- •Экзамен. Экономика недвижимости. Костыря а.В.
- •Понятие рынка недвижимости и объекта недвижимости.
- •Составляющие объекта недвижимости.
- •Физические характеристики недвижимости.
- •Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости.
- •Транзакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.
- •Риски на рынке недвижимости.
- •Первичный и вторичный рынки и их взаимодействие.
- •Системная модель рынка недвижимости.
- •Определение и сущность понятия «земельный участок».
- •Глава 17 гк рф
- •Определение и сущность понятия «жилое помещение».
- •Глава 18 гк рф
- •Определение и сущность понятия «нежилое помещение».
- •Определение и сущность понятия «участок лесного фонда».
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
- •Купля-продажа недвижимости.
- •Аренда недвижимости.
- •Глава 34 гк рф
- •Ипотека недвижимости.
- •Рынок недвижимости в экономической системе
- •1. Рынок недвижимости раньше, чем другие рынки, реагирует на стоимость денег.
- •Взаимодействие рынка недвижимости и рынка капиталов. ???????
- •19. Влияние отдельных факторов на состояние рынка недвижимости.
- •20.Рынки типов недвижимости
- •21.Рынки видов сделок
- •22.Сущность оценки недвижимости
- •23.Виды стоимости, используемые при оценке недвижимости
- •24.Принципы оценки недвижимости
- •25.Затратный метод
- •1 Этап: оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап: определение износа здания.
- •3 Этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.
- •4 Этап: определение стоимости земельного участка.
- •5 Этап: суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.
- •26.Метод сравнительного анализа продаж
- •27.Доходный подход (метод капитализации дохода)
- •28.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •29. Российская специфика рынка недвижимости
- •1. Запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики.
- •2. Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности.
- •3. Формирование рынка «со второго этажа» (сначала продажа квартир, потом земли)
- •4. Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.
Определение и сущность понятия «жилое помещение».
Глава 18 гк рф
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.
К жилым помещениям относятся:
жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
-иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми.
В жилых помещениях не допускается:
- хранение и использование опасных химических веществ, загрязняющих воздух;
- выполнение работ, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха
- захламление, загрязнение и затопление жилых помещений, подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений.
Основаниями для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые являются:
1) признание жилого помещения (жилого дома) непригодным для проживания в установленном законодательством порядке;
2) изменение функционального назначения жилого помещения (жилого дома), прилегающей территории или архитектурно-градостроительных норм (требований) в целях повышения уровня благоустройства жилого помещения.
Согласно статье 4 названного Закона, условия перевода квартиры в нежилое помещение таковы:
1) расположение на первом этаже жилого здания жилого помещения, имеющего изолированный вход либо возможность его оборудования;
2) расположение жилого помещения на втором этаже жилого здания, если на первом этаже находятся нежилые помещения;
3) согласие всех собственников жилого помещения (жилого дома), подлежащего переводу в нежилое, и совершеннолетних, совместно постоянно проживающих членов семьи;
4) решение общего собрания жильцов, членов жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья.
Определение и сущность понятия «нежилое помещение».
Нежилые помещения - по определению не являются жилыми и соответственно не предназначены для проживания (производственные, административные и т.п. помещения). В настоящее время они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав.
Под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения и их часть, не используемые для проживания граждан. Отдельные строения - здания, сооружения и другие объекты, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные
Для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям:
1. Техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения;
2. Функциональному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.
Отдельно следует рассматривать ситуацию, когда нежилое помещение находится в пристроенной части здания. Речь идет о наружных пристройках к зданию, которые имеют самостоятельное хозяйственное значение. Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о совершенно самостоятельных объектах недвижимости.
Нежилые помещения в составе зданий и сооружений часто являются объектом договора аренды.
Предприя́тие - самостоятельный, организационно-обособленный хозяйствующий субъект с правами юридического лица, который производит и реализует продукцию, выполняет работы, оказывает услуги.
В современных условиях предприятие является основным звеном рыночной экономики, поскольку именно на этом уровне создается нужная обществу продукция, оказываются необходимые услуги. Предприятие как юридическое лицо имеет право заниматься любой хозяйственной деятельностью, не запрещенной законодательством и отвечающей целям создания предприятия, предусмотренным в уставе предприятия. Предприятие имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках, печать со своим наименованием.
Включает в себя все виды имущества, используемые для этой деятельности, в том числе:
земельные участки;
здания, сооружения, автомобильные дороги и железнодорожные пути
оборудование, инвентарь;
сырьё;
продукцию;
права требования;
долги;
исключительные права (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания)
денежные средства на счетах предприятия и в кассе предприятия.
Предприятие — обособленная специализированная единица, основным признаком которой является профессионально организованный трудовой коллектив, способный с помощью имеющихся в его распоряжении средств производства изготовить нужную потребителю продукцию (выполнить работы, оказать услуги) соответствующего значения, профиля и ассортимента. Производственное предприятие также называют производством.
Приватизация - передача государственного или муниципального имущества (земельных участков, промышленных предприятий, банков и других финансовых учреждений, средств транспорта, связи, массовой информации, зданий, акций, культурных ценностей и т. п.) за плату или безвозмездно в собственность отдельных лиц или коллективов.
Основаниями для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые являются:
1) признание жилого помещения (жилого дома) непригодным для проживания в установленном законодательством порядке;
2) изменение функционального назначения жилого помещения (жилого дома), прилегающей территории или архитектурно-градостроительных норм (требований) в целях повышения уровня благоустройства жилого помещения.
Согласно статье 4 названного Закона, условия перевода квартиры в нежилое помещение таковы:
1) расположение на первом этаже жилого здания жилого помещения, имеющего изолированный вход либо возможность его оборудования;
2) расположение жилого помещения на втором этаже жилого здания, если на первом этаже находятся нежилые помещения;
3) согласие всех собственников жилого помещения (жилого дома), подлежащего переводу в нежилое, и совершеннолетних, совместно постоянно проживающих членов семьи;
4) решение общего собрания жильцов, членов жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья.