27.Доходный подход (метод капитализации дохода)

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижи­мости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем. В качестве таких доходов выступают:

— доход от эксплуатации недвижимости;

— доход от перепродажи недвижимости.

Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода — оценка доходной недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пере­счета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

— величины будущих доходов;

— периода получения доходов;

— времени получения доходов.

В общем виде, основу доходного подхода (используемого и при оценке бизнеса) составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации: I = V * R. Из этого в свою очередь следует, что стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации: V=I/R

Эта общая формула и лежит в основе всех разновидностей доходного подхода.

Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах

-метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потен­циальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оценива­емый объект за определенный период.

Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи сопоставимых с оцениваемым объек­тов (отсюда он может рассматриваться как разновидность МСП).

Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мультипликатора (ВРМ).

стоимость недвижимости равна арендной плате за период, умноженной на ВРМ: V = R * GRM

• метод прямой капитализации;

• метод дисконтирования денежных потоков;

Метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта.

Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД или NOI — net operating income) и ставки капитализации — R (rate).

Под чистым операционным доходом от объекта недвижимости понимается раз­ница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затрата­ми по содержанию объекта недвижимости.

МПК предполагает использование формулы: V = NOI / R.

Соответственно для применения МПК необходимо:

• определить размер ЧОД за год (как правило, берется средняя величина за ряд лет с учетом представлений о динамике рынка, доходов и расходов);

• определить величину ставки капитализации;

• применить формулу.

МПК применяется в случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени. Для того чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения, применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента.FV = PV * (l+R)ⁿ,

где FV — будущая стоимость,PV — текущая (настоящая) стоимость,R — ставка капитализации,n — число периодов получения дохода. PV = FV/(1 + R)ⁿ или PV = FV * 1/(1 + R)ⁿ где 1/(1 + R)ⁿ — коэффициент дисконтирования, величина, обратная ставке капита­лизации.

В любом случае применение методов МПК и МДДП предполагает правильный учет величины ставки капитализации. Здесь применяются следующие методы.

Метод рыночной выборки — фактически это применение метода сравнительного анализа продаж для определения величины ставки капитализации: изучается ры­нок, находится информация о доходности аналогичных объектов и применяется для данного объекта.

Метод кумулятивного построения — ставка капитализации здесь определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск. Безрисковая ставка в разных стра­нах определяется по-разному.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа. этот метод применяется в случае, если для приобретения (создания) объекта используются заемные средства.

В этом случае общая величина ставки капитализации будет определяться как: R = M * R_i+(l-M) * R_s,

где R — ставка капитализации,М — отношение кредита к стоимости недвижимости,R_i — ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по кредиту к его ве­личине), R_s — ставка капитализации для собственного капитала.