- •Экзамен. Экономика недвижимости. Костыря а.В.
- •Понятие рынка недвижимости и объекта недвижимости.
- •Составляющие объекта недвижимости.
- •Физические характеристики недвижимости.
- •Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости.
- •Транзакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.
- •Риски на рынке недвижимости.
- •Первичный и вторичный рынки и их взаимодействие.
- •Системная модель рынка недвижимости.
- •Определение и сущность понятия «земельный участок».
- •Глава 17 гк рф
- •Определение и сущность понятия «жилое помещение».
- •Глава 18 гк рф
- •Определение и сущность понятия «нежилое помещение».
- •Определение и сущность понятия «участок лесного фонда».
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
- •Купля-продажа недвижимости.
- •Аренда недвижимости.
- •Глава 34 гк рф
- •Ипотека недвижимости.
- •Рынок недвижимости в экономической системе
- •1. Рынок недвижимости раньше, чем другие рынки, реагирует на стоимость денег.
- •Взаимодействие рынка недвижимости и рынка капиталов. ???????
- •19. Влияние отдельных факторов на состояние рынка недвижимости.
- •20.Рынки типов недвижимости
- •21.Рынки видов сделок
- •22.Сущность оценки недвижимости
- •23.Виды стоимости, используемые при оценке недвижимости
- •24.Принципы оценки недвижимости
- •25.Затратный метод
- •1 Этап: оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап: определение износа здания.
- •3 Этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.
- •4 Этап: определение стоимости земельного участка.
- •5 Этап: суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.
- •26.Метод сравнительного анализа продаж
- •27.Доходный подход (метод капитализации дохода)
- •28.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •29. Российская специфика рынка недвижимости
- •1. Запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики.
- •2. Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности.
- •3. Формирование рынка «со второго этажа» (сначала продажа квартир, потом земли)
- •4. Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.
25.Затратный метод
Основная идея метода — объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.
Метод основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценки рыночной стоимости земли.
Сфера применения затратного метода: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.
Алгоритм применения затратного метода следующий:
1 Этап: оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
Оценка может проводиться с использованием различных методов.
Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных со строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, трудозатраты), так и косвенные (накладные расходы, прибыль подрядчика, страхование)
Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания.
Метод сравнительной единицы. При нем за основу также берутся затраты на сооружение аналогичного здания.
C3 = C * S(V), (1)
где Сз — стоимость замещения здания,С — величина затрат на единицу сравнения,S(V) — площадь (объем) оцениваемого здания.
2 Этап: определение износа здания.
В оценке различаются три метода определения величины износа.
Метод разделения предполагает разделение износа на три составляющие:
• физический износ – утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов;
• функциональный износ — утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей (с точки зрения рынка). Пример: устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный санузел);
• внешний износ — утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения. Факторами, вызывающими внешний износ, могут быть негативные изменения в экологии, общий упадок района расположения объекта, появление в окружении малосовместимых объектов, например бензоколонки в спальном микрорайоне.
Метод срока жизни основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.
Срок физической жизни здания — срок, в течение которого здание физически возможно использовать.
Срок экономической жизни здания — срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).
Эффективный возраст — возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки.
Коэффициент износа = эффективный возраст / срок экономической жизни, (2)
Износ = Коэффициент износа * стоимость восстановление (замещения). (3)
Рыночный метод — сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).