимой собственности.

Факторы, которые определяют специфику становления российского рынка недвижимости:

1. общие для всей экономики факторы:

    политическая, экономическая и социальная нестабильность;

    неуверенность в будущем у значительной части населения;

    сверхвысокие темпы инфляции;

    резкая дифференциация в доходах;

    неразвитость и нестабильность финансовой системы;

    недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий

II. специфические для него факторы: