5. Транзакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.

Транзакционные издержки – издержки, которые несут продавцы и покупатели по заключению сделок.

Величина транзакционных издержек зависит от:

1. Полноты и достоверности рыночной информации

2. Наличия достаточного числа контрагентов для совершения сделок(чем больше продавцов и покупателей, тем больше вероятность совпадения интнресов)

3. Степени стандартизации условий сделок

4. Возможности использования стандартных контрактов(чем больше стандартизована сделка, тем больше вероятность ее срыва)

5. Количества возможных вариантов расчета

6. Системно-государственного регулирования рыночных отношений:

- наличие специального налогообложения отдельных видов сделок

-необходимости дополнительных процедур при осуществлении различных сделок, разрешении на проведение, ограничения при допуске на тот или иной рынок.

Классификация транзакционных издержек:

1. Издержки поиска информации

2. Издержки ведения переговоров и заключения контрактов

3. Издержки измерения

4. Издержки спецификации и защиты прав собственности

5. Издержки оппортунистического поведения (отказ от сделки)

Высокий уровень транзакционных издержек связан с более низкой ликвидностью товара на рынке недвижимости. Ликвидность – скорость превращения какого- либо актива в наличные денежные средства. Низкая ликвидность объектов недвижимости. Срок экспозиции – период от момента выставления объекта на сделку до момента подписания контракта. Динамика срока экспозиции – один из наиболее явных показателей состояния динамики спроса и предложения на рынке.

Агент – специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющийся членом профессионального сообще­ства, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижи­мостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям.

Брокер – агент или посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя.

Риэлтер (США)– брокер или агент по недвижимости, являющийся членом объедине­ния, входящего в Ассоциацию риэлтеров.

Сюрвейер (Великобритания) – специалист по оценке, управлению и развитию недвижимостью.

Листинг – контракт между собственником недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует какагент по продаже недвижимой собственности, а собственник согласен оп­латить брокеру комиссионные за услуги.

6. Риски на рынке недвижимости.

Коммерческий риск – возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или процесса в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми в начале.

В соответствии с природой недвижимости можно выделить следующие виды рисков:

• юридические (возможность утраты права собственности, невозможность воз­мещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрак­тов, возможность появления претензий третьих лиц, невыявленных обреме­нений объекта и пр.);

• технологические и градостроительные (неправильный выбор места реализа­ции проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструк­тивных решениях, неверный выбор материалов и пр.);

• административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской вла­сти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.);

• экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономи­ческой прогноз и прогноз развития региональной экономики, ошибки в про­гнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы при реа­лизации проекта и т. д.).

Все виды рисков имеют финансовое измерение, либо увеличиваются затраты по проекту или сделке, либо приводят к превышению их запланированных сроков.

Можно выделить финансовые риски:

1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе:

- изменения %ставок по кредитам

- введение ограничений на колебания валютного курса

- изменения темпов инфляции по сравнению с прогнозируемыми

- изменение в доходности альтернативных инвестиций.

2) риски, обусловленные тем или иным вариантом избранным для финансирования деятельности, уровнем проработки финансовых решений.

3) риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и четко переплетаются друг с другом, что может привести к мультипликативному эффекту. При этом весьма существенным является различия в составе рисков, доминирующих на первичном и вторичном рынках недвижимости: если для первичного более характерны технологические и экономические риски, то для вторичного – юридические риски.

В значительной мере такое положение связано с уровнем юридической проработки, проблем с субъектами сделок. На первичном рынке в основном оперируют юридические лица, способные получить консультацию юриста, на вторичном – физические. Различия в характере рисков характерны для разных видов сделок.

Исключить полностью риски невозможно, некоторые из них необходимо принять, но вполне существенно снизить поможет схема управления рисками:

1. Выявление рисков, возможных при проведении той или иной операции с недвижимостью.

2. Качественный или количественный анализ рисков (опред причины рисков или факторов способных их увеличить, зон рисков)

3. Определение возможностей по снижению риска и затрат необходимых для его предотвращения (принять, разделить, переложить риск)

4. Осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь

5. Контроль за поведением необходимых мероприятий, внесением изменений в их содержание и механизмы реализации.