54. Особенности правового регулирования договора аренды здания и сооружения.

Договор аренды зданий и сооружений — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или только пользование здание и сооружение.

Цель выделения его в самостоятельный договор заключается в специфике предмета, который нуждается в особой правовой регламентации. Поэтому приоритет отдается специальным нормам об аренде зданий и сооружений, а субсидиарно применяются общие положения об аренде.

Договор является консенсуальным, возмездным, двухстороннеобязывающим.

Существенными являются следующие условия договора.

Предмет должен быть максимально индивидуализирован в договоре. К договору должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящие здания (сооружения): план земельного участка и план объекта кадастрового номера земельного участка; на каждый объект должен быть технический паспорт с планом и указанием целевого назначения.

Цена договора является существенным условием и определяется по правилам ст. 654 ГК.

Характерной чертой зданий и сооружений является то, что это искусственно возведенные человеком объекты, которые неразрывно связаны с земельным участком.

Форма договора аренды здания (сооружения) зависит от срока (ст. 651 ГК). Если срок договора не превышает одного года, то необходима письменная форма, несоблюдение которой влечет недействительность. Если срок договора свыше одного года, договор считается заключенным с момента государственной регистрации..

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду.

Цена договора, как уже отмечалось, является существенным условием. Стороны могут договориться о различных формах арендной платы. Главное, чтобы полученное в форме арендной платы имело в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Необходимо помнить, что передача в аренду здания или сооружения означает одновременную передачу права на земельный участок (ст.ст. 652, 653 ГК).

Исполнение договора имеет некоторые особенности. Договор аренды считается исполненным с момента фактической передачи сданного в аренду здания и подписания передаточного акта. Наличие такого документа необходимо для регистрации договора аренды и права аренды. Уклонение от исполнения любого из этих действий (передачи, принятия или подписания) рассматривается как отказ от исполнения.

Права арендатора при неисполнении арендодателем своих обязанностей по передаче следующие: он вправе требовать передачи вещи или возмещения убытков (ст. 398 ГК).

В случае утраты интереса к договору арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (ст. 611 ГК).

55. Понятие, основания возникновения, изменения и прекращения жилищных правоотношений.

Жилищное правоотношение — это урегулированное нормами жилищного права конкретное общественное отношение, участники которого выступают носителями жилищных прав и обязанностей.

Жилищное правоотношение — это не форма соответствующего общественного правоотношения, как иногда утверждают некоторые, а результат правового регулирования общественного отношения. Жилищному правоотношению как одному из видов российских правоотношений присущ ряд общих признаков, наличие которых позволяет рассматривать всю совокупность российских правоотношений в качестве определенного социального единства. Представители общей теории права относят к числу таких общих признаков общественный и волевой характер правоотношений, их основанность на законе, специфичность содержания, выражающегося во взаимных правах и обязанностях субъектов правоотношений, и ряд иных моментов.

Особенностями жилищного правоотношения является то, что: 1) объектом его всегда выступает только жилое помещение; 2) оно носит длящийся характер; 3) по своему юридическому содержанию это правоотношение является, как правило, структурно сложным, поскольку каждый из субъектов имеет к другому право требования и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствии с правомочиями второго субъекта.

Основанием возникновения жилищных правоотношений выступают юридические факты, т.е. конкретные жизненные обстоятельства (факты реальной действительности), с которыми нормы жилищного права связывают возникновение, изменение или прекращение жилищных правоотношений.

Статья 10 ЖК РФ указывает, что жилищные правоотношения возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; 3) из судебных решений, устанавливающих жилищные права и обязанности; 4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; 5) из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание, предмет), причем как порознь, так и в совокупности. В то же время к изменению правоотношения нельзя относить случай, когда у правоотношения полностью меняется объект, здесь происходит не изменение, а прекращение правоотношения.

Изменения могут возникать:

• при вселении в помещение членов семьи и других лиц. В данном случае изменения происходят прежде всего в субъектном составе жилищного правоотношения.

• при выбытии членов семьи. Изменение состава семьи может иметь место в случае смерти члена семьи, переезда его на другое постоянное место жительства и наступления иных обстоятельств.

• при разделе жилого помещения. В данном случае изменение жилищного правоотношения затрагивает как его предмет, так и субъектный состав. К наиболее общим нормам, регламентирующим условия и порядок раздела жилого помещения, относятся ст. 86 и 120 ЖК, положения которых развиты и конкретизированы в руководящих разьяснениях судебных органов.

• при объединении пользователей в одну семью. Этот случай изменения жилищного правоотношения предусмотрен ст. 87 ЖК. Если граждане проживают в одной квартире и пользуются в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, то в случае объединения в одну семью эти граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения.

• при переустройстве и перепланировке жилого помещения.

• при переводе жилого помещенияния на другой правовой режим.

Собственник жилого помещения может лишиться прав на принадлежащее ему жилое помещение в силу разных оснований. Например, жилое помещение может быть уничтожено в результате пожара, стихийного бедствия и т.п.; собственник может продать, подарить или иным образом распорядиться принадлежащим ему объектом и т.д. Указанные основания прекращения жилищных отношений собственника жилого помещения и членов его семьи действующим жилищным правом не регулируются, а все возникающие при этом вопросы решаются на основе норм гражданского законодательства.