23.Виды стоимости, используемые при оценке недвижимости

виды стоимости, базирующиеся на учете прошлых затрат:

~ восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) — расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.);

~ стоимость замещения (затраты на замещение) — расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объек­том оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр.;

страховая стоимость — величина стоимости недвижимости, которая опреде­ляется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости;

виды стоимости, определяемые выгодами от использования объекта недвижи­мости:

~ стоимость в использовании — ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника;

-инвестиционная стоимость (стоимость в пользовании для инвестора) — вели­чина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажи, сдачи в аренду и пр.;

виды стоимости, базирующиеся на актуальной оценке объекта недвижимости рынком:

~ рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, которой должна достигать не­движимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно, и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

24.Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости— методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

• принципы, основанные на представлениях пользователя:

~ принцип полезности;

Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность — способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время (не вообще, а именно в данных условиях).

~ принцип замещения;

Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект.

С точки зрения МСПприменение этого принципа означает: при наличии альтернативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.

С точки зрения ЗПпринцип замещения означает: никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта (с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения ДПпринцип замещения означает: рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечивающего (с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.

~ принцип ожидания;

С позиции общей экономической идеи рациональных ожиданий ценность любого объекта в глазах его приобретателя определяется теми выгодами, которые ему может принести обладание этим объектом. Соответственно этому стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Таким образом, стоимость недвижимости есть функция от будущих денежных потоков от нее, приведенных к их настоящей стоимости.

• принципы, связанные с объектами недвижимости.

~ принцип остаточной продуктивности земли;

В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, труда и земли.

Практически принцип может быть использован (и используется в так называемой «технике остатка») для определения приемлемой цены, которую можно заплатить за землю при определении целесообразности нового строительства.

~ принцип предельной продуктивности (принцип вклада);

теоретической основой принципа вклада является концепция предельной производительности, согласно которой максимальная эффективность достигается тогда, когда предельный доход становится равным предельным затратам, связанным с его получением.

~ принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;

Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются ниже, чем необходимые для их получения затраты.

~ принцип сбалансированности;

Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

~ принцип экономического размера;

По сути — это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер — это величина площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями.

~ принцип экономического разделения;

права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта.

• принципы, связанные с рыночной средой:

~ принцип зависимости;

Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект

~ принцип соответствия;

Характеристики объекта недвижимости — архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг — должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка.

~ принцип спроса и предложения;

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

~ принцип конкуренции;

Смысл принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.

~ принцип изменения;

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть такие этапы, как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости.

    особое место занимает обобщающий принцип— принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ), такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово, и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.